港湾周评

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《港湾商业观察》李镭

相比3月份市场对于万科偿债能力方面的担忧，4月份无疑进入了寒冬期，先是被烟台合作企业公开举报，最新又面临着万科济南一把手被带走的不利消息。

万科仍深陷旋涡风暴中，资本市场上的跌跌不休更是验证了投资者的恐慌情绪。

这家成立于1984年，发展了40年之久，而且被外界公认为房地产行业最好的标杆企业，在2024年似乎迎来了巨大压力，或者说可能是从未遇到过的坎。

在烟台企业举报事件前，外界显然主要关注到万科的偿债能力，是否会暴雷？在2023年年报披露后，万科给出了三个具体解决方案：郁亮等高管降至拿1万月薪、31年来首次不分红以及未来两年将有息债务总额减少1000亿元。

这“三板斧”在应对当前销售仍然承受相当大压力的行情时，当属加分项，也看得出万科管理层荣辱与共的态度与决心。

然而，愚人节这天的举报，如惊涛骇浪，外界对于万科的信心产生了极大动摇。

从资本市场的走势来看，今年以来，截止4月12日收盘，万科A（000002.SZ）股价跌幅达32.12；万科港股（02202.HK）股价跌幅达46.68%。

而从4月1日至12日，这十天左右来看，万科A跌幅在两成左右，万科港股则跌近三成。

很大程度上，外界对于万科回应烟台举报一事的态度上是存疑的。第一时间，万科的回复是：“烟台市百润置业在网上发布对本公司和公司负责人员的恶意言论，内容严重失实。烟台万科和当地合作方的纠纷，目前已经进入司法程序，我们相信法律会给出公正的判断。相关不实指控和商业诋毁，已经构成对个人的诽谤罪和对公司名誉权及商业信誉的非法侵害，公司会采取法律行动维护合法权益。”

但是，相比起有板有眼且非常详细的指控而言，万科仅仅表示诉诸于法律行动，似乎是明显不够的。

众所周知，法律往往是事后的结果，其周期性较长，但资本市场则是风云突变，争分夺秒。到现在为止，烟台市百润置业的公开举报信仍然存在，没有变化。

在诉诸于法律行动的过程中，素来对外沟通非常高效且透明的万科，是否可以更加具体来一一回应，这成为外界的期盼，更是投资者的困顿之所在。

在没有这些重大危机时刻，万科每年都会举办大型的媒体沟通见面会，通过郁亮等高管公开接受舆论的问答，市场对于公司经营决策与发展思路都能第一时间准确了解。

而这次恰恰最应该举行的媒体沟通见面会，本应一五一十去驳斥每一条举报内容之际，却不见了身影。不知是否需要准备更多资料，还是其他因素。

这对于投资者信心及坊间流言蜚语，显而易见增加了信息的不透明性，强化了信息的不对等，投资者的恐慌情绪就更严重了。因为投资者并不能相对清晰地认识到，万科及相关高管到底存不存在上述举报问题？

“屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风”。4月10日，外界核实确认，在万科工作了15年至今的区域高管济南总经理肖劲被带走调查，这一天万科再度股债急跌。

万科的回应是，肖劲因个人原因配合相关部门调查，公司运营正常，由金亚斌接任济南公司总经理。目前调查仍在进行中，请以相关政府部门披露信息为准。

经济学家萨缪尔森曾提出过“合成谬误”，有时候不一致的信息，往往会造成错误的理解，更加剧事件的严峻性。尤其是万科作为公众公司，至少要最大程度降低市场非理性预期。

4月10日，国际知名评级机构标普将万科企业股份有限公司的长期发行人信用评级从“BBB+”下调至“BB+”，并将万科企业子公司万科地产(香港)有限公司的长期发行人信用评级从“BBB”下调至了“BB”。标普还将万科香港的高级无抵押票据的发行评级从“BBB”下调至“BB”。

万科企业的负面展望反映了标普的预期，即在行业长期低迷的情况下，该公司的合同销售额可能在未来12个月进一步下降。如果万科企业未能执行其资产处置计划，其财务状况也可能走弱。

标普认为，合同销售额和利润率的下降将削弱万科企业的竞争地位。标普估计，2024-2026年，万科企业的合同销售额将降至2700亿元人民币至2800亿元人民币，比2023年的3760亿元人民币下降25%-28%，比2020年的峰值7040亿元下降60%。2024年第一季度，万科企业的合同销售额为580亿元人民币，比2023年同期下降43%。

备受外界关注的万科，一系列事件背后，该如何更坦诚更公开更透明与投资者沟通交流，这也是恢复市场信心的重要策略。从这个意义上看，万科还有相当大的努力空间。（港湾财经出品）

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