向改善需求倾斜：上海土拍将提升大户型占比及放宽中小户型面积标准

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21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

8月27日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局联合发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》（简称“《通知》”），该《通知》的核心在于“优化本市新出让商品住房用地套型供应结构”。

具体而言，政策从三个方面对未来市场供应结构进行优化调整：首先，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准，上海市多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。

其次，优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。

第三，加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房。新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。

换言之，上海土拍今后中小套型的面积定义变大了，进一步向改善倾斜；供地时中小套型的比例减少了，外环外只需要50%就可以。

值得一提的是，《通知》提及“政府做规划时可以片区统筹考虑”，这表明有的地块是可以不受上述三条规则约束的。一名房企人士指出，政策的调整对于开发商设计规划更为友好，越是高总价项目体现越明显。豪宅项目更需要设计和个性化的打造，设计环节对于项目价值的提升远高于普通刚需项目。

“刚需项目更多地要结合属地的客户对于房子总价接受度来进行户型设计，不是你允许他做120（平方米）户型，他就会争先恐后地做120（平方米）户型。”这名人士指出，项目设计空间越灵活，越容易减少一个板块内部的产品错配，实现地块销售价值最大化。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，此次政策充分说明上海立足供求关系变化和改善型住房需求导向，同时立足“人房地钱”的模式，在户型政策方面做了进一步放宽和引导。

也有分析人士认为，今年3月上海在土地出让文件中就有关于户型调整的相关描述与规定，当前以文件形式正式发文。换言之，未来上海楼市政策在推进过程中或有进一步协调优化的机会。

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