保康“楚城”难产 襄阳国企高息借贷开发的秘密

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本报记者 张家振 襄阳报道

湖北省保康县重点项目中国•楚城。张家振/摄影

襄阳有“中国唐城”，枣阳有“中国汉城”，襄阳市下属的保康县在文旅古镇开发热潮中也跟风建起了“中国楚城”。不过，和唐城、汉城均如期开业成为当地热门旅游景点不同，楚城已变成了一片“钢筋混凝土丛林”。

作为襄阳市唯一的全山区县，保康县紧邻神农架林区。近年来，随着保神高速（保康—神农架）和郑渝高铁相继开通，保康县也成为游客进入神农架林区的主要门户之一。如何留住过境游客带动当地餐饮、住宿等旅游消费，成为当地发展旅游产业的关键所在。

在这种背景下，保康县旅游综合体项目——中国•楚城应运而生。该项目最初由中房集团襄阳房地产开发股份有限公司（以下简称“中房集团襄阳公司”）与保康县政府签订《合作协议书》，约定总投资约10亿元，项目占地面积约277亩，除负责还建房和图书馆、文化馆等配套设施建设并移交当地外，新开发商住面积约25万平方米，用于开发楚城商业街和商品住房。

楚城项目在筹建之初，由中房集团襄阳公司直属二分公司（以下简称“中房直属二分公司”）开发建设，并负责筹措资金。根据该公司会议纪要，中房直属二分公司在向施工单位和施工人收取保证金的基础上，以月息2%向内部职工融资筹款，并以3%—5%的利息向社会融资借款。

依靠高息向社会借贷维持项目开发，也让中房直属二分公司背负起沉重的利息压力。此后，为包装项目突破银行对纯地产项目贷款的限制，中房集团襄阳公司重新设立全资子公司湖北楚源泉旅游生态农业投资开发有限公司（以下简称“楚源泉公司”），并将债权债务转移至新公司名下，但最终因资不抵债陷入破产重整困境。

楚城项目停工背后有着怎么跌宕起伏的故事？地方国企高息民间借贷开发商业地产项目，有着怎样的政绩冲动？保康县以土地出让价款同等数额作为奖励，给中房集团襄阳公司用于基础设施建设，是否涉嫌违规？日前，《中国经营报》记者赴保康县展开了深入调查。

等待“激活”的文旅综合体

从呼北高速保康收费站下高速，跨过牌坊湾桥便是楚城所在地，项目占据着保康“门户”地利，不远处便是保康旅游客运站。楚城作为保康县重点项目，计划总投资10亿元，打造集文化、旅游、会展、娱乐、商务、酒店等于一体的古城新区，也是彼时该县有史以来投资最大的文化产业项目。

楚城营销中心。张家振/摄影

记者在现场看到，楚城营销中心早已人去楼空，除营销中心所在楼栋和旁边的一栋临街店铺开设“海子汽车服务中心”外，大部分商业建筑在完成钢筋混凝土框架浇筑后已停工多时。楚城营销中心张贴的多则公告称，房屋目前仍属于楚源泉公司财产，任何单位和个人未经书面同意不得擅自施工，并要求此前占用房屋的个人和单位搬离。

记者在现场采访得知，楚源泉公司在项目现场派驻4个人留守，负责看护场地，对接前来反映问题的债权人诉求并向公司反映情况。项目现场负责人张清涛也是楚源泉公司债权人，彼时出借本金200万元，认定利息239.93万元。

与楚城综合体烂尾停滞的残破景象不同，作为项目配套的一部分，由保康县文化馆、图书馆、档案馆和县志研究中心等组成的保康文化中心早已建成并投入使用。

根据中房集团襄阳公司和保康县政府2013年12月30日签订的《合作协议书》（保政合〔2023〕32号），楚城及配套项目被称为“保康县牌坊湾城中村改造项目”，位于保康县城关镇牌坊湾，项目投资金额约10亿元。

根据最初规划，项目具体包括“两馆”项目和还建房拆迁安置，合计投资约2亿元；新开发商住面积约25万平方米，投资约8亿元。双方约定，楚城项目自协议生效之日起5年内全面完工。

对于楚城项目建设情况和停工原因等问题，在保康县委宣传部负责人协调并请示县主要领导后，指派负责楚城项目信访维稳工作的保康县司法局工作人员刘运华作为代表接受了记者采访。保康县政府官方网站2017年公示信息显示，刘运华在保康县司法局主管工会工作的同时，履行楚城项目建设指挥部办公室主任职责，服务楚城项目建设。

据刘运华介绍，由中房代建的保康文化中心和492套还建房已全部交付使用。楚城商业街于2014年8月正式启动，此后因项目开发主体中房直属二分公司和楚源泉公司相继出现资金问题，2018年彻底停工至今。

“在项目建设之初，考虑到中房集团襄阳公司是地方国企，当时对其资金问题没有太多怀疑，后来楚源泉公司因资金链断裂进入破产重整程序，资金无法到位导致项目停工。”刘运华表示，楚城项目复工面临的最大问题是现金流，由于缺乏资金导致前期复工难。

对于项目最新进展，7月31日，刘运华告诉记者，楚城项目C5、C17等多栋仿古商业街标段已重新复工，南漳县长城建筑安装工程有限责任公司正组织工人在现场安装脚手架做基础工作。“楚城仿古商业街主要由两家有资质的建筑公司负债施工，另一家公司还在商谈具体复工方案。”

国企高息民间借贷支撑开发

根据《合作协议书》，保康县政府在项目开发过程中实施“不予不取”的基本原则，即中房集团襄阳公司负责项目总体开发，还建房及“两馆”项目按要求配建，验收合格后移交给保康县政府所有、使用和分配。

中房集团襄阳公司办公楼内部。张家振/摄影

在“两馆”项目中，图书馆、文化馆和档案馆合建，博物馆、城市印象馆、美术馆和演播大厅合建，建筑面积约1.6万平方米，配套建设地下停车场5700平方米。协议约定，“两馆”项目工程造价约4000万元，投资资金由中房集团襄阳公司承担，超出部分由保康县政府承担。

作为回报，保康县政府出让不少于205亩土地用于项目开发，并享受各项税收优惠政策和契税奖励等。“中房集团襄阳公司按土地挂牌价据实分期支付土地出让价款后，保康县政府在收款之日起的一个月内，按乙方所交土地出让价款的同等数额奖励给中房集团襄阳公司用于基础设施建设。”

事实上，为将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，国务院办公厅早在2006年12月17日就印发了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）。2007年1月1日起实施的《国有土地使用权出让收支管理办法》再次强调：任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”“旧城改造”“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。

根据协议约定，在开发楚城商业街之前，中房集团襄阳公司旗下项目开发主体中房直属二分公司需提前筹措土地出让金、项目保证金、拆迁安置款、还建房建设资金和“两馆”项目代建资金，共计约2亿元。

这也无形中增加了楚城项目开发建设的资金压力。

“当时，由于银行贷款收紧，中房集团襄阳公司为了融资，大部分资金来自民间借贷。”据刘运华介绍，截至目前，中房集团襄阳公司打到保康非税收入账户的拆迁款共计7590万元，含500万元项目建设保证金，目前账户余额只有20多万元。

记者获得的中房直属二分公司内部会议纪要显示，2014年9月1日，在项目启动之初，中房直属二分公司经理王保卫主持召开楚城项目筹款经济工作主题会议。为推动保康楚城项目前期拆迁工作，首要任务是完成500万元的保证金落实工作，同时要筹备好8800万元的拆迁专项资金到位工作。

会议提出的资金筹措方式包括，在收取施工单位、实际施工人和配套工程施工保证金的同时，向内部职工融资筹款，利息为月息2%；向社会融资借款，利息控制在月息3%—5%。

中房直属二分公司向内部员工和社会融资会议纪要。

而在此前的2014年6月19日，同样陷入资金困境的中房集团襄阳公司也在襄阳市国资委副主任，董事长杨富杰主持下召开《关于进一步加大销售和资金筹措力度专题会议》并强调，总部6月底前所需的投融资客户兑付资金约2000万元由杨富杰和总经理孙建勇负责筹措。公司领导班子成员在原有的任务基础上，每人在6月25日前再完成50万元的筹资任务，并根据完成情况和年薪挂钩。

正是在发动以高息向社会融资的背景下，王保卫以中房集团襄阳公司代理人身份与债权人签订了民间借贷合同。根据记者掌握的债权信息，王保卫也是公司债权人之一，职工债权确认金额为66.04万元。

记者梳理发现，在借款类债权中，最大的一笔借款本金2000万元，管理人认定债权金额共计4032.38万元，第二大借款为1185.48万元，管理人认定债权金额为2387.98万元。

相关资料显示，2014年6月16日和18日，王保卫持中房集团襄阳公司《授权委托代理证书》与陈某签订的民间借贷合同和补充协议显示，中房集团襄阳公司以月息3.6%向社会高息借款1500万元（合同签订后以1.6%利息先行支付240万元；借款到期后以2%利息支付300万元），借用期限10个月。同时，中房集团襄阳公司以开发的“钻石河畔”项目70套房屋、合计建筑面积7976.31平方米作为担保，并签订《商品房买卖合同》。

王保卫作为中房直属二分公司经理和楚源泉公司法定代表人，彼时缘何通过高息方式向社会借款？将如何解决项目债权和复工问题？对此，记者多次致电并向其发送短信求证，截至发稿时未获回复。

对于高息借贷导致楚城项目烂尾和楚源泉公司破产重整问题，中房集团襄阳公司董事会秘书、楚源泉公司管理人工作专班对外联络负责人黄兴权回应记者采访称，现在公司的工作重点主要是把项目重新竣工交付，项目不完工就没法发挥价值。“相关人员的责任认定和追究是后续的事情，现在追究责任就没人做事了，如果有违纪违法的，经认定肯定会依法处理。”

“换壳”之术与盘活之路

值得注意的是，为了更好地从银行获取贷款，中房直属二分公司申请成立楚源泉公司，以创建全新的融资平台、争取税收优惠、扩大资源渠道，由此完成了债权债务的“换壳”。

“房地产公司很难在银行实现开发贷融资，因此需要用新的平台把项目包装成‘保康楚源文化旅游产业生态园’，以适应国家产业政策和金融政策，从而突破银行对纯地产项目贷款的限制。”2014年6月12日，中房直属二分公司在申请成立生态旅游农业开发投资公司的报告中表示。

随着项目开发主体变更为楚源泉公司，此前由中房直属二分公司承担的借款本息担保也变更为楚城项目商铺，并与多位债权人签订了《债务转移协议》。以陈某债权为例，根据楚源泉公司会议纪要、承诺书和《债务转移协议》，楚源泉公司以C1栋合计7370.84平方米、总价约3623万元房产提供担保。双方此前签订的《商品房买卖合同》显示，楚源泉公司决定以上述房屋抵偿借款本息，不足清偿部分由楚源泉公司尽快偿还。

不过，随着2020年1月16日襄阳中院裁定受理楚源泉公司重整，诸多债权人借款本息只得转为申报普通债权。后经管理人认定，陈某债权认定金额为2387.98万元，其中本金1185.48万元，利息1202.50万元。

根据楚源泉公司管理人2023年12月10日出具的《重整计划草案》，截至襄阳中院裁定受理公司重整之日，楚源泉公司资产总额为4.68亿元，负债总额7.3亿元，净资产金额-2.62亿元，资产负债率155.95%。普通债权将以开发待销售商品房及车位作为清偿保证，分三年清偿，清偿比例分别为20%、40%和40%。

“为保证重整计划的有效实施，管理人协调楚源泉公司出资人及保康县政府，对价可售商品房取得约1亿元资金用于推进项目的完工及部分债务的清偿。”《重整计划草案》指出。其中，普通债权的清偿比例为50.26%。

在债权人看来，中房集团襄阳公司在注册成立楚源泉公司时，5000万元注册资金并未实际出资到位，作为一家新成立的公司最终沦为“空壳公司”，中房直属二分公司将债权债务转移至楚城商铺，最终公司破产重整、项目烂尾，有转移债权、消灭债务的嫌疑。

记者掌握的资料也显示，2018年9月26日，楚源泉公司在向中房集团襄阳公司所作的报告中表示，楚源泉公司资金紧缺的原因是多方面的。除外部因素外，中房集团襄阳公司实际未出资到位，为中房直属二分公司融资户抵款和退融资款及利息，也是楚源泉公司资金紧缺的主要原因。

刘运华在接受记者采访时表示，目前，多方正履行《重整计划草案》，保康县房管局专门开设了资金监管账目，在吸取此前教训的基础上严格监管资金用途，中房集团襄阳公司已于5月份向监管账户打入3000万元，用于兑付融资款，除部分债权人尚未领取外，大部分债权人已收到第一年首期20%的清偿款。

据刘云华介绍，保康县支持楚源泉公司和楚城项目开发“已经尽力了”。“经向县政府汇报，协调当地国企保康国投计划出资约5000万元用于购买楚城项目待售商铺，用于项目后期复工投入。双方虽然进行了多轮洽谈，但尚未对收购价格达成一致，楚源泉公司要价5000—6000元/平方米，经参考周边房价，评估收购价为3620元/平方米。”

“楚城项目复工面临的主要问题是缺资金。”黄兴权也告诉记者，经中房集团襄阳公司和襄阳市国资委协调出资，预计可筹措资金5000万元。再加上保康县政府协调的5000万元，总计1亿元资金基本可以解决项目复工和第一年20%的债权清偿问题。

对于楚城项目复工进展，8月1日，黄兴权向记者证实，楚城项目部分标段已正式复工。“重整计划经法院批准后，公司管理人组织项目复工复产工作专班，拟定了详实的复工复产计划，并与各参建单位进行了充分协商，对后期建设达成了共识。2024年7月25日，楚城项目C5C17/C1C14/C7C8部分楼栋及楚城护坡等已先期进场，按复工复产计划实施复工。”

黄兴权进一步表示，目前，各施工方已投入30余人正在做搭设防护网、临时设施等施工准备工作，并同步对项目已建的建筑进行安全质量排查和工程质量安全监督报审等工作。“施工单位正着手重新制定并提交施工及安全方案，提交工程进度计划及施工节点。建设单位工程专班10余人已入驻项目现场。”

“财政小县”的旅游政绩冲动

在楚城营销中心旁边，一尊高大的熊绎雕像挺立在路边。相关资料显示，熊绎在西周时期被分封于此建立楚国，因此被誉为楚国始祖，成为楚国崛起的奠基者。保康县“康养福地 楚源保康”的文旅宣传口号也由此而来。

“楚城项目定位为保康县的形象展示中心、游客集散中心、商务接待中心和文化旅游休闲中心。项目建成后，将成为保康县的城市名片，向旅游者充分展示荆楚文化的博大内涵。”中房直属二分公司在向保康县申请变更项目开发主体为楚源泉公司时曾表示。

中房投资代建的“两馆”项目——保康文化中心已投入使用。张家振/摄影

对于“两馆”代建投入资金，刘运华告诉记者，由于中房方面未提供决算报告，双方还未展开审计，目前测算土建投资部分约5500万元，此外还包括消防投入部分。

这也意味着，按协议约定，保康县政府相关部分还需要向中房公司支付至少1500万元超建资金。

值得注意的是，在中房集团襄阳公司和保康县政府签订的《合作协议书》中特别就协议保密约定称：“本协议双方均对协议内容及履行承担保密义务。因一方泄密，导致对方产生经济损失的，泄密的一方赔偿对方因此产生的损失。”

随着项目陷入烂尾困境，保康县在财政收入本不丰厚的背景下，以国企缴纳的土地出让金同等数额予以奖励，以此换取代建“两馆”项目的做法也陷入了建设“形象工程”的质疑。

在中国网湖北频道“民情民意”留言板上，也有市民留言称，在曾经的贫困县、山区县、襄阳市保康县，当地政府和襄阳市国企中房集团襄阳公司不顾财力紧张的现实和国家严禁地方举债开发大搞形象工程，负债推动楚城商业街开发。

据了解，荆楚网（湖北日报网）近期也开设了湖北省“整治形式主义为基层减负”问题线索反映专区，主要聚焦9个方面群众反响强烈的问题，第一项便是征集湖北省各地搞“政绩工程”“新形象工程”“面子工程”等问题线索。

相关资料显示，在中房集团襄阳公司和保康县政府签订《保康县牌坊湾城中村改造项目合作协议书》的2013年12月30日，保康县时任县长张世伟在所作的《政府工作报告》中表示，2013年，保康县预计全年实现地区生产总值84亿元，完成地方财政总收入9.58亿元，地方公共财政预算收入7.3亿元，城镇居民人均可支配收入达到15287元，农村居民人均纯收入达到6314元。

此外，在2013年，保康县确立了“生态立县、旅游兴县”发展战略，把保康作为生态旅游试验区来规划建设。相关数据显示，2014年全年，保康县共接待游客123.4万人次，实现旅游经济总收入11.72亿元。

这也意味着，仅楚城项目计划总投资的10亿元金额，便超过了保康县2013年全年财政总收入，并接近保康县当年旅游经济总收入。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：刘军）

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