步森地产遭合作方质疑：销售佣金9000万元，建设成本5500元/平方米？

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本报记者 郝成 北京报道

ST步森（002569.SZ）正在面临“转会”，其创始者步森集团也迎来一些特别的礼物：在诸暨大本营，其旗下地产正迎来下属公司股东诘问，且相关问题，已经由诸暨相关部门成立专班调查。

《中国经营报》记者从诸暨当地了解到，针对诸暨市三和房地产开发有限公司（以下简称“三和地产”）股东浙江望泰事业有限公司（以下简称“望泰公司”）向有关部门反映的相关问题，诸暨市已经成立专班调查，其中涉及工程款、销售款、税收等问题。

7月25日，步森地产相关负责人向记者确认了上述举报一事，并称相关情况由镇政府、税务等部门调查中。对于向村干部送钱一事，该负责人称：“也不是送钱。农村里面这种事情很多的，就是政府没有拆迁完成，叫他们去拆迁，他们就把钱占为己有了，我们都不清楚啊。”

三和地产由诸暨市步森房地产开发有限公司（以下简称“步森地产”，系步森集团全资子公司）、望泰公司、浙江天洋控股集团房地产开发有限公司（以下简称“天洋地产”）于2010年合资成立，最初分别占股为36%、32%、32%，目前三家占股则变为60.4%、19.7%、19.7%。

三和地产系项目公司，其开发项目名为枫桥半岛。三家股东最初出资金额，与占股比例相匹配，分别为3600万元、3200万元、3200万元。此后三家在建设过程中，约定以对应股份比例的金额给项目公司提供借款，以推动项目建设。

据公开信息，枫林半岛占地约416.72亩，拿地时每亩68万元，建筑面积为29万平方米，楼面地价约为每平方米1019元。而望泰公司反映称，根据相关资料测算，目前三和地产开发项目中，其建设成本经计算后高达5500元/平方米，而代销费则高达9000余万元。

一份名为《司法确认申请书》的文件显示，枫林半岛二期承建方金业建工有限责任公司（以下简称“金业建工”）曾与三和地产，因工程款纠纷于2023年9月4日经诸暨市建筑矛盾纠纷人民调解委员会主持调解，达成调解协议：三和地产支付金业建工剩余工程款3.7亿元。

望泰公司向记者提供资料称，实际上，这一申请书出现在“2023浙0681诉前调确4295号”的相关资料中，资料还包含施工合同与支付款凭证、测绘报告等，且显示之前三和地产已支付金业建工工程款8亿元，据此计算，则二期项目建设成本高达5500元/平方米，堪称当地最高。

此外，2017年时，三和地产作为甲方、上海红趣信息科技有限公司（以下简称“红趣公司”）为乙方，步森集团为丙方、杨炎与何天明为丁方，签订了《合作建房协议书》，约定三和地产提供土地，红趣公司负责设计、建设、营销的资金，共同开发枫林半岛二期项目。

协议中的3.3条款写明：项目原规划已在诸暨市相关部门备案，乙方根据市场需求对二期规划做相应调整，甲方负责做好相关配合工作。

而3.4条款则称：项目开发的设计、施工、监理单位均由乙方选择，经甲方认可，设计和施工等价格由乙方确定，费用全部由乙方承担，并通过甲方名义支付，乙方应将上述所需支付资金及时汇入双方指定账户。

同年，三和地产作为甲方，又与乙方红趣公司签订《枫林半岛项目商品房独家代理销售合同》，委托红趣公司销售的枫林半岛项目房产共计138套，其中高层67套、排屋67套，别墅4套。

该合同1.1条款约定：每一套住宅单元分别计算销售服务费用，金额为该套单元成交价与底价的差价，甲方在提留12%的金额作为开票费用后，其余均作为销售服务费用支付给乙方。1.2条款则列明三类房产的底价。

望泰公司向记者提供资料称，红趣公司曾向法院提交一份代销房产的统计清单，对应的佣金总计9745万元。然而，该诉讼随后撤诉，撤诉时变更了诉讼请求，民事裁定书诉讼费用只有4300元，对应起诉金额仅20万元。

当地政府人士向记者表示，望泰公司与步森地产的矛盾，主要出现在2019年前后，彼时步森地产对三和地产进行增资，致使望泰公司及天洋地产在三和地产占股比例降低，同时，望泰公司发起诉讼，要求查看三和地产相关账目。

而望泰公司在反映材料中称，上述诉讼获得法院支持后，却迟迟未能实现查看账目，而根据诉讼获得的材料以及三和地产提供的2017年、2018年、2019年财务会计报告，该公司认为三和地产建设成本畸高、支付佣金缺乏合理性。

当地政府人士透露，诸暨市已就此成立工作专班，组织多部门对望泰公司反映涉及的资金、税收、贪腐等问题进行核查，其中已经初步核实望泰公司提及的部分贪腐问题——步森地产一位高管被指曾于2010年向某村两位领导各送出23万元。

（编辑：李正豪 审核：吴可仲 校对：翟军）

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