郑州允许房企对新房自主定价销售，部分城市取消限价，“限跌令”将成历史？

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本报记者 李凯旋 北京报道

郑州又一次在楼市上有了大动作。7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发布了关于取消商品住房销售价格指导的通知。文件显示，经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。这表明，郑州正式对新建商品房取消了限价规定。

此次，郑州取消限价之后，已经全面取消了楼市限制性政策。业内认为，取消限价后，房价随市场供求关系波动，会更加具有合理性。截至目前，已经有包括郑州、沈阳、宁德等在内的多个城市不再实行新房销售价格指导。

值得一提的是，自2021年以来，有多个城市发文实行“限跌令”，即新房销售价格不得低于备案价的85%。同时，也有多个项目因为降价销售被老业主投诉，认为扰乱市场秩序在网络上引发热议。

多城市执行企业自主定价

《华夏时报》记者注意到，郑州并非首个取消商品房限价的城市。中指研究院发布的数据显示，今年以来，沈阳、兰州、宁德等城市明确表示不再实施新建商品房销售价格指导，即取消销售限价。另外，包括阳江、珠海、芜湖等在内的城市优化限价政策，例如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

“此次，郑州放开了房价的定价空间，对于房价涨跌幅不再设定政府指导价，具有非常好的市场效应，这也体现了郑州在房价领域落实了‘市场归市场、保障归保障’的导向。同时，郑州取消限价，意味着政策放松具有彻底性，带来了非常好的市场预期。”易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者分析表示。

严跃进认为，郑州取消限价表面上看和市场形势有关系，但实际上或意味着为后续住房新模式铺路。类似价格放松后，房价随市场供求关系波动，会更加具有合理性。同时，对于其他一些刚需购房者，后续包括保障房的供给力度会加大，有助于进一步解决住房困难问题 。

“有很多地方在房价方面有一些管控，从后续房地产变革的角度看，类似价格确实可以放开，也有助于促进供求两端自由选择，促进市场交易的高效率。客观上，一些好房源价格也可以保持坚挺或稳定，对于预期引导具有积极的作用。”严跃进对《华夏时报》记者说。

加快推进保障性住房

中指研究院河南公司总经理梁波涛表示：“郑州在此次调整政策之后，房地产限制性政策全面解除，商品住房市场回归高度市场化运行。与此同时，郑州人才公寓、配售型保障性住房大力推进，‘保障房+商品房’的住房双轨制运行格局逐步建立，将促进郑州房地产发展新模式加速形成。”

梁波涛认为，取消限价有助于引导市场供应高品质住宅，推动住房供给结构优化，更好满足居民改善性住房需求，对于房地产市场健康发展具有积极意义。《华夏时报》记者注意到，近两年，郑州在调整房地产市场上一直较为积极，在优化限购、推进“白名单”等方面属于较快出台相关举措的省会城市。

对于2024年的房地产来说，保障性住房绝对是热词之一。7月30日，政治局会议部署下半年经济工作，并指导未来房地产市场走向。政治局会议强调，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

据郑州市住房保障和房地产管理局，今年，郑州计划供应住房607万平米。主城八区住房的供应规模为412万平米，其中商品房为375万平米，配售型保障房为37万平米，约3700套。

用地方面，郑州计划今年供应保障性住房用地11.7公顷，按照“以存定供”的原则科学调控商品住宅用地供应，根据市场需求，适量供给低密度改善性商品住宅用地，且预计今年计划供应住房投资的总需求约590.6亿元。

除此之外，郑州计划今年筹集保障性租赁住房16415套，全部采用回购存量房屋建设的筹集方式，且投资主体均为国有企业。

此前多个项目降价销售被叫停

上文所述，此次郑州将商品房的定价权给到企业被看作是“市场化”的一种措施，大众关心其是否会对房价产生影响。

2021年8月份，湖南岳阳发布新规，表示中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则将不能网签。随后，包括江阴、桂林、菏泽、株洲、惠州、唐山等在内的城市纷纷出台类似政策，表示新房销售价格不得低于备案价的85%。

其中，江阴的政策措辞表述曾十分明显，剑指新房不得降价，称严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降价降质、逾期交付等违规违法行为。

业内将“新房销售价格不得低于备案价的85%”称为“限跌令”。

在房地产进入此轮调整期后。房企降价销售实际也是身不由己的选择，但市场似乎无法接受降价销售这一行为。2023年5月份，昆山的两家房企因为“擅自大幅度降价销售”被当地的住建部门公开通报批评并处罚。

今年6月份，北京丰台某新房项目则因为推出了部分6.8折房源被老业主维权，最终活动叫停。同时，在各地的政府与人民群众交流网站上，也常见有业主投诉自己购买的新房同户型在不久后降价出售的消息。

例如，今年4月份，有多个网友在“问政四川”投诉开发商“恶意降价销售，损害老业主利益”，表示其在2023年以2.4万元/平米的价格购买了一套房源，但在今年开发商不顾政府价格监管，以工抵房的说辞恶意降价销售，每平米降至1.7万元，一套房仅半年就降价70万元，导致整个区域价格全部扰乱，希望可以补偿差价或者退房。

随后，成都有关部门回应表示，上述被投诉项目的销售价格不在政府定价目录中，属于市场调节价，未发现开发商存在违反价格法律法规的行为。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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