三中全会《决定》再提改革商品房预售制度，多地开展试点，“取消预售制”仍需渐进

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本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道

今年年初曾热议的“取消预售制”，如今改革方向已经初定。

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）发布。在房地产相关领域，明确要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这也给全国两会期间关于当前是否应该取消预售制的讨论给出了一个较为明确的方向：改革，而非直接取消。

在中国房地产高歌猛进的30年间，预售制被普遍认为是房地产企业“高周转”模式的前提，助推了房价上涨。而自从2021年房地产行业出现下行以来，部分项目资金链断裂，开发商挪用预售监管资金的行为屡屡爆出，也引起了舆论对这一制度的根本性反思。

“商品房预售制的改革是一个渐进的过程，要采取逐步过渡的模式，逐步由预售向现售转型。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，这一转型对行业和市场的冲击还是比较大的，目前开发商通过预售尽快回笼一部分资金，仍然是解决资金链压力的一个很重要的手段。如果直接转为现售，在前端销售下滑、房企缺少融资支持的情况下，将对已经明显下滑的供地和开工投资形成更大程度的冲击。

告别预售，市场“用脚投票”

自2021年房地产市场进入下行阶段以来，取消预售制的呼声渐高，所见即所得成为市场需求的最新特征。与此同时，在整体房地产销售中，市场开始“用脚投票”，现房、二手房销售的比例正在逐渐上升。

一方面，二手房市场的份额在逐渐超过新房。CRIC数据显示，2023年重点30个城市全年一二手房成交总规模达到3.43亿平方米，其中，一手房成交16135万平方米，较2022年微降3.3%；二手房成交18099万平方米，同比增长33%，成交规模创新高，占比53%首次超过了新房；另一方面，新房市场中现房的比例正在上升。国家统计局数据显示，近三年来，我国的现房销售面积占比从13.0%上升至22.5%，期房销售连续出现下降。

在市场的倒逼下，最近两年间，官方多次表态推行商品房现房销售。2023年年初的全国住房城乡建设工作会议，提出有条件的地方可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位；2023年6月，住建部部长倪虹会见中国银行负责人时，提出要改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点；2024年2月底举行的城市房地产融资协调机制工作视频调度会议又强调，要有效支持现房销售，稳定市场预期；3月，在两会期间举行的民生主题记者会上，倪虹又明确指出要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。

而此次，《决定》再次提到了改革商品房预售制度。易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，将会有系统性政策出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域。

多地开展试点，难点在哪？

据不完全统计，自2023年6月以来，郑州、开封、合肥、芜湖、晋城、长沙、雄安、柳州、荆门、泉州、晋江等超过10个城市明确公开支持现房销售试点。而实际上，无论是否公开表态，从销售端来看，由于期房的销售难度高于现房，大多数项目现房销售已是许多城市里不争的事实。

然而，从开发端来看，从拿地到销售直接转向现房销售模式仍然存在着不少难点。克而瑞研究中心2024年1月底发布的一份研报显示，上海、深圳率先已有个别地块进行了现房销售的试点，其中上海的项目总体量较小，一次性推出后迅速售罄，但项目从拿地到开盘经历了6年时间，开发周期较长；深圳的项目2019年11月首次开盘时楼市高热状态，后续又出台了限购限贷加码政策、推出二手房参考价政策等，导致后期项目销售受到较大的影响。

该研报认为，现房销售制度对两类企业相对更加“友好”，一类是运营实力与资金实力并重的国央企，第二类则是在过去一轮上升周期中并未高速扩张、杠杆率可控、专注地方市场的“小而美”开发商。因此其指出，现房销售制度的推行难以快速、全面铺开，只能通过以点带面的方式逐步试行，且需要实力强劲的国央企作为表率，而其他的民企和中小房企也需要尽快转换思路，适应未来新制度下的运营方式的转变。

李宇嘉认为，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，向现售转型模式本身也是在探索房地产新的开发模式。近年来由于期房不受市场欢迎，开发商通过预售加杠杆融资的必要性下降了。随着白名单融资协调机制全面落地，只有合规项目才能获得融资，而且合规项目一定能获得合理的、足额的融资，通过预售实现高周转的必要性也下降了。未来预售和现售两种模式将并存，预售房开发主要是加强资金监管，现售房开发则会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有一定扶持政策。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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