房贷利率下调到3%意味着什么？

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冉学东

近四日，央行分别开展1290亿元、6760亿元、2700亿元和470亿元逆回购操作，共计向市场净投放资金超万亿元，央行此番操作明显是为了避免税期走款可能引发流动性的大幅波动，同时，保持流动性的合理充裕，降低实体经济融资成本，依然是重要考量。

近几个月以来，由于长债利率下行过快，央行多次警示，暗示30年期国债利率应该在0.25%以上，并且推出借入国债操作伺机卖出，同时将适时推出正回购或者逆回购来维持利率的稳定，但是在关键时刻央行还是选择了向市场大力度融资。

央行政策考量的依据是目前的经济发展形势，刚刚出炉的今年前半年GDP增速5.5%，经济在复苏轨道上继续前行，但是从结构上看，消费仍然低迷，需求仍然不足。

今年上半年，社会消费品零售总额235969亿元，同比增长3.7%。其中，除汽车以外的消费品零售额213007亿元，增长4.1%。6月份，社会消费品零售总额40732亿元，同比增长2.0%。除汽车以外的消费品零售额36364亿元，增长3.0%。而去年上半年，社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%。除汽车以外的消费品零售额205178亿元，增长8.3%。6月份，社会消费品零售总额39951亿元，同比增长3.1%。

从以上数据的简单对比看，消费仍然不足，居民的消费需求没有充分释放，笔者认为其中一个重要原因是实际利率过高。

目前‌1年期LPR为3.45%，‌5年期以上LPR为3.95%，这个利率水平已经连续4个月保持不变。

而今年以来的物价增速基本维持在0附近维持低位波动状态，从7月份的物价形势看，去年后半年物价基数较低，预期中的物价上行并未出现，今年后半年的物价跟去年应该差不多，仍然在低位运行。

也就是说，在名义利率和物价之间形成的实际利率也维持稳定状态，由此计算的实际利率为3%以上，这个利率可能高于目前的潜在产出。

有机构测算，目前无论是用6个月Shibor与CPI同比增速测算的实际利率，还是用人民银行每季度公布的贷款加权平均利率与GDP平减指数测算的实际利率，都处于过去十五年以来较高水平。

降低名义利率依然是未来货币政策大势所趋，利率是资金的价格，实际长期处于高位，对经济需求不利，这是不言而喻的。而今年以来在房地产方面的率先降息已经取得了较好的效果。‌

5月17日，央行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

5月29日，‌广州市对差别化住房信贷政策进行了调整，取消了房贷利率下限，进一步降低了首套房和二套房的贷款利率，‌首套房利率降至3.4%，‌二套房利率为3.8%。

此次利率的下调进一步激发了广州地区房地产的需求，广州房地产市场呈现出强劲的复苏势头，特别是在二手房和新房网签量方面，均实现了显著的环比增长。据最新数据显示，广州6月份二手房网签量达到了10456套，环比增长了33.4%；而新房网签量也达到了7623套，环比增长了47.8%。

正是看到利率下调对于激活房地产市场的有效性，许多银行回应市场的需求，促进房地产销售，进一步下调房贷利率，目前广州地区多家银行首套房贷利率已由政策执行最初的3.4%降至3.2%，某些股份制银行的首套房贷利率已经下调至3.15%。外资银行经营灵活，普通客户利率降至3.15%，资质较高、征信较好的客户最低利率为3.05%或3%。

利率是资金的价格，应该按照市场的供需，以及银行的收益风险权衡所致，在需求相对低迷时，就应该降低价格，以吸引需求。而在需求过旺时，应该提高价格抑制需求，这是信贷政策的基本规律。

责任编辑：冯樱子 主编：张志伟

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