李宇嘉：“商改住”多地松绑为哪般？

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　　中新经纬7月17日电 题：“商改住”多地松绑为哪般？

　　作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

　　李宇嘉

　　自7月以来，多个热点城市相继发布“商办改住宅”政策，旨在将待供应土地从商办改为商住、住宅，或将已建成、在建的商业物业转为住宅用途。

　　例如，上海徐汇区“原小米地块”在住宅用地出让公告中以住宅用地性质现身；杭州拟对未来科技城部分地块进行控规调整，涉及“商改住”；深圳则计划将后海两宗商业服务业设施用地调整为“商服用地+居住用地”。与此同时，云南昆明、湖南长沙、海南万宁、湖北襄阳等多个城市，今年也相继出台了支持“商改住”的系列政策。

　　“商改住”政策意味着按照相关规定，将商业用房的土地用途调整为居住用地，使用年限和容积率不变，水电气价格则按照居民标准执行，以满足居民的住房需求。

　　在过去楼市开发火热时期，各地严格调控房地产开发，纷纷出台政策禁止“商改住”。如今调整主要出于哪些原因？

　　近年来，商业办公用地过剩问题日益凸显，在售商办物业的去化周期普遍长达30个月或几年，开发商纷纷通过大幅降价促销，部分甚至降至五折以下；随之而来的是物业价格下滑，不利于开发商回笼资金和缓解资金链紧张。市场需求同样出现了变化，随着线上办公、线上消费的替代效应强化，存量商办空间足以满足市场需求。显然，当下更需要增加的是居住用地供应。

　　值得注意的是，当前各地实施“商改住”政策，并非将商办用地全部改为住宅，而是部分调整为学校、绿地等公共设施，有助于平衡住宅用地增加后的公共设施需求。

　　缓解土地财政压力也是政策调整的考虑因素之一。商办过剩，用地难以卖出，若改为住宅，特别是满足改善型需求的产品，土地出让就能更加顺利，也能有效缓解卖地压力；而且还能缓解住宅供求矛盾，特别是热点片区。不过，若“商改住”供应太多，也可能出现同质化竞争而导致降价。

　　目前来看，“商改住”政策的整体调整规模相对有限，主要需考量地方对招商引资、产业导入和公共配套设施等要求，以及考虑住宅供求关系发生重大变化，只对部分地块进行“商改住”调整。

　　此外，实施“商改住”政策还需考虑多种因素，如调整为居住功能需考虑片区规划定位和符合国土空间规划要求；同时，需满足宅地供应指标，避免突破现有指标；此外，还需确保住宅项目所需要的公共配套设施能够到位，毕竟“商改住”涉及消防安全整治和公共服务设施，将存量非住宅物业调整为住宅的难度更大。(中新经纬APP)

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责任编辑：张芷菡

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