行业拐点时刻，房企的“寒冬”与“苏醒”

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2024年上半年，住房需求释放节奏依旧缓慢，房地产市场仍处在下行周期之中。

在投资端，根据国家统计局数据显示，1~5月份全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；而在销售端，1~5月份新建商品房销售面积同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%，新建商品房销售额下降27.9%。

这样的市场环境下，如何实现高质量韧性增长，已经成为一场面向所有房企的“综合大考”，通过拆解一些“优等生”的答卷，或许能给行业带来一些启发和思考。

以稳健的财务盘面，拨开周期迷雾

流动性紧张和高债务压力，是刻在房企骨子里的基因，这一特性在当前已经成为遏制房企长期稳健发展的桎梏。

根据克而瑞数据显示，2023年房企债券到期总规模为6968亿元，发行规模仅为2927亿元，到期规模高出发行规模138%。今年前两个季度，房企偿债压力依旧存在，到期规模均在1500亿以上。

面对与日俱增的偿债压力，唯有财务盘面稳健的房企，才能拥有通往未来的“船票”，一直以来，都遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，龙湖集团的“打法”值得行业参考。

一方面，自2022年开始，龙湖集团就在主动且有序地压降负债规模。

3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS），6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿人民币，年化率为4.25%，2025年6月为投资人行权日。

截至目前，龙湖已经归还了72 亿境内公开债，年内剩余到期公开债仅剩 45 亿人民币。

另一方面，龙湖集团压降负债规模，并不是去选择“拆东墙，补西墙”，而是保持克制、审慎并高度自律的态度，去优化债务结构。

比如，从财报来看，龙湖2023年净增的经营性物业贷款为174亿元，平均融资成本仅为3.65%，2024年上半年，龙湖经营性物业贷款的增额更是超过200亿。

这是因为经营性物业贷款拥有账期长、成本低的特点，在2024年6月，龙湖通过经营性物业贷款置换了一笔2025年6月到期的CMBS，既延长了贷款期限、降低了利息成本，也有利于压降短债占比，优化债务结构。

此外，龙湖集团并没有满足于现阶段的“成绩”，而是一如既往地重视财务底座，开始筹集资金，计划继续提前偿付和有序归还剩余债务。

负债规模持续下降，债务结构不断优化，龙湖集团不仅赢得市场信任，维护了中国房企在境内外资本市场的信誉，还在房企融资环境严峻的时期，始终保持畅通且多元的融资渠道。

财报数据显示，龙湖银行贷款授信剩余额度超过2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度高达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度达12.8亿美元。

以安全的债务结构，筑牢“压舱石”，成功拨开周期迷雾，也难怪龙湖集团会得到中金公司、汇丰银行、浙商证券等权威机构的一致看好。

再造增量，从一棵“树”到一片“森林”

一棵树无论如何向下扎根，都难逃更大风雨的摧残，一片森林却能在风雨的侵蚀中安然无恙。

唯有生态才能够助力房企构建竞争壁垒，穿越周期波动。“一个龙湖” 生态体系，正是龙湖集团对于上述理念的落地诠释。

这也是为什么所有房企都在努力摆脱周期带来的不利影响，但龙湖集团的努力成效却尤为显著的原因。

龙湖集团很早就将“多业态”提升至战略层面。在2023年，龙湖已构建“开发－运营－服务”的业务格局，涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造多航道业务。在今天，“一个龙湖”的协同效应还在持续升级。

在开发业务方面，龙湖集团不再以规模为导向，而是选择精细化运营，不断提高交付能力。

今年上半年，龙湖集团继续如期平稳交付，在全国43座城市共计交付121个项目，合计约5万套品质住宅，其中，20%项目实现提前一个月以上交付，整体获得了90%的交付满意度，实现了稳中有进、高质量发展。

在运营业务方面，商业投资作为运营业务板块的核心动力，龙湖集团始终坚持轻重并举的发展模式，持续为集团业绩带来稳定可期的回报。

截至5月末，龙湖商业的整体出租率达到95.9%，2024年，龙湖计划新开14座商场，累计开业商场将超过百座，迈进“百MALL”时代。

原长租公寓航道也升级更名为资产管理航道，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务，不仅为用户提供了更加多元的产品和服务，还在城市更新、产业转型的当下，成功抓住了“存量市场”孕育的巨大机遇。

在服务业务方面，龙湖智创生活一如既往地为客户提供品质服务，业主满意度连续15年超过90%。

与此同时，毛利高达70%+的龙湖龙智造也在加速扩张，2024上半年新增代建类项目26个，总建筑面积432万平方米，已累计获取代建类项目超110个，总建筑面积超2100万平方米，为龙湖集团带来了无限的想象空间。

可见，一片“森林”的生命力与抵御风险的能力，都绝非一棵树可以比拟的。

2023年，龙湖集团的营业收入为1807.4亿元，其中，龙湖集团运营及服务业务收入超过248亿元，已经成为利润的主要增长点，利润贡献占比提升至60%，内生动能增长明显。

一、二、三曲线相融共进，如何实现高质量的韧性增长，龙湖集团已经给出了一份“样本答卷”。

拐点将至，中国房企高质量“样本”靠什么筑就？

5月17日，央行等部门打出了一套政策“组合拳”，降首付、降利率、盘活存量等，从供需两端发力破解房地产难题，力度之大超出预期。

政策利好传导至市场端，市场情绪得以改善，多地带看量和成交量出现增长。据克而瑞统计，5月单月，TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%。

在上一轮寒冬中活下来的房企们终于等来了一缕曙光。然而，即便拐点将至，但想要乘上这股“东风”，以下三点是关键。

第一，销售回款率和经营性净现金流是考验房企生存能力的重要指标，毕竟销售回款高且经营性净现金流为正的房企，经营状况相对来说要更稳健向好一些。

比如，龙湖集团始终坚持有回款的签约，有质量的增长，2023年实现销售回款率超100%；同期还第一次达成了全集团整体现金流为正，实现了约35亿的净现金流，待行业基本面修复后，这样的房企才能最先迎来估值重塑。

第二，平稳的拿地节奏和对优质地块的把握，是房企稳健发展的重要保证。

客观来说，在现在的市场行情下，多数房企拿地意愿势必会降低，据克而瑞统计的数据显示，1-6月只有三成百强房企拿地，哪怕是已拿地的百强房企中，有70%企业上半年投资额较去年同期下滑。

不过，还是有部分房企，依然保持稳健的拿地节奏，比如龙湖集团高度聚焦在一、二线高能级城市，今年上半年，就在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市获得了7幅土地，总建面是51万方，权益建面是37万方，权益地价60亿元，平均溢价率仅3.6%。

这反映了龙湖集团拥有着雄厚的财务盘面，但更重要的是，高能级城市普遍市政配套较为完善、居民拥有较强的购买力。

龙湖集团在土地市场趋冷时，以合理的价格拿下的这部分土地，为其未来的业绩提供了有效的保障，这也是龙湖集团能够屡次穿越周期的强大底气。

第三，能给用户带来更好体验的房企，才能成为行业复苏的先锋。

《体验经济》一书的作者，约瑟夫.派恩曾经阐述：只有让交易成为用户的记忆，才是一切品牌制胜的关键。

这一点在房地产行业中同样如此，谁能围绕用户解决痛点，优化用户体验，谁就能铸就内生增长的不竭动力。

意识到这一点后，不少房企都纷纷开始强化客户人居体验，提升产品竞争力，比如，金辉集团发布的颜选3.0产品，聚焦建筑外立面、户内及全社区的品质和颜值打造。

又比如龙湖集团选择坚持产品主义，不断聚焦客户真实需求，升级用户体验，仅在材料选择这件小事上，龙湖都采取了“优选品牌、集中采购、专属专供”的模式，与超250家集团品牌供应商合作，涵盖进口品牌杜拉维特、通力、施耐德等，国内龙头品牌格力、志邦、东鹏等，严格把控材料选型，同时为集采材料出厂时统一设置专属“身份码”，让材料实现阳光透明可追溯。

总而言之，龙湖集团不仅通过深刻的调整与转型，成功穿越了弱势周期，实现了韧性增长，也为其他房企高质量发展提供了样本。

不过，周期依然存在，并且仍在不确定的波动着，房地产市场想要彻底走出“寒冬”，或许还需要更多像龙湖集团这样坚持长期主义，给用户带来更好体验的房企。

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