不当“股东”当“房东”，多重因素正推动险企投资逻辑豹变

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没有绝对的坏资产，但却有明显的好价格。而当好资产拥有了好价格的时候，那就是入局时机。

在房地产下行周期，大家不再将其奉为投资标的的首选，而投资了房地产近20年的保险业也一样，近几年保险公司们纷纷减持地产股。但险企也并非完全抛弃房地产行业，而是换了一种方式，选择从当“股东、债主”到当“房东”。尤其是今年以来，多家保险公司纷纷布局不动产市场，包括商业办公、产业园区、物流地产等细分领域，以及有些公司还在积极配置相关的REITs产品……

其实，险企投资房地产方式的改变，只是险资投资逻辑转变下的一个缩影和代表案例，在当前低利率环境下的资产荒以及新会计准则实施的影响下，保险公司的投资目标与过往要求大不相同，投资策略也纷纷发生转变。

01

今年以来已十笔险资投资直接投向不动产，商业办公楼、物流园区等尤受青睐

险企投资不动产并非新现象，但今年以来尤其明显。

『慧保天下』统计公开信息发现，2023年险资就开始投资不动产，总计14笔投资，其中商业办公楼宇、产业园区、及物流仓储等经营性不动产尤其受到偏爱。而来到2024年后，这一趋势越发加强，仅今年上半年就已有10个项目。

其中，最典型的案例就是一开年，2024年1月1日，新华保险就宣布要与中金资本共同设立100亿元基金（新华保险作为有限合伙人出资99.99亿元），要直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。

具体来看：

6月7日，国寿集团出资31亿获远洋集团北京颐堤港二期49.985%股权。据悉，颐堤港二期位于北京市朝阳区酒仙桥地区，由远洋集团与太古地产共同开发，目前仍在建设阶段，预计2025年至2026年完工。

5月31日，合肥万达广场的全资股东由万达商管变更为联商壹号，股权穿透显示联商壹号的大股东为阳光人寿。

4月30日，众安在线发布公告称，其以14.37亿元收购上海“洛克·外滩源”两栋物业。众安在线表示本次收购可降低公司的租赁成本，对降低本公司总体成本将带来有利影响。

4月13日，新华保险接盘北京万达广场实业。这也是新华保险与中金资本联合出资的百亿基金的“首秀”。

4月，长城人寿以10.2亿元购入经过地产基金改造增值的北京办公物业新街高和。

3月，国寿投资、国寿资本共出资6.86亿元认购华夏华润商业REIT，近总募集规模的10%，为第一大外部投资人。

2月19日，平安人寿收购鹤山合能、维龙蓬江、安华维龙（西咸新区）仓储服务三家公司100%股权，以股权形式投资三大物流园区位于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个物流园区。

2月，中邮保险投资西安启迪中心不动产项目，据悉，启迪中心是西安高新区的地标性建筑。

2月7日，东吴人寿以4.14亿元购置由苏州新高融建建设持有的苏地2017-WG-41号地块三3号楼，作为办公职场。

1月31日，友邦人寿24亿元收购北京凯德·星贸项目95%股权，据悉，北京凯德·星贸位于CBD。4月24日，该地产后以“友邦金融中心”之名正式揭牌使用，以作为友邦北京行政中心所在地。

02

保值增值成不动产投资新逻辑，资产要匹配负债久期，险企加码抄底优质项目

据克尔瑞研究中心报告，目前险资直接投资房地产主要有四种模式，包括举牌上市公司进行股权投资、参与投资公募REITs、通过公开市场独立或联合拿地、收购持有型不动产项目获取租金回报，此外，还有险资通过投资债权计划、股权计划等金融产品间接性投资房地产。

而当前在房地产市场调整以及二级市场波动的影响下，险资投资房地产的逻辑和方式也需要发生改变，所以，投资标的变成写字楼、商业广场等不动产项目，不仅可以优化资产配置结构，在一定程度对冲投资风险，同时其实也是险企在追求资产匹配负债久期，以获得相对稳定的租金、分红等收入，从而长期可实现资产的保值增值。

具体来看，目前的投资逻辑可分为两个方面，据业内专业人士分析称，一方面是增值逻辑，核心资产的出租率以及租金通常较高且较为稳定，因此保险公司在获得租金回报的同时，还能获得不动产的增值收益；另一方面是特殊交易机会逻辑，类似写字楼等较为优质的资产，其原持有方由于经营、负债率等各种原因需要转让资产，形成特殊交易机会，保险公司则可以以合适的价格入手优质资产，能得到较为理想的投资安全边界。

当前房地产市场处于深度调整期，行业加快出清，资产处置增多，一些流动性承压的房企为加快资产变现、回笼资金，不少优质资产打折出售，险资低位抄底优势明显，尤其对于一二线城市核心地段的商业不动产来说，未来或许有较强升值空间。从上述梳理也可以看到，绝大部分成交项目都是北京、上海等一线城市核心地区的资产。

此外，REITs也是险资参与不动产投资的一个重要方向，如上文提到的国寿投资、国寿资本共出资6.86亿元认购华夏华润商业REIT，成为该REIT的第一大外部投资人。而险资获准开展ABS及REITs业务，也会进一步推动险资参与不动产投资。

保险资金投资在追求安全性的同时还要兼顾收益性与流动性，因此或许可以推断，未来险资对于房地产的投资仍将以不动产为主。

03

市场环境、新会计准则等促使险资投资逻辑转变，业绩稳定、高分红成重要方向

其实，不仅仅是不动产，而是整个险资投资的逻辑在发生转变。

当前的投资环境，无疑是挑战重重，仿佛是硬币的两面都是坏情况，一面是资本市场的震荡下行，另一面是利率的不断下行，好的可能性约等于是将硬币立起来的概率。对于保险公司来说，尤其是国债利率的不断下滑影响巨大，从目前的利率市场来看，长期国债利率甚至已经低于许多公司的负债成本。

加之新会计准则实施，使得保险公司的净资产、净利润的波动加大且无法掩饰，非常粗略的总结，权益配置不当会导致利润波动较大，债券配置不当则会导致净资产波动较大。这要求险企必须重视资产负债匹配管理，当然也给险资投资提出了更难的要求。

可以看到，在投资市场环境、会计准则变更的压力下，许多保险公司的投资策略和方向相应地发生了变化，最为明显的，就是一些保险公司将高分红、高股息的权益配置作为投资策略中的重要一部分。

尤其是一些非上市险企提前规划，为未来新准则的全面落实做好准备。例如，近期频频举牌上市公司的长城人寿就是一个典型案例，其方向就在业绩稳定、分红确定、能跨越周期的上市公司，可以看到，长城人寿在港口、高速公路、能源、水务和环保等板块进行了重点布局，这些行业类固收资产特征明显。

深入来看，险企追求高分红高股息的背后，其实需要的是稳定现金流，而这对应的就是其负债，保险产品到期后的兑付是直接原因。而所谓资产负债匹配管理，其实不仅是个整体性的大问题，也是需要进行每一年投资安排的小问题。换句话说，既要战略得当，还要战术妥当，既要考虑长周期问题，也要考虑短期现实，从而以合理的资产结构匹配负债，形成良性运转。

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