新政不是解药，救楼市的药方在开发商手中

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首套房房贷最低首付比例下调到15%，二套房也下调到25%；取消全国首套房、二套房个人房贷利率下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购存量商品房。与此同时，各地迅速对公积金贷款利率做出下调工作。

这次的楼市新政，不可谓力度不大，各地贯彻新政的速度，不可谓不快。但是，到底能产生怎样的效果呢？新政是不是楼市的解药呢？解救楼市的药方到底在谁的手中呢？还需要深入全面的分析和判断。我们的观点是，新政会产生一定效果，但不会持久。要想解救楼市，药方仍在开发商手中，需要开发商顺应楼市新政需要，做出实实在在的降价售房动作。

一个值得关注的现象是，在过去二十多年的楼市发展中，开发商的价格行为，都是与地方政府的政策紧密挂钩的。政策紧的时候，开发商选择降价；政策松的时候，开发商立即涨价。特别是涨价，开发商的工作效率是非常高的，高得让人害怕。结果自然也非常明了，那就是购房者利益遭受损害。

这次的楼市新政，被业内人士称作40年最宽松提振政策，那么，面对这样的楼市新政，开发商会做出怎样的行为呢？是像过去一样趁机涨价呢，还是停止降价，或者继续降价，这是非常重要的。有一点可以肯定，如果开发商趁机涨价，且涨价幅度较大，那么，我们可以负责任地说，这是找死，是怕自己死得不够快。因为，尽管新政力度很大，大到令业内人士也大呼“没想到”。但是，对广大居民、尤其是90后、00后来说，他们没有这样的感觉，他们只有一个想法：房价仍然太高。要购房，仍然要大量负债。所谓百万贷款30年可以省下多少利息的说法，那是在糊弄老百姓、糊弄购房者，相对于需要支付的利息，仍然是小巫见大巫，算不了什么。只有降价，才是最实惠的。

事实也是，政府也好，银行也罢，推出的政策不会取消，各种优惠也会继续存在，如果开发商再降价售房，岂不是好上加好、一举多得，为什么要为了政策利好丢掉降价利好、立即购房呢？也就是说，广大居民很有可能仍然采用等待观望的方式，等待开发商拿出动作。在这样的背景下，如果开发商选择涨价或停止降价，而不采取降价策略，会让新政的效用大打折扣，也会让开发商自身受到更加严重的摧残。

新政只是楼市药方中的一味药，如果药方准确、合理、有效，新政会锦上添花，可以使药力更足、效果更好。否则，就只是一味药，既不能治病，也不能防病。而真正的药方，还在开发商手中，在开发商有没有降价售房的勇气，哪怕亏损，也必须降价，至少，要通过降价拿出配合政策的姿态，让广大居民感受到自己是有诚意的，是愿意与广大居民一道，共同维护楼市的健康稳定的。今天的开发商，在沉重的债务面前，是没有话语权的，也不能有话语权。

从2003年楼市全面放开到现在，二十多年时间，大部分时间是开发商牵着广大居民的鼻子跑，除炒房者、投资住房者和违法违规者之外，绝大多数购了房的居民，利益都受到了不同程度的损害，特别是房奴，可以说是最大的利益受害者。有了这样的教训，今天的购房者、尤其是90后、00后购房者，不可能再像他们的父辈、兄辈一样，草率、盲目地购房，而一定会更加重视购房的效率，亦即对负债购房对自己的好处和坏处进行全面比较。按照他们非常自我的性格，应当不会为了一套房而让自己的生活一落千丈的。因此，如果此时的开发商足够聪明，应当选择降价策略，把那些处于购还是不购的“动摇者”拉到购房者的行列，而不是通过涨价或停止降价，把“动摇者”推到不购房的行列之中。

此情此景，我们并不是不相信新政的力量，而是更相信新一代购房者的判断和选择，他们已经成为购房问题上的觉悟者，新政不可能让他们有太大的心动。而只有开发商降价售房，才有可能让他们产生一定的购房欲望。如果能够做到这一点，新政的效果也会更好，且可以具有一定的可持续性。否则，仍然是一厢情愿，无法产生良好效果。

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