嘘……我好像发现了，本轮新政的几个盲点

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磅新政齐出之后，这个礼拜的楼市，简直就是一场狂欢。

多地相继发布喜报，打开新闻，看到的都是诸如“成交上涨、忙不过来、房源不多”一类的说辞。

新政对楼市有刺激吗？

毋庸置疑，肯定是有的，早先很多持币观望的买家已经预见到楼市会迎来“一波大的”，现在靴子落地，正是他们出手的时候。

那所有人都该趁此机会出手吗？

很可惜，事实也并非如此……

本次新政总结起来为三个关键词：

首付比例降低、住房商贷利率下调、住房公积金贷款利率下调。

因此，我们能看到很多类似下方的的计算方式：

看上去是很不错，首付也降，利率也降，简直等于白送钱，难免看得人心痒痒。

但要注意了，别忽略了一个基本事实：

总房款不变，首付少了，月供相应肯定会变多！

最后一计算，芜湖~买房总成本不一定下降！

以总价300万的刚需房为例，我整理了纯商贷和组合贷两种不同的情况，咱们不妨一起来看看新政前后的置业成本差异。

注：国家发布政策后，需要等地方具体落实，目前多地尚未出台新政具体解释说明，商业利率下限取消，暂按3.5%估算，一切以地方政策为准。

如果是纯商贷，单独看首付或者贷款利率，都是下调的，可是计算出来的结果却不尽如人意。

因为首付的下降，每月月供上升，最后的置业成本反而增加了100多万。

但是组合贷就不一样了，在首付相同的情况下，由于商贷总额的下降，最后置业成本是实打实的在减少：

所以，我给大家的第一个建议是：能用组合贷，就用组合贷。

不用过分担心后续公积金利率继续下调，根据此前的表述，以后的公积金贷款也会采取存量贷款随行下调的模式。

具体可戳下图回顾此前文章：

如果在无法用公积金贷款，只能用纯商贷的情况下，难道我的置业成本只能上涨吗？

嘿，也不一定。

本次新政其实是有一个“不可能三角”存在的，即它无法同时满足低首付、低利率、低置业成本这三个特点。

想要在纯商贷的前提下实现低置业成本的话，低首付的作用不是很大的，相对而言利率关键得多。

不信？

这是上文例举的情况，低首付+低利率=高置业成本：

这是另一种情况，低首付+原利率，依旧=高置业成本：

而这是唯一一个可以降低总置业成本的情况，即首付不变，利率降低：

之所以会出现这样的局面，涉及到一个很基本，但很多人都忽略了的事实：

贷款，是要还的！贷的越多，要还的越多！

当年我读大学，正是学生贷最泛滥的时候，身边很多同学都以为自己在薅平台的羊毛，低首付甚至零首付就能买手机电脑，太爽了。

一个同学的经典名言是：“这可是天上掉下来的钱，不用白不用。”

或许现在不少人也抱着这样的想法，觉得新落地的政策一定要用满，不然肯定是浪费。

但事实已经明朗了，如果乱用新政，真的可能会增加成本！

发现了吧，本次新政的针对性还是很强的。

如果你纯粹首付不够，但是收入高，有还贷能力，那你可以趁着低首付政策，大胆买。

如果你首付已经攒够了钱，但是还贷能力差，那你也可以等银行利率下调之后，放心买。

但如果你首付月供都不够，觉得新政可以解你没钱的燃眉之急，那很抱歉，我只能说你想多了。

务必牢记：新政是来刺激那些有钱买家出手的，不是来扶贫的。

没有还贷能力，一味加杠杆买房，只能让自己落入困境。

在我们后台，已经有相当一部分粉丝意识到了这个问题，并且提出了最适合他们的新政：

降利率、首付都是假的，只有降房价是真的。

无论是全款、组合贷还是商贷，房价的下调都能切实降低买房成本。

在我们之前稿件的投票中，他们也明确表达了这样的态度：

可我也要很遗憾的说，越是房价回调，越是让人们不敢买房。

这就形成了一个楼市悖论，房价不下降人们不买，房价下降了人们不敢买。

核心原因，还是在于经济。

楼市的经济上行期，出台的每个政策都会被大力解读然后使用，而在下行期，人们处于恐惧会下意识逃避政策的引导。

不如实实在在搞好产业，提高收入，增加就业率，人人都能找到好工作安居乐业，楼市自然会起来。

这个问题就更大了，今天先不做讨论，就本轮出台的三个政策而言，你觉得哪个更有效呢，欢迎评论区分享你的看法。

最后插播一则消息：

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