住建部对房地产的最新指示，影响巨大

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房子也是有使用寿命的，房屋老化之后该怎么办？

这几年，各地老破小房子在市场上越来越不受待见。购房者对于居住品质的追求与日俱增，很多老旧小区的业主都面临着住着不舒服，想卖卖不动的两难问题。

而这个问题，普遍存在于全国各地。

我国的城市化进程短，房屋建成年代集中，房屋老化正在扎堆出现。

统计显示，截至2022年底，城镇既有房屋中，有约20%已建成超过30年，到2040年前后，这个数值预计将会达到80%。

和人口一样，中国的房屋也在加速步入“老龄化”。

这个问题，业主关注，官方也同样关注。

去年以来，住建部就在大力推动房屋体检、养老金、保险制度试点，为应对房屋全面“老龄化”未雨绸缪。

住建部再次强调
加速推进为老房子“治病”

自2023年以来，住建部在各个重要会议中多次提出，研究建立房屋体检、养老金、保险等制度。今年刚开年不久，住建部又专门召开研讨会，加速推进三项制度的试点工作。

目前，各地正在探索研究具体细则，也有部分城市已经将落地执行时间提上日程。

山东烟台就在近日提出，从勘察设计、施工建造、工程验收、运行维护、房屋灭失等环节探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度，构建覆盖房屋全生命周期的管理体系，打造“好房子”样板，为老房子“治病”。

据公开信息，山东省还将率先在莱山区开展相关试点，2025年，全面构建覆盖房屋全生命周期的质量安全管理制度体系，整体提升房屋建设质量和安全管理水平，消除房屋安全隐患。

什么是房屋体检、养老金、保险制度？

住建部部长倪虹去年在不同场合提到，住建部要学习汽车行业的做法，建立“房屋定期体检制度”。按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次，发现问题可以有针对性提出整改措施。

保险制度，是围绕保障房屋使用功能和安全，开发部分新的险种，叠加现有险种，撬动和放大资金规模效应，形成覆盖房屋全周期的保险机制。

三项制度中，最受关注还要算住宅养老金，这笔费用从哪里来？

众所周知，商品房是有专项维修基金的，主要用于房屋公共部位的维护维修及改造。

建立养老金制度，其中一个重要原因，是很多老旧小区的维修基金无法覆盖使用需要，满足不了小区维修养护的需求。自建房更是根本不存在维修基金一说。

按照目前部分城市发布的消息，住宅养老金将用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，将由公共账户和个人账户组成。通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集。

也就是说，对个人而言，商品房的住宅养老金大概率会体现在购房成本及物业管理费上。

当然，目前该制度目前仍处于试点阶段，具体的执行细节还有待各地实践探索。

作为房地产企业及从业者，需要关注的是，为什么住建部会在此时推出这一制度？对于地产上下游来说，该制度会带来哪些影响，又有哪些可参与的机会点？

使用年限短，建成时间集中
大量住宅正在步入“中老年”

中国的住宅，正在集体步入“中老年”。

和其他的商品一样，住宅也是有使用寿命的。其中，与住宅使用寿命关联最大的是主体结构设计使用年限。

按照国家标准，住宅的这一年限为50年。

所谓设计使用年限指的是，主体结构不需要进行大规模维修就能按预定目标使用的时期。这并不是绝对的。这就好比东西的保质期是50年，过了保质期不一定变质，没到保质期也可能已变质。

数据显示，由于种种因素影响，中国住宅的平均寿命不到30年。

理论上讲，在没有重大天灾人祸等的情况下，钢筋混凝土结构的住宅使用寿命远不止于此。

发达国家建筑物的平均寿命大约为80年，西方城市很多街区、房屋至今依然保持着以前的老样子，像美国住宅平均寿命103年，美国境内年代最久远住宅可以追述到18世纪；欧洲很多国家的平均寿命也在70年以上。

中国的住宅平均寿命偏短，是多重因素综合而成的。

比如，城市化进程太快，快速规划跟不上城市发展速度，十年前的规划放在现在很多已经不适用，修改规划则常涉及到建筑拆改。

又如，早期建设标准不完善，建造流程不科学等因素，建成了一批品质较低的住房。例如一些沿海城市用海砂替代河沙建房子，这些房子虽然只有二十年左右，却已普遍出现漏水，墙体和楼板空鼓的现象。

而在一座建筑上，主体结构的使用寿命是最长的，房屋的各个部品部件的使用年限更短。

比如，
住宅电梯按照规定，合理使用年限是15年；
高层建筑的防水层，合理使用年限是10 年；
保温层按照相关规定使用年限为不低于25年……

实际上的使用年限，可能比理论值更低。由于施工质量及环境因素等的影响，很多部品部件还没达到使用年限便已“罢工”。

例如这些年各地小区外墙保温脱落的新闻时有发生，有的甚至还是仅建成十年不到的次新小区。

更值得关注的是，大量的住宅正在步入“中老年”。

据《中国人口普查年鉴》，中国住房有超过35%建成于上世纪90年代及以前，建成于本世纪初的也有30.3%。

换言之，目前有约65%以上的住宅建成年限超过20年。

房屋集体步入“中老年”，维护改造工程之巨大可想而知……

这就不难理解，房屋的体检、养老及保险制度，会在这两年被重点提起。

老旧小区维护改造任重道远
亟需建立房屋全生命周期管理制度

“提高住房建设标准，同时为老房子‘治病’。”

这是住建部在城镇房屋安全管理方面的基本思路。接下来，新建房屋的质量提升，以及老旧小区的维护改造将会同步推进，围绕房屋全生命周期的质量管理动作也将越来越完善。

1、旧改纷纷提速，老旧小区改造全面铺开

早在2020年，中央就曾发布，将重点对2000年底前建成的城镇老旧小区进行改造。

这些小区，正是建成时间超过20年的那部分。

根据中央的工作目标，到“十四五”期末，将力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

针对不同的房子，有不同的改造策略。

老化严重但地理位置优越的的小区，引入开发商进行拆迁建设；房龄较新、主体尚完好的小区，则以旧城改造为主。

后者也是这几年更为普遍的模式。

不同于早期的棚改，旧改的重点在于对老旧小区和街区进行综合整体和功能提升，要求“留改拆”并举、以保留利用提升为主，小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建，从而改善老旧小区的居住功能和居住体验。

各地老旧小区改造类的城市更新也纷纷加码。

以深圳为例，2023年原计划完成100个以上的老旧小区改造，实际完成了230个老旧小区，超额完成年初目标。这些改造小区基本实现水电气等基础类改造应改尽改。

2024年，深圳再次制定目标，计划开工改造141个老旧小区，全年完成100个以上老旧小区改造，加装电梯1000部。

老旧小区改建的同时，也同步推进保障房的建设。深圳去年就发文要求，老旧住宅区拆除改建类实施主体招标，优先采取“定居住总建筑面积和回迁住房面积、竞保障性住房面积”等方式确定，实现在满足经济可行性的前提下，促使保障性住房配建规模最大化。

2、建立“数字档案”，助力房屋生命周期管理

房屋的维护改造，一直以来都是个比较棘手的问题。

前期的建设信息缺失，无疑就是加大维护改造难度主要的原因之一。

如果将房屋建设维护的各项参数都数字化，那么房屋进行体检、维护、改造时都有章可循，可以明显提高工作效率和工作质量。

山东烟台在开展三项制度试点的同时，也在同步推动房屋信息数字化。

其中就包括推行BIM技术,综合CIM、云计算、物联网、AI等技术应用，建设涵盖勘察、设计、施工、验收、交付、运维、体检、保险、拆除房屋全生命周期管理智慧系统平台。

房屋各阶段产生的数据、文档、模型，都提交给平台，并与数字化图审平台、智慧工地平台、智慧物业等既有业务管理系统实现信息互联互通。

这样一来，每套房就都拥有完整的管理“档案”，可实现房屋全生命周期的动态监管。

3、提高在建项目质量，从源头上减少维护压力

老旧小区的问题，既是时间造成的老化、损耗，也跟建造过程及日常维护的息息相关。

其中，建造过程正是项目质量决定性因素。然而房屋建造质量偏偏是多年来一直被诟病的问题。尤其近十年，高周转、降档将配等影响下，很多购房者都对房屋质量忧心忡忡。

为了强化房屋质量管理，官方及行业下了不少功夫。

例如，为了业主对购房者的监督力度，倒逼房企及施工单位提高项目质量，近年来各地纷纷推出“先验房后收房”制度。

此次率先试点房屋体检养老金及保险制度的山东省，就是“先验房后收房”的吃螃蟹者。

当地要求，项目建设过程中允许业主进入工地，重点查验观感质量和材料的使用情况。

正式收房前，业主也可以进入到自己所购买的这套房子内部，重点查验水电暖设施的安装和装饰装修部分的质量状况。

有的地区还要求，建设单位要建立分户验收“一户一档”，并建立电子档案、生成唯一二维码，业主在对房屋查验时，可以扫描住宅室内公示的分户验收二维码，了解住宅分户验收情况，然后再对照分户验收内容进行核验。

此举既保障了购房者的“参与权”“知情权”和“监督权”，也能倒逼建设方提升质量管理。如果能这些信息与前期设计、施工等信息打通，便可以实现项目质量溯源，对于后续房屋维护、投保、改造等都将带来极大便利。

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