新春走基层

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这个新年，哈尔滨火出了圈，南方“小金豆”从旅游爱上了“尔滨”，有了常住的念头。据哈尔滨住建局消息，两个月来，非哈市人员在哈购房共4650套，同比增长94%。在哈尔滨买新房也好，在自己家乡添置“固定资产”也罢，喜提新房都是幸福生活的开始。但有些法律小细节，还是要提醒大家注意，比如，预告登记！

平时买房时常常听到网签、备案，但很少有人告诉你，预告登记，是除了“不动产证”以外，保护自己房产最重要的一项“法律武器”。

当然，网签、备案也有法律意义上的保护作用，今天听法官小姐姐展开说。

初一当值法官

滨州中院民四庭副庭长、一级法官张珊

今天的语境限定于消费者购买开发商建设的新房，二手房不在其列。一般情况下，购买商品房，办理不动产证的顺序为：签订合同——合同网签——备案登记——预告登记——首次登记——不动产登记薄的登记。

1.不动产合同网签

开发商与购房人签订书面合同后，由开发商登陆房产主管部门的房屋网签系统办理网签手续，无需购房人操作。网签是指在交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行网上备案及公布。网签后任何人均可在互联网上查询该房屋买卖信息。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”。

2.不动产登记备案

商品房预售合同备案登记的简称是备案登记。网签和备案实际上是一前一后的两道工序。将网签过的合同进行网上登记备案。网签在前，备案在后。实践中，只有经过网签后才能做备案登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

做好网签备案，不仅关系到购房人办理房贷、涉税、产权登记，而且还能防止开发商“一房多卖”。因为，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时，时间顺序在后的商品房预售合同。

但在产权过户登记前，该商品房预售合同仍然没有物权效力。而且，备案登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。

3.不动产预告登记

预告登记也叫做预登记，其对立概念是本登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请办理的预先登记。

《中华人民共和国民法典》第221条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

实践中，办理预告登记需持有已经登记备案的房屋买卖合同原件，因此，备案登记通常是预告登记的前置程序。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。翻译成人话，做完预告登记，即便开发商、卖家把这个房子再卖第二次，也不会发生物权效力（房子依然还是你的）。

但是，预告登记的有效期限并非无限长，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

4.不动产首次登记

也称初始登记，房地产企业开发的项目，建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案，国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记，由房地产开发商提出申请。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。就是我们俗称的办理“大产权”。

没有开发商的首次登记，不能办理个人的产权证。只有开发商进行首次登记，取得了大产权证以后，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的不动产权证。

1问网签与备案有何区别？

①含义不同。网签是房地产管理部门为规范房地产企业的销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在互联网上公示。

网签后会得到一个网签号，可以在互联网上查询网签信息（已经网签过的商品房无法进行二次网签）。

备案包括开发商备案和购房合同备案。开发商备案是指开发企业在取得预售证前向房产管理部门备案商品房出售价格，在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式。

②办理时间不同。网签时，开发商已经取得了预售证，且购房者也满足购房资格，完成选房。依据住房和城乡建设部相关要求，要确保购房者在签订合同时即时于房地产开发企业、房地产经济机构或者房屋管理部门完成网签，未取得预售证或其他证明的开发商与购房者签订的合同，无法进行网签。

备案时间则是签约之日起30日内，交易双方持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

由此可见，备案是以网签为前提的。

③法律效力不同。网签是可以协商撤销的，而备案后，房屋买卖合同正式生效。

④流程不同。完成网签需要先选定网签时间，后准备网签资料，再确认网签条款。而备案流程则是先合同备案再审核，再取得备案号后打印合同文本，随后双方签字盖章即可完成备案。

2问房屋备案登记与预告登记有何区别？

①法律效力不同。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度。商品房预售合同经过登记备案仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖时时间顺序在后的商品房预售合同，但在办理产权过户登记前，商品房预售合同没有物权效力。没有物权效力就意味着无论合同履行状况如何，出卖人，也就是开发商仍然是标的物法律意义上的产权人。

而预告登记则是不动产登记制度。《民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行。

②登记程序不同。《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

由此可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为。预告登记则是双方达成合意方能申请，也可以不申请预告登记。

③适用范围不同。备案登记其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。

预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

④启动主体不同。备案登记的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。

⑤登记机关不同。备案登记的登记机关为建设主管部门或房地产管理部门（土地管理部门），而预告登记的登记机关则是房屋的登记机构。

法官的金玉良言：

新年买新房，预告登记一定要做！

预告登记，可以制约开发商把已出售的住房再次出售或进行抵押，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行！

但是，预告登记并不是万无一失，预告登记后，还应在房屋符合办证条件时及时办理正式产权登记。否则，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，预告登记失效。

大年初一，来自法官的祝福：新的一年，希望不要在法庭上见到你。如果一定要见，希望你理智从容，速战速决。祝顺利！

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