首批房地产融资“白名单”项目陆续面世 银行加码信贷投放看重四大因素

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21世纪经济报道记者 陈植 上海报道

随着首批房地产融资项目“白名单”面世，银行放贷节奏悄然加快。

数据显示，截至1月底，国内26个省170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出首批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。

在接到“白名单”后，商业银行按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共计178.6亿元。

“这些天，我们都在对接白名单里的房地产融资项目，有些正开展初步的磋商，有些则进入贷前项目调研评估阶段。”一位城商行信贷部门人士告诉记者。目前，他们对接的房地产融资白名单项目，主要以民营企业与混合所有制房地产企业为主，也包括个别已出现债务违约风险的房地产企业旗下开发项目。

在他看来，随着银行的房地产贷款对象从“企业”转向“项目”，相应的贷款审核流程也发生着明显变化，以往，银行主要评估房地产企业的财务状况、资金周转能力、再融资能力与负债率等，作为确定授信额度的主要依据。但由于信息不对称与房地产市场环境持续变化，银行对房地产企业财务数据可靠性没有足够的把握，导致银行不敢放贷；如今针对房地产项目放贷，银行只要能确认这些白名单项目产权清晰、资金封闭运转，不存在资金抽调抽逃状况，且项目销售回款足以覆盖贷款本息支出，就敢于放贷，无形间提振了银行放贷积极性。

这位城商行信贷部门人士指出，尤其是采取资金封闭运转的房地产融资“白名单”项目，只要项目销售回款能覆盖贷款本息支出且拥有相对足够的抵押物，更容易获得银行信贷支持。甚至这类“优质”项目还可能得到多家银行的贷款青睐。

他指出，目前银行针对房地产融资白名单项目的放贷，主要依据四大标准开展，分别是房地产项目是否正常开发建设、抵押物是否充足、资产负债是否合理、还款来源是否有足够保障。

记者获悉，为了做好房地产融资白名单项目放贷，不少银行正加强与地方政府相关部门的沟通。

一位股份制银行地方分行信贷部门主管告诉记者，目前他们每天都与地方政府部门沟通，了解当地“白名单”房地产融资项目的具体建设状况与实际资金缺口。

“以往，银行挺难了解当地房地产项目是否已缴清土地认购款、是否与建筑承包商存在贷款白条并拖欠建筑款，如今，地方政府会主动与相关机构沟通，将具体的项目欠款状况告知银行，作为银行评估授信额度与信贷风险的一大依据。”他透露。2月以来，他们对多个白名单项目开展实地考察评估与财务数据收集，发现首批“白名单”房地产融资项目基本都是优质项目，也对项目放贷更有底气。

也有银行人士指出，目前影响银行对房地产融资白名单项目信贷的另一个因素，是如何完善细化相关白名单项目放贷的尽职免责条款。

“目前，我们有些分支行的信贷部门员工仍对房地产白名单项目放贷有些顾虑，他们担心一旦这些项目出现信贷逾期，会影响到自己的业绩考核与薪酬发放。”前述城商行信贷部门人士指出。

相关部门似乎也注意到这个问题。

2月6日，金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。

会议要求，各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。各商业银行内部要建立专门工作机制，优化贷款审批流程，细化尽职免责规定，指导督促各分支机构加强对辖区房地产项目的调研，全面掌握情况。对于需要协调解决的事项，应及时向协调机制报告并推动解决。

上述股份制银行地方分行信贷部门主管告诉记者，目前他们已着手对房地产融资“白名单”项目信贷业务修订相应的尽职免责条款，一方面新增了尽职免责负面清单、认定流程，明确了从轻、减轻等情形，为信贷经理拓展房地产融资“白名单”项目信贷业务进一步“松绑”，另一方面在优化房地产信贷产品时，将尽职免责要求纳入其中。

他还透露，为了有效规避房地产项目信贷操作过程的道德风险，他们已要求信贷部、风控部、合规部等部门员工共同参与房地产融资“白名单”项目的实地考察与财务数据收集分析，并一起署名递交项目信贷材料，通过各方参与把关等方式杜绝房地产项目财务数据被美化状况的发生，从而确保各个业务部门对房地产融资“白名单”项目信贷走到尽心尽职。

记者获悉，目前多地正在筹备推出第二批房地产融资“白名单”项目，这预示着未来银行对房地产项目的信贷扶持力度或将进一步加大，有助于整个房地产市场平稳发展。

与此同时，众多民营房地产企业也积极与地方政府相关部门沟通，递交相应的房地产项目开发建设资料，力争将更多项目纳入“白名单”范畴以盘活存量项目资源，有效解决自身债务风险。

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