地产启示录丨再见环湾城，金地绝处大反击

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21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

金地完成了一笔备受瞩目的交易。2023年12月29日，深圳福田投控与金地集团、深圳福田建设举行“环湾城项目签约仪式”，金地集团、福田建设拟将各自持有的深圳市金地新沙房地产开发有限公司51%和49%股权，全部转让给福田投控。

这笔交易在资本市场和投资者圈已流传一段时间，终于在2023年的最后一个工作日落定。它受到市场关注的缘由在于，金地将在明年上半年迎来偿债高峰期，而环湾城项目是金地旗下货值最高的项目之一，环湾城的交易去向将直接影响金地的现金流。

随着环湾城项目归属确定，金地集团也将从这笔交易中获取大量的现金。根据公告，金地应收取的总交易对价约32.51亿元。由此可以推断，这笔救命钱应能够保证，金地明年1月份将要偿付的一笔15亿元中期票据平稳落地。

福田投控是金地的第二大股东，站在支持金地发展的角度，福田投控给了金地最大的呵护，将项目的操盘权交予金地，这代表未来金地还可以从中收取代建费。加上此次项目转让所收取的现金，环湾城项目能为金地带来的盈利与控股操盘相比并没有相差太远。

环湾城易主，金地解了燃眉之急。

双刃环湾城

环湾城项目是一个超大型的旧改项目，位于深圳福田滨海环湾板块，项目总用地面积约6.24万平方米，计容建筑面积约70.9万平方米，业态包含住宅、公寓、酒店、办公、购物中心。

这是金地之前最为重视的项目，其前身是金地集团原总部，计划投资额约249亿元，是金地集团迄今为止投资额最大的项目。

但是，正是由于项目的投资额高、体量较大加之开发周期长等缘故，环湾城目前仍未有盈利。公告显示，截至今年9月30日，环湾城项目公司总资产约103.26亿元，负债约103.47亿元，净资产为负2075.54万元；今年前9个月实现营业收入8727.97万元，亏损5234.39万元。

截至目前，环湾城已经开盘两次，共推出住宅714套，均价约11.3万元/平方米。在今年9月首次开盘中，环湾城推出401套房当日认购286套，去化率超7成，收金约46.9亿元，在深圳楼市低迷的背景下，环湾城成绩不俗。今年12月，环湾城第二次开盘，金地方面未再公布销售成绩。

这是环湾城项目的背景。尽管它“看上去很好”，金地也将之视作珍宝，但是金地近三个月传闻缠身，对项目本身的运营已经带来了一定影响。一位福田区的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“金地现在对环湾城没有什么背书的作用，因为金地的身份，很多客户会犹豫，怕交房不了。”

从这些现实情况来看，金地出让环湾城项目的现实缘由也并不难理解。在签约仪式上，黄俊灿说，“此次项目股权出售事项，将提高公司资产周转率，为公司的一般营运资金带来额外现金流入，有利于补充公司流动资金，增强公司可持续发展能力。”

股东的力挺

事实上，为了达成这笔交易，金地做了许多努力。

一位了解这宗交易的人士告诉21世纪经济报道记者，“环湾城也是很好的项目，福田投控是国企也是金地的股东，但是做买卖金地想要卖高价福田投控也想要价格公允，所以中间也经过了一些拉锯磨合。不过最终32.51亿元的价格，买卖双方都是很满意的。”

据21世纪经济报道记者从知情人士处了解到的情况，这宗交易的达成在金地内部也很提振情绪，“这笔钱能够让金地的短债压力缓解很多，活下去比什么都重要。”一位金地总部人士对21世纪经济报道记者表示。

看起来“豁出去了”，但金地也并没有失去许多。福田投控作为持股金地7.79%股权的第二大股东，给了金地体面的结果。

据金地总裁黄俊灿在签约仪式上透露，金地集团将作为项目代建方，继续负责项目操盘管理至竣工交付完成。黄俊灿说，本次战略合作是“强强联合”，各方将始终秉持客户第一的原则，在国企信用资源和金地专业开发能力的共同加持下，确保实现项目的开发效率和产品品质。

一位代建行业的人士对21世纪经济报道记者测算，如果按照总投资额249亿元评估，按照3%的费率计算，金地大约还可以收取7亿元的代建费用。

加之这次整体转让的32.51亿元，金地预期从环湾城项目的盈利额并不会受到非常大的影响。

金地跃过线

从环湾城的这宗交易中，金地最终可以收取的现金是26.7亿元。

这是因为，金地将以应收项目公司5.8亿元款项为福田投控设立应收账款质押担保，以金地集团拥有的3403万平方米办公用途回迁物业为福田投控提供让与担保，预计担保金额不超过7.6亿元，担保期限截止至环湾城项目全部地块上在建工程竣工验收完毕，且已取得建设工程验收备案一年内。

不过，26.7亿元的现金，已经能够解除金地的燃眉之急。公开数据显示，金地在未来三个月将有4只债券到期，总额为56亿元；而在明年1月12日，金地即将有一笔15亿元的中期票据即将到期。

由于房地产市场持续下行叠加金地自身各种传闻的缠身，金地销售额已经受到了相当的影响。据金地发布公告，今年11月，金地实现签约金额102亿元，同比下降43.38%；今年前11个月，金地累计实现签约金额1431.3亿元，同比下降28.93%。

在销售持续承压的背景下，金地如若未能在融资上打开渠道，也没有大股东的帮助，依靠销售资金的回流用于偿债，其实很困难。负面因素的影响也直接呈现在金地的债券价格上：前段时间，金地一些即将到期的债券价格一度下挫至20元左右，这是市场预判违约的价格。

不过，在福田投控的驰援下，资本市场和投资者对金地的信心也在慢慢找回。可供对比的是，“21金地03”、“16金地02”等债券价格均已经回到了80元以上，这说明投资者对这笔债券的预期也在向好。

一位在底部购买金地的债券投资者也对21世纪经济报道记者表示，“我当时抄底的时候，市场环境非常悲观，我自己心里也没底。但是后来分析了一下，觉得金地短期的这几笔应该都没什么问题，事实也证明我没看走眼。”

用环湾城的股权，换来短期债券的平稳落地，金地这家在房地产行业游走了三十多年的老牌房企，坚韧活着，坚守应有的信用。

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