房贷逾期创四年新高，多家银行早做准备，会否引发系统性风险？

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最近根据中国债券信息网的数据显示，今年以来已经有建设银行工商银行农业银行中国银行等8家银行发行了个人住房抵押贷款不良ABS22单，发行规模225.23亿元，涉及10.73万户的借款人，未偿本息余额481.66亿元。对于很多普通投资者来讲，大家并不理解个人住房抵押贷款不良ABS是干什么的，实际上对于银行系统来讲，这就是把近期一段时间以来产生的个人住房不良贷款给集合起来发ABS，以便收回一部分资金，换句话讲这是银行内部处理坏账的一种方式。

而今年以来，发ABS的银行数和单数都在增加，这就说明我国个人住房贷款的不良率正在上升，要知道2022年仅有工商银行等5家银行发了8单的住房抵押贷款不良ABS，合计才80多个亿。而刚才我们说今年是480多个亿，去年只是今年的零头而已，以建设银行为例，今年全年建设银行个人住房抵押贷款不良ABS就已经发行5单了，发行规模为73.3亿元，涉及35187户借款人，换句话讲建行认为这3万多户他们现在的贷款都是不良贷款了，他们不能在规定的时间还上钱，所以建行不得不去发这个不良ABS。

而建行在2023年的中报中也显示说，它们现在的不良贷款率是0.42%，比2022年年末高0.06个百分点，其实何止建行，今年以来各大银行都在抱怨曾经无比稳当的个人住房贷款的不良率正在慢慢的提升，这有没有可能引发系统性风险？以往的节目我们就跟大家聊过，中国的银行它的主营业务实际上就是赚息差，什么意思呢？左手从老百姓那里吸纳资金给予利息，右手把这个钱贷出去收到贷款利息，存款和贷款利息的差额就是银行的利润，可是吸纳存款容易每吸纳一笔存款你就得给人家一笔利息，放贷却不那么容易。

尤其是放贷它还有风险，你怎么能保证他那个钱一定会还给你，一定会按时的足额的连本带息的还给你呢？此前很多年我们经常抱怨说，中国的银行不重视中小企业，不重视民营企业，不能给予它们资金，中国的很多银行只干锦上添花的事，不干雪中送炭的事，越是大的企业越是国企，资金足足的，你非要去放贷，越是民企越是小企业越是缺资金你越不敢放贷给它，为什么？我们也得考虑到银行，银行要考虑到自己本金的安全，所以才不敢把钱放给那些小企业。

可反过来讲这么多年以来，我们知道个人住房按揭贷款是一块肥肉，是一个非常稳定的放贷渠道，为什么？第一这个贷款它是有抵押的，以前首付要付3成，二手房可能要付6成，也就是说你的这笔贷款的抵押率是很高的。另一方面过往20年间，我国房地产一路高歌猛进，每个城市的房价都在飙升。换句话讲，这个抵押物的价值在不断提升，所以这笔贷款出风险的可能性极低，出事了说实话也不怕，变卖资产非常容易，所以以往我们很少听说住房按揭贷款出现还不上的情况。

可是这两年以来情况真的不一样了，我们身边经常听说有谁的房子还不起贷款了，甚至炒房客都有了一个新的投资渠道，那就是法拍房，什么叫法拍房呢？就是这个人由于各种各样的原因还不起贷款了，被银行起诉到法院，法院最终来拍卖这个房子。咱们都知道房子经过拍卖手续那价格一定是压得很低的，所以很多人愿意去法拍房领域捡一个漏。尤其是这两年以来，每个城市的法拍房的数字都是几何级数的增长，每一个法拍房背后实际上都是一笔不良贷款，而且这些年来不论是法拍房还是不良贷款都有提升的态势，为什么？两方面原因，而且可能正在陷入到恶性循环。

一方面就是我们都知道近两年以来我国房地产已经陷入到冰河期了，房子是越来越难卖了，不管地方政府和开发商给予何种优惠，这个房子都卖不出去，而大量的潜在购房者也在持币观望。大家感觉到房价是不是有可能还会跌，这个新房有没有可能烂尾，所以购房者今天是非常谨慎的，以往的节目我们就说今天你如果想把你的二手房卖掉你一定得报一个全小区，同类户型中最便宜的价格得让购房者有捡了大便宜的感觉你才能卖掉。

而开发商如果不打8折不打7折不打骨折，你也很难把新房推销出去，没办法买涨不买跌，越是下行通道消费者越不敢买房，这样的一个结果就导致一方面开发商的新房不好卖，另一方面二手房更难卖。更关键的是，很多城市的二手房估值在大大的降低，这就使得我们身边很多人有可能出现负资产的情况，什么叫负资产？就是点算一下，你个人的全部资产是个负数了，十几二十年前，香港出现过这种情况，但是由于我国过往20年间房地产一直高歌猛进，所以我们不了解负资产，可是今天这种情况已经越来越多了。

比如说有的朋友此前在京郊买过房子，他那个房子当时买的时候恐怕要两万一平，现在跌到了五六千一平，四分之一或者三分之一的价格。咱们都知道你购房的时候大概会交三成首付，好比说你买个200万的房子你要交60万首付，从银行贷140万，每个月还几千上万块钱，大家都是这么操作的，如果房价飙升，那肯定你会享受房价飙升给你带来的资产升值，你还银行的钱不会增加。

可反过来讲，如果房子的估值下降的话那你也得照样还银行钱，因为你跟银行之间是借款合同而不是合作买房合同，所以你这套当年卖200万总价的房子，如果房价跌到100万，咱都不说跌到四分之一就跌到二分之一，那么你照样欠银行140万的贷款，换句话讲你现在就算把这套房子卖掉你都不够还银行贷款的。而算一算你个人的身家你已经从当年能拿得起60万首付的人变成一个把房子卖掉，贷款全还掉还欠银行40万的负资产的人了。我们以前经常讲如果你这个房子是自住的话，那么一时的涨跌其实意义不大，它都是纸面富贵而已。

比如说你200万的房子经过5年涨到了300万，这是你唯一一套住房，你不可能把它卖掉，所以你这个升值是一种纸面的升值，你并不能马上享受到赚了100万这个乐趣。按道理讲这个是对的，所以短期看，不管房价升还是房价跌，对于长期持有要求自住的客户来讲无所谓。可问题就在于本轮房价的下行，还叠加了一个因素，什么呢？经济的下行，有些年轻人可能还不起贷款，我们刚才讲说短期内的房价上涨下跌，不影响自住的人，这有个前提就是你的收入是稳定的，你每个月还贷款是没有问题的。

可今天我们很多行业遭遇到了危机，有很多人被降薪被裁员了，3年之前5年之前买房的时候筹划的是很好，你看我这几年以来工资一直在涨，我以我现在的工资水平买这套房子负担月供没问题，我对自己未来很有信心，3年或5年之后我可能赚的钱比现在要多一倍，所以那个时候我的生活压力会降低。另一方面大家还有一个心理预期那就是房价也会上涨，3年前5年之前，这个房价就从1万涨到了2万，那么未来3到5年是不是会从2万涨到4万，所以大家的想法是哪怕未来三五年我赚不到那么多钱了，我可能还不起月供了也没有关系，反正房价上涨了我把房子卖掉，我还了银行贷款之后还能狠赚一笔。

说实话3年5年之前，大多数人都有这种上车的概念，就是说现在房价太高了，所以我一定要先买一套房子，哪怕买一套小一点的房子，只要我还负担得起月供，这样的话我就能赶上房价上涨这个末班车。我好歹有一个房子了，那么我就能享受到房价上涨给我资产带来的增值，将来我有钱了再换大房子，我就可以把小房子卖掉用作首付，很多人在京沪打拼的时候换房子都是这样一步一步来的，那个时候你要是跟大家讲说5年之后，咱这个房价不但不上涨可能还会降低，甚至北京上海的房子都有可能降价，二手房是很难卖的，估计没有人会相信，所以以往我们的情况是大家对未来都有很好的预期。

大家认为房价会涨，我的工资也会涨，所以我买房绝对是安全的，未来我的压力只会越来越小，而未来我的资产只会越来越大。可如今我们面临的就是二者同时下降的窘境，一方面目前所有房子的价格都在下降，尤其是二手房不但是一个降价的问题，它还是一个不好卖的问题，另一方面确实有很多行业遭受到了重大打击，不需要那么多人了，有很多企业真的把35岁40岁以上的员工都裁了，本来这些员工经过十几二十年的打拼月薪是很高的，他们是有足够能力买房的，可是突然他们被裁员之后发现，在就业市场上根本找不到同样的高薪工作了。

很多人都戏称只能去开滴滴送外卖送快递了，那么这样零工的收入很显然，根本支撑不了他的房贷，可这种事情如果出现在以前大家可以断尾求生，可以把房子卖掉来解决目前的财务危机。可现在的问题是由于房子也不好卖，而且价格大大打了折扣还有很多人已经处于负资产，所以有的人就发现我现在哪怕把房子卖掉我也不够还银行的贷款，那我还卖干嘛？干脆有些人就躺平了无所谓了，这个事就交给银行你愿意怎么操作就怎么操作，你愿意去起诉我你就去起诉，你愿意拍卖就拍卖，哪怕卖出来那个钱全都还给银行也不够，那我也没办法。

甚至有些人本来还准备哪怕借钱要支付一段月供的，可是当看到房价如此之低，二手房如此难卖之后，大家觉得没必要我再交几个月甚至一两年的房贷，房价如果还这么低的话，那有一天我把自己铐死了，所有能来钱的道能借钱的道都被堵死了，我可能更惨，所以有的人想我不如干脆从现在就断供。因此我们看到一段时间以来，各大银行的个人住房按揭贷款率在不断的攀升，而法拍房的数量也在不断的增加。

说实话虽然到目前为止这个数字还不是很夸张不是很大，但是也应当让我们警醒了，为什么？个人住房按揭贷款对各大银行来讲是最优质的一块资产，前些日子在央行的干预之下，我们调低了存量房贷利率，为什么央行要求商业银行主动的把利率降下来？表面上看是不让商业银行赚更多的钱，但实际上不就是为了让金融市场更加稳定一些吗？让那些已经贷过款的客户可以降低还贷压力，这样一方面手中有充足资金的人不会考虑提前还贷，手中资金不那么充足的人，他每个月还月供的压力也会降低，因为如果个人住房按揭贷款这块出现大窟窿的话，说实话是会引发系统性风险的。

所以今天对于各大商业银行来讲，它们可能要考虑的是当个人住房按揭贷款，不良率不断攀升之后，会不会有越来越多的人还不起房贷。而在二手房市场上，你这个二手房又不好卖，法拍卖的价格又特别低，很有可能各大银行的坏账会不断的增加的，所以有的银行可能真的得提前做好筹划了，比如说和一些贷款客户进行商量，有没有可能根据他现在的资金情况给他进行延期还款的可能。

经济是有周期的，每一个人的职业生涯也都是有起有伏的，香港当年有很多人陷入到负资产，但是他们咬着牙鼓足一口气，慢慢挺过来了到后来经济形势转好，每个人的月工资增加了，房贷也还得起了，而且香港房价慢慢又涨上来了，结果这些当年负资产的人资产又重新转为正的甚至越来越多了。所以对于广大商业银行来讲确实不能干涸泽而渔焚林而猎的事情，当经济处于下行周期房价不断下降的时候，固然要执行合同，借款人必须每个月足额的偿还月供，但是真的如果能适时提出有利于借款人的政策，给大家缓一口气的话，说实话对商业银行是好事对于我们整个金融体系的稳定它也是个好事。

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