11月土地月报

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引言：截止到11月底，长沙六区一县经营性供应1364.93万方，同比下降7.8%。从供应地块分布来看，集中长沙县和岳麓区。星沙发布2023年土地出让计划中，全年住宅地供应量曝光，共计247.33万方。截止到11月末，长沙县实际供应212.94万方，供地计划完成率86.1%。年末为土地供应规模的周期性高点，预计12月长沙供地规模仍处年内高位

01

11月供地“井喷”，长沙县成供地大户

11月长沙土拍市场挂牌57宗经营性用地，共计建面677.84万方，创2022年以来供地新高。年末启动加速供地模式，既是出于地方财政考虑，在年末增加一轮供地可以补充地方财政收入，助力完成全年财政目标，也是由于近期政策面释放了多重重磅利好，此时增加一轮供地也是想要抓住政策的窗口期，以期提升土地市场的热度。

土地成交仍处于相对低位。共成交8宗经营性用地，涉宅用地3宗，商业用地5宗。8月之后，商业地块成交呈逐月上升之势。

从供地位置来看，远郊三环周边分布较为集中。其中，长沙县新增37宗经营性用地，占比达到65%，为本月供地大户。以万家丽北、开元北和空港新城板块为主。从土地用途来看，新增商业用地达到16宗，供应面积持续增长。

从宗地挂牌信息来看，长沙县泉塘板块050号商住用地，地块住宅毛坯限价10000元/平，为本月唯一一宗住宅限价地块。地块位于星沙商务中心区，是长沙经开区最接近星沙与长沙主城的部分，周边有天华第二小学、天华中学、金科时代中心、中茂城、新长海广场、金科公园等，教育、生活配套完善。宗地为重新挂牌，本次挂牌各项指标均未作调整。

核心主城区中，除芙蓉区外，其他各区均有新增涉宅用地。

开福区本月挂牌3宗涉宅用地，合计总建面37.52万方；

开福中心68号商住地公告，起拍楼板价11002元/㎡

开福中心板块[2023]长沙市068号商住地公告，宗地商业占比10%，起始总价20.3亿元，起拍楼板价11002元/㎡，将于12月12日开始竞价。

宗地共包含2宗地块，分别是文昌阁地铁上盖的S10-1地块和一线临江的S10-2地块，位于中心板块，主城一环内，土地质素优越。

黄兴北路片区处于长沙核芯城区，教育、交通、医疗等配套资源醇熟。根据定位，该片区未来将进一步完善城市功能、提升城市品质、塑造城市形象，打造展现长沙国际化城市形象的重要窗口。

本次公告的68号地块更是“核芯中的核芯”，一线临江，双地铁上盖，紧邻明德、周南中学，地块北侧三角塘小学拟扩容提质。

同时周边中南湘雅医院，省妇幼，市第一医院等大型三家医疗机构汇聚。富兴时代、泊富国际广场、万达广场等大型商业体遍布。

整体来说，尽享优势景观资源和高能级中心城市配套资源，是不可多得的城市高价值热土。

芙蓉北板块：二环内优质纯住宅地挂牌，紧邻轨道万科璞悦湾

芙蓉北板块[2023]长沙市084号纯住宅挂牌，总建面17.29万方，出让起始价8.65亿元，起拍楼板价5003元/㎡，宗地无特殊出让条件。

宗地位于二环内，紧邻东二环和捞刀河，清水塘前进小学和湘一史家坡学校皆步行可达。宗地周边路网通畅、学校，商业、景观等配套资源丰富，整体质素较佳。

板块内目前仅轨道万科璞悦湾项目在售，凭借优质的地理位置、教育资源、品牌口碑以及价格重回三年前的首开口号，轨道万科璞悦湾6月首开580套，当天去化率达到88%，此后持续热销，5个月累计网签近900套。

未来也仅城投揽江院子一个项目待入市，片区目前来看，新房市场竞争压力小。

岳麓区本月挂牌3宗涉宅用地，合计总建面43.0万方

[2023]长沙市064号低密地块，观山拥水良好生态

064号地块为纯住宅用地，位于湘江智谷板块，总建面6.87万方，容积率1.7。

从宗地配套情况来看，地块规划有岳麓智谷实验小学，生活配套主要集中东侧。地块生态资源资源较为突出，南靠玉赤河，紧邻玉赤河风光带，南面有玉华山等山体资源，整个片区观山拥水，生态较好，再配合地块仅有1.7的容积率，可打造成低密度宜居社区。

地块临近碧桂园智慧城市，周边竞品少，但片区客户池有限，仍然存在一定去化压力。同时项目周边大型商业欠缺，配套仍有待发展。整体来看，地块位置较为偏僻，商业、公共交通便利度有待完善，但地块低密属性对比其他项目有一定优势。

[2023]长沙市065号集中供能地块，地块素质较高

065号地块为纯住宅用地，位于梅溪湖二期，总建面17.3万方，容积率2.1。地块临近地铁6号线象鼻窝站，交通通达性较高；南侧靠近象鼻窝森林公园，生态宜居度较高。

地块周边配套能级较高，关于医疗，爱尔国际医疗健康产业城、长沙市妇幼保健院（河西新院）临近；关于商业，长沙招商梅溪湖花园城在建。整体来看，周边商业、医疗、休闲等配套较为齐全。

地块目前周边竞品较多，有保利梅溪天珺、梦想凤栖台、绿城招商桂语雲峯等项目在售，主要以大面积改善产品为主。但市场对于片区的认可度较高，在售项目流速快，去化压力降低，其中绿城招商桂语雲峯近一年去化超10万方，每周有较高来访量。

[2023]长沙市071号一线临江商业地挂牌，要求不能建公寓

岳麓区滨江新城北一线临江商业地挂牌，总建面约3.26万方，起始总价4.5亿元，起拍楼板价13777元/㎡。

宗地是湖南金融中心产业配套用地，要求竞得人10年内须自持不少于该宗地50%的商业物业，另外该宗地不得建设公寓。

宗地为C10北向地块，南向地块（61号）已于上月挂出，宗地质素优越，但对房企商业运营能力要求较高。

02

土地成交处于相对低位，商业用地占比较高

11月六区一县共计9宗土地挂牌截止，其中8宗成交，1宗流拍/终止，1宗商业用地溢价。成交8宗经营性用地中3宗为涉宅地块，5宗纯商业地块。福田兴业和园康置业均有斩获。

l [2023]长沙市058号被福天兴业联合体摘得：[2023]长沙市058号由湖南信融源安企业管理合伙企业（有限合伙）&湖南福天桦郡置业有限公司联合摘得。宗地出让面积12083.8㎡，纯住宅，容积率≤3.0，限高≤80米，土地成交总金额24829万元，楼面价约6849元/㎡。非限价地块。地块位于梅溪湖一期，根据供地云显示，片区目前仅剩2宗涉宅用地，且从位置来看，该宗地块无论是教育还是景观都有一定优势。宗地南面是湖南师大附中博才实验中学，西面是梅岭公园，另外周边还有长沙实验小学梅溪湖学校、博才梅溪湖小学、长郡梅溪湖中学等等，景观和教育资源能级较高。

l [2023]长沙市059号被园康置业摘得：[2023]长沙市059号由湖南东岸置业有限公司&湖南园康置业投资有限公司摘得。宗地出让面积20407.47㎡，商住用地，商住比31：69，容积率≤5.28，土地成交总金额35000万元，楼面价约3248元/㎡。住宅（毛坯）销售均价不超过12800元/㎡。宗地位于尚东板块，距离地铁6号线隆平水稻博物馆站仅200米，交通较为方便；北侧紧挨芙蓉区育英三小，南侧是大同潇湘小学，教育资源能级较高；东侧邻近滨河路沿河风光带，景观资源较好，整体配套资源位于长沙市一梯队。

l [2023]长沙市063号被麓山控股摘得：[2023]长沙市063号由长沙市麓湘城乡建设发展投资有限责任公司（麓山控股）以底价成交。宗地出让面积50723.67平方米，约合91亩，成交价85216万元，折合成交楼面均价5600元/㎡。非限价地块。宗地位于岳麓区望岳街道，西临杜容路、南临青容路、东至谷塘路（雷锋大道两厢单元C08-B50地块）。地块位于谷山板块，为当前热点板块之一。周边整体较为成熟。背靠谷山，环境宜居。西、南两侧均为成熟社区，北侧为新建的招商麓山府等项目，附近有万达广场等商场，生活氛围较浓厚。

03

长沙新推介34宗优质地，预计次年2月前挂出地

11月8日，长沙2023年优质地块推介手册更新，本次共推介34宗地块，面积共计180.69公顷，位于长沙内六区和会展片区，将于2024年2月前挂出。

从区域来看，供地主要位于湘江新区，单片区供地体量超过50万方，二梯队为望城区和雨花区，供地体量均超过30万方，其它区域为零星供应。

04

土地市场小结

今年以来，长沙土地供求保持低位运行。近年终，为完成年度供地计划，11月份土地密集推出，供应规模大幅上升。启动加速供地模式，既是出于地方财政考虑，在年末增加一轮供地可以补充地方财政收入，助力完成全年财政目标。

随着近期多项房企融资支持政策逐步落地，房企融资环境进一步改善，促进房企投资面恢复，房企资金端的利好直接传导至拿地市场，带动拿地积极性提升。“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过度；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，但在房企资金承压的当下，良好地回款速度和去化预期尤为重要。

来源/克而瑞湖南

撰写/王红兵

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