上海的房租，跌惨了

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最近不少房东在说，

卖房难，难于上青天。

但实际上，

租房的房东最近也是艰难万分。

房租跌的都不想出租了。

比如，前滩东方逸品去年这个时候的租金最高在1.8万，现在已经跌到1.4万以下。

相当于比高峰期跌了25%，

我本来以为是个别现象，直到我看了一下市场数据，才知道上海的租房市场确实不乐观。

三季度的租金，北上广深四个一线里面，上海是跌得最凶的。

与2022年三季度末相比，住房租金平均下跌 2.94%。

现在别说高价把房子租出去了，

连往外租都很艰难。

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难租的房子到处都是。

最先受到冲击的是高端租赁市场。

从贝壳研究院的数据来看，三季度上海租赁市场分化明显。

租赁消费降级明显，

5000元以内的租赁占比大增4个百分点，5000元以上的租赁成交占比大幅减少。

高端租赁的占比，在快速下滑，贵的房子不好租了。

再有就是，长租公寓也出现经营困难，不少公司在急着找房东解约。

20年的时候，买卖市场一片欣欣向荣。

长期公寓市场也处于竞争激烈阶段。

当时，像自如、相寓这样的机构都是用高租金合同争抢长租房源。

最近看到不少新闻，长租机构在和房东协商降低租金。

如果房东坚决不降的话，可以选择主动解约。

这背后的原因是，空置房源在增加，机构在亏本。

我看到最夸张的是，某品牌有房源已经空置了77天。

你要知道，像自如这样的大品牌，一般空置期也就在15天左右。

空置77天，那简直是血亏。

最后，老破小租赁也是重灾区。

我问了一圈身边的朋友，他们的反馈都是很难出租。

公司有个同事，两套老公房对外出租，一套在长宁，一套在金虹桥。

空了两个月之后，降价10%才找到租客。两套房的租金加起来了损失了2万块。

真的难受。

杨浦中原的朋友，45平的老公房租金降了700才租出去。

还有个朋友，中环附近的老破小，

去年4300就能租，今年空关了一个月3900才刚租出去。

2

怎么突然之间，上海的房子这么难租了？

这背后的原因还是：

市场供求关系出现了巨大变化。

从各方面来看，

上海市场的租赁需求都在减少。

首先是高端租赁需求在萎缩。

今年不少外企都在全球范围内裁员，上海也不能幸免。

这就导致不少高收入人群的房补变少了。

以前能租2万5的房子，现在只能考虑2万以内的了。

租赁降级不可避免。

高端租赁中的老外群体，不少人也选择了离开上海。退租的情况也比较多。

比如，我了解到的碧云板块，合作伙伴的外国租户差不多走了50%

长宁古北那边，韩国街附近的日韩租客人流也减少了20%以上。

很多国际社区的房子少则降价1千，多则降价上万的，并不罕见。

其次，年轻人的刚需租赁需求也在减少。

2022年上海外省市户籍常住人口同比减少了25.73万人。

这是一个庞大的群体，也是正好是刚需租房的主力。

不少人回流到二线城市，一度拉高了二三线城市的租售比。

尽管今年的经济有所恢复，也不少年轻人重新来到上海。

但经济情况依然艰难，就业情况并不乐观。

23年开年至今，全上海写字楼的租金一直很低迷。

最近的三季度数据，除了宝山和金山，其他各区的租金都是下降的。

我看到一些研报说，

除了前滩、陆家嘴、新天地、徐家汇这些老牌商圈的租金依然坚挺之外，

其他的写字楼不要说租金上涨了，就连招商都很困难。

比如，徐汇滨江、大虹桥的空置率都很高。

写字楼没人租，年轻人没有好的工作， 哪还有心思租房子呢？

3

更扎心的是：

租房的需求减少的同时，租赁房源却在增加。

首先，不少卖房艰难的房东，选择从卖变成出租。

低总价房源很难卖出去，一味降价徒增痛苦和烦恼。

我有个朋友，有套老破小卖了半年。

从500万降价到480，再降到450万。

一降再降得来的，不是买房人蜂拥而至，

而是买家的一砍再砍。

气得他脑血栓都要出来了。

最后他长叹一口说：

市场是冷了，但不是死了。

算了，干脆拿出来出租吧。

我想，这估计也是当下售转租的房东心态吧。

其次，上海集中式公寓降价也冲击了住宅租赁。

根据克而瑞租售数据，2023年开年，上海集中式公寓市场租金整体持续下降。

2023年8月，上海集中式公寓租金同比下降11.62%，同时上海个人房源8月租金同比下降了3.01%。

公寓的跌幅是住宅的3倍，性价比已经出来了，分流了部分租客。

最后，天量且优质的保租房也要来了。

对房东来说，要想高价把房子租出去，会越来越难。

截止到今年4月，

上海共出让了208块纯租赁地块，未来可提供约24万套租赁住房。

截止到今年8月，已经有超过2.46万间公寓进入市场。

到2025年，上海的保租房新增供应房源将达到47万套，累计筹措保租房将达到60万套。

你要知道，上海每年卖出的二手房也不过才20万套不到。

更要命的是，这些保租房优点还不少。

民水民电不说，还都是精装交付，提前配好了中央空调和家具。

人车分流、车位充足，还都是电梯房。

价格上不仅是附近次新商品房市场价的9折，还规定了租金涨幅每年不得超过5%，

这些正是年轻人所偏爱的。

宁愿多花点钱，住得好一点，也不想委屈自己挤在老破小里。

我看了一眼，随申办，目前在出租的项目一共有45个项目。

可选择真不少。

这还真是给要出租房子的房东添堵。

4

一边是租房需求下降，

一边是租赁供应增加。

房子自然就越来越难租了。

这样的艰难恐怕还要持续一段时间。

毕竟接近年底了，换工作和换租群体也不多了。

租赁市场会更加艰难。

长远看，保租房的供应增加是大势所趋，

房改2.0政策的影响会逐步加大。

不仅仅是买卖市场，租赁市场也一定会开始出现分化。

尽管，现在不少保租房还是郊区偏多，对于市区的房子冲击一般。

但已经有针对市区的“以旧换新”政策试点，老破小未来的租金回报也会慢慢下降。

毕竟，保障的含义是要保障刚需的居住需求。

这样来看，产品力好的商品房，

不仅是在买卖市场上更吃香，租赁市场上也会更加受到青睐。

最后给房东们提个醒吧，

请珍惜你那些长期稳定的租客。

省心一点真的比啥都强。

现在的档口，租客走了，

下一个再来可能就是明年3月了。

且租且珍惜。

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