指导价上涨4000元/㎡，还有人为昌平朱辛庄买单吗？

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图源：中房报图库

便捷的交通、相对较低的房价和生活成本，使得昌平南逐渐受到了广泛关注。

梁学城/发自北京

朱辛庄，作为昌平南的核心地区，正迅速崭露头角。

11月16日，北京市规自委正式挂牌2宗住宅用地，分别位于昌平区和房山区，2宗地总起始价为54.7亿元，总占地面积99730.3㎡，总建筑面积250241.97㎡。

挂牌文件信息显示，两宗地块挂牌出让竞买申请起始时间为2023年11月16日9：00时起，竞买申请截止时间为2023年12月19日17：00时止；挂牌竞价起始时间为2023年12月6日9：00时起，挂牌竞价截止时间为2023年12月20日15：00时止。

2023年2月8日和3月23日，昌平南朱辛庄完成了两场住宅用地的竞拍，也就是后来入市的越秀·星樾和大华·启宸府。时隔近七个月，朱辛庄再供新地，地块北侧紧邻越秀·星樾，该项目期房部分销售指导价约6.2万元/㎡，现房销售指导价6.5万元/㎡，相比之下新地块期房指导价上调了4000元/㎡，涨幅约6.45%。

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捆绑公建出让

具体来看，朱辛庄此次即将入市的地块分为三部分，0022、0027地块为住宅用地，总建筑规模约108964.648㎡，容积率分别为2.6和2.5，控高同为60m，可做高层产品。

6003地块则是多功能用地，建筑规模7.72万㎡，规划有会议、酒店、商业等商务及生活配套服务，位于地铁生命科学园站南侧的二拨子片区，建发城建·文源府北侧，且地块竞得人不得分割销售，可以整体转让。

值得注意的是，0022地块需建设300㎡文化室和 350㎡管理服务用房，0027地块内需建设1000㎡养老服务驿站和150㎡卫生所，6003地块需建设地上建筑规模不小于120㎡10KV开闭站。

地块组团起始价42.7亿元，合理上限价49.105亿元。当竞买报价达到土地合理上限价格时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

业内人士表示，相比同一板块的越秀·星樾和大华·启宸府，新地块要捆绑大体量公建，将限制没有商业公建开发经验的开发商拿地。此外，近50亿元的土地出让金也提高了报名房企门槛，预计将以国企或央企开发商为竞拍主力。

从周边城市发展界面来看，0022、0027地块位于昌平区回龙观板块史各庄街道，距离地铁昌平线和8号线双轨交会站朱辛庄站约900m，同时周边还规划新增区域快线（S15线）和轨道交通19号线，可快速实现多站换乘。

地块东南方向三公里处为积水潭医院回龙观院区，向西约4公里处为北大国际医院，周边有朱辛庄幼儿园、史各庄小学等学校，另外还有万象汇、万科天地、永旺国际商城、合生汇等商圈，配套较为丰富。

不过，0022、0027地块东侧回昌路（回昌东路）为主干道，叠加昌平线地上轨道，会对项目住宅产生一定的噪音影响。

另一宗房山区长阳镇0011、0023地块位于房山区长阳镇与拱辰街道，由2个居住地块组成，建筑规模64113.761㎡，无其他配建，容积率分别为1.7、2.11，控高为24m和36m，销售指导价4.5万元/㎡（±10%），未来可做低密度洋房社区。起拍价12亿元，上限价13.8亿元，竞价方式同样为上限+摇号（交高标）。其中0011地块位于地铁房山线广阳城站西侧，0023地块位于广阳城站西南侧，直线距离均在300m左右，步行可达，是妥妥的“地铁盘”。

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房价上涨4000元/㎡

事实上，昌平南一直是昌平刚需买房的热点板块。随着海淀区房价不断攀升，海淀产业居住人口外溢，地理上的接壤、便捷的交通、相对较低的房价和生活成本，使得昌平南逐渐受到了广泛关注。

这也导致了昌平区的外来人口数量急剧上升。仅在2022年，昌平区的常住人口已达到了226.7万，其中有131.9万是外来人口。

而越秀·星樾和大华·启宸府，可以说是今年昌平最火的新房项目。其中，越秀·星樾于4月26日开盘，销售指导价期房6.2万元/㎡，现房6.5万元/㎡，截至11月16日，期房网签431套，去化率92%，不过，还有4.5万㎡的现房面积待售。大华·启宸府于9月26日开盘，销售指导价为6.2万元/㎡，共计网签308套，去化率91%。

越秀·星樾网签情况

大华·启宸府网签情况

与上述两项目相比，新地块销售指导价上调了4000元/㎡，为6.6万元/㎡(±8%)，最高可达7.13万元/㎡。目前朱辛庄片区，次新的二手房领秀慧谷小区的价格在6.7万元/㎡，价格基本持平。

对于指导价上涨，中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，主要是为了回归市场，给房企提供更大的自主定价区间。“之前朱辛庄的项目去化较佳，但主要面向刚需，这次一定程度上的价格提升也能给房企空间做一些改善类的产品。”

合硕机构首席分析师郭毅分析表示，近年来，朱辛庄的产业定位和科技创新基地的建设吸引了大量高新技术企业入驻，生活配套也进一步完备，这意味着未来朱辛庄将会容纳众多高净值置业人群，客群基础相对比较坚实，这对于新房来说，未来能有一个预期。

“但是，从海淀北、昌平南片区整体的产业发展和购房人的消费力支撑来看，可能很难支撑地价快速的飞跃。从拿地房企角度讲，也需要客观综合的评判土地价值，然后给出合理的一个试销对路的市场定价。”郭毅进一步说道。

彼时，越秀·星樾和大华·启宸府所在地块分别有14家和42家房企激烈角逐，不妨猜测一下，新地块又会有几家房企感兴趣呢？

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