投资风向标：险资加大不动产投资力度 三季度开买

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21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道随着房地产政策回暖，险资机构的不动产投资掀起“小高潮”，多家公司出手购买不动产项目，其中以商业地产为主。业内人士认为，险资之所以对不动产项目情有独钟，一是因为险资的投资期限长，资金量大，两者之间的匹配度高；其次近期经过前期的调整，目前不动产的投资价值已经逐步显现，是比较好的介入时机。预计未来一段时间，不动产投资仍将是险资的“心头好”。

险资集中火力“买买买”

近期，险资机构对不动产投资开启了“买买买”模式。 大悦城、万科A、ST世贸近期陆续发布公告，宣布旗下公司与保险系公司达成了资产转让或融资协议，涉及的保险公司包括中邮人寿、华泰资产以及国寿系公司，三单交易总额超过百亿元。

大悦城近日公告称，子公司西单大悦城有限公司（下称“西单大悦城”）通过北京产权交易所公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司（下称“北京昆庭”）100%股权及债权。挂牌期满后，根据北京产权交易所反馈，中邮人寿保险股份有限公司（下称“中邮保险”）为符合条件的意向受让方。9月28日，西单大悦城与中邮保险签署了《产权交易合同》，成交价格约为42.56亿元。

北京昆庭的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月。总建筑面积81454平方米，另有车位377个。同时，摘牌方需承接西单大悦城对北京昆庭的债权，即西单大悦城应收北京昆庭的股东借款本金8.07亿元计入挂牌底价。

中邮保险控股股东为中国邮政集团有限公司。

大悦城称，本次交易完成后，公司将不再持有北京昆庭股权。本次股权转让将有利于盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展。

除了大悦城之外，世茂系上市公司也公告了一个项目的转让信息，受让方也为险资系。世茂集团控股有限公司、上海世茂股份有限公司日前公告，控股的公司珠海海新企业管理有限公司（下称“珠海海新”）拟将其持有的珠海世茂新领域房地产开发有限公司（下称“珠海世茂新领域”）51%股权转让，转让对价合计39.1亿元。

受让珠海世茂新领域这51%股权的有2家企业，其中，国寿星湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）（下称“星湾企业”）受让50.99%，对价约39.09亿元；国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（下称“启航基金”）受让0.01%，对价为76.67万元。

本次交易完成后，珠海海新将不再持有珠海世茂新领域股权。珠海世茂新领域将由两大国寿系股东持股，其中，星湾企业持股从49%增至99.99%，启航基金持股0.01%。两大股东中，启航基金对星湾企业持股99.976%；启航基金股东为中国人寿、国寿置业，二者同为国寿系。

此外，根据万科企业股份有限公司公告，其全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产管理有限公司签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。

投资时机较为有利

近年来，由于个别地产企业的风险事件，导致地产行业一定程度遇冷。险资也在地产股投资上屡屡踩雷，导致热情骤减，不过对商业地产、产业园区等项目则一直热度不退。

根据中国保险行业协会披露的信息统计，今年前三季度以来保险资金正在实际出资阶段的大额不动产投资计划至少有9个，而这9个项目的总投资额高达925亿元。在今年前三季度，险企针对这9个不动产项目进行了超过20次的新增出资，新增出资总额超过160亿元。

这9个项目的出资方涉及平安人寿、太保人寿、友邦人寿等5家险企。其中，平安人寿在其中占据了5个项目，远高于其他保险公司，且其项目总投资额均在50亿元以上。

另外，友邦人寿成为上述几家险企中唯一的外资险企。投资的上海北外滩89街坊地产项目预计投资总额不超过87亿元，这也是友邦人寿成立以来的最大资产收购。

北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆认为，险资加码不动产投资主要基于以下几方面的因素考虑：其一，险资资金体量大，投资周期长，而不动产投资不但能够容纳大体量的资金，非常适合长期投资，两者在投资属性上契合度非常高。其二，养老和大健康等险企的主营业务需要不动产资源的支持，因此通过不动产投资，险企不仅能把主营业务跟不动产投资进行完美融合，而且还能带来长期稳定的投资回报。其三，险资追求长期稳健收益，而且投资体量又非常大，因此险资本身具有多元化的资产配置需求，而且在利率下行的背景下，现在优质投资项目本来就比较紧缺。险资投资不动产具有天然的优势，而且我国不动产投资对长期资金的需求也在不断增加，因此险资投资不动产的空间依然存在。

中国保险资产管理业协近日发布的报告显示，去年，险资加大了对投资性房地产的配置力度，投资性房地产投资规模同比增长超两成。 信达证券分析师王舫朝也表示，2023年以来险企频频加码不动产项目投资，首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性，整体来看，优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。

中国人寿副总裁刘晖今年8月在该公司业绩发布会上介绍，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值，同时抵御通胀、抵御波动，与其他品种相关性较低，是保险等长期资金的重要配置品种，在组合中配置一定的不动产实物资产有利于保险资金长期获得稳健回报。国外保险公司对于不动产配置一般在10%左右，国内保险公司目前对于商业不动产等实物资产的配置比例仍比较低。

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