三天内斥资百亿元入手不动产，险资开始“抄底”房地产了吗？

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本报（chinatimes.net.cn）记者吴敏 北京报道

秋意渐浓，险资投资不动产的热情却在升温。

近日，中邮人寿以42.56亿元入主“中粮·置地广场”项目；世茂珠海综合体拟以39.1亿元转让至国寿系公司；华泰资产与万科全资子公司签订不动产债权投资计划协议。

险资集中大手笔投资不动产也引发外界高度关注。“不动产领域交易的活跃，非常吻合当前的经济周期和形势，侧面反映了机构对不动产投资的态度和思路。”易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，险资入手的基本都是相对优质的不动产项目，不仅保值增值属性强，也是当前投资品市场低迷的情况下依然有较高投资价值的标的。接下来，险资投资热情还会上升，但主要集中在大城市和核心地段的不动产，一些房企也可借此缓和现金流。

险资大手笔购入一线城市不动产

9月29日，大悦城（SZ.000031)发布公告称，子公司西单大悦城通过北京产权交易所公开挂牌转让的北京昆庭资产管理有限公司（下称“北京昆庭”）100%股权及债权，已挂牌期满，根据北京产权交易所反馈，中邮人寿为符合条件的意向受让方。西单大悦城与中邮人寿签署《产权交易合同》成交价格约为42.56亿元。

《华夏时报》记者了解到，北京昆庭的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月，总建筑面积81454平方米，另有车位377个。

对于转让北京昆庭的原因，大悦城表示是为盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展。

无独有偶，世茂系公司日前转让的一则不动产项目受让方则是国寿系公司。9月28日，世茂集团、上海世茂股份有限公司公告称，控股的公司珠海海新企业管理有限公司拟将其持有的珠海世茂新领域房地产开发有限公司（下称“珠海世茂新领域”）51%股权转让，转让对价合计39.1亿元。受让珠海世茂新领域51%股权的2家企业正是国寿系公司，分别为国寿星湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）、国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）。

世茂集团披露的信息显示，珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目，占地面积约为22.56万平方米，该项目目前正分为六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。开发项目一期包括七栋酒店式写字楼，预期将于2023年末前开始陆续交付。

对于转让上述项目的原因，世贸集团表示，由于该项目的持续开发需要订约各方进一步投资，基于公司目前的流动资金问题，无法再进一步投资及支持该项目的持续开发，进行出售事项使本集团能够偿还其结欠合营伙伴的债务，确保开发该项目所需的持续资金，并有机会分占该项目物业的所得款项。

除此之外，9月26日，万科亦公告称，为满足项目发展需要，公司全资子公司北京万永房地产开发有限公司与华泰资产签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过人民币40亿元，融资期限最长为10年。

实际上，险资对不动产的投资热情明显升温。今年年初，中国平安旗下平安人寿披露对上海来福士广场等六个商业办公不动产项目的投资；友邦人寿以出资51.81亿元投资上海市虹口区北外滩89街坊项目等行为引起外界高度关注后，今年下半年，平安、太保等险企又开始加大对一线城市不动产领域的投资。今年以来，以上述险企为代表所披露的大额不动产投资涉及近20个项目或地块，远超去年同期。

房地产业将逐步走出低谷

房地产业曾长期是中国“最赚钱”的行业，而保险资金的特质又与房地产业资金需求高度契合，保险业与房地产业也曾有过一段长期的“蜜月关系”。

那么，险资缘何如此青睐房地产投资？“从投资收益的角度考虑，过去房地产行业增长较快，又需要长期稳定的资金投入，而险资正好契合需求，所以借助资金优势，保险业在过去房地产业高增长时期也获得了可观的投资回报。”清华大学五道口金融学院中国保险与养老金研究中心研究总监朱俊生在接受《华夏时报》采访时曾表示，从险企构建自身生态的角度来看，现在保险业越来越强调保险+服务，在养老服务方面，房地产有天然优势，险企搭建康养生态的背后，也涉及了对房地产业的投资。

不过，相对于在房地产业快速发展阶段险资的踊跃入局，近些年来房地产市场局势大变，险资此时布局是否时机已到？

对此，首都经贸大学农村保险研究所副所长李文中向《华夏时报》记者表示，土地属于不可再生的稀缺资源，长期来看具有较强的增值潜力，而且大城市优势区位的地块更是难能遇到。并且房地产项目往往投资金额大，投资周期长，这非常切合保险资金运用的要求。另外，近期险资对房地产的投资热情与监管下调风险因子，打开险资投资空间有一定关系。近期国家也加强了金融业对房地产的支持，意味着房地产业将会逐步走出低谷，部分类型地产项目将会迎来新的发展机遇。

“由于土地资源的稀缺性决定了不动产投资的回报总体上是比较优的，因此长期以来，以及在可预见的未来，不动产投资一直都是保险公司的一个重要选项，只是在不同的阶段投资项目的类型和侧重点有所差异，可供选择的优质项目的数量多少会有不同。”李文中说道。

朱俊生亦认为，考虑到房地产业和险资的属性较匹配，再加上险企构建生态的需要，未来一些险企还是会对房地产业进行投入，因为它符合需求也有其合理性。但朱俊生也强调险企在这方面需要有更为审慎的判断和把握。

李文中同样指出，险资投资不动产仍然需要注意相关风险，包括政策性风险，在“房住不炒”大的政策精神引领下，政府对房产市场的调控加强，投资房地产的政策性风险也有所增加。市场风险，随着我国城市化继续提升难度上升，房地产项目的区位性对未来的市场价格有重要影响，投资项目选择的市场风险加大。流动性风险，房地产项目一般投资总金额大，投资周期长，资产流动性相对较差。

责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟

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