中介行动

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文/乐居财经 曾树佳 许淑敏

以往调控严苛的北京楼市，在近一个月里，有着另一番气象。

从宣布“认房不认贷”，到链家公布降低中介费、实行双边付佣，一系列的优化政策，让有意购房的王林，减少了许多观望情绪。

尤其是房产经纪公司对中介费的调整，更让其有些兴奋。

此前，链家在北京市场名义中介费为2.7%，其中包括2.2%的居间代理费，外加0.5%的代办服务费，全部由买方支付。现在中介费率调整为2%，且由买卖双方共同承担。

王林浏览着网上的房产信息，相中了一套约540万价款的二手房，心里立刻算了一笔账：

以往按2.7%计算，需支付14.6万元中介费；就算此前落地过程中，实际费率普遍为2.5%或2.35%，中介费也均在12万以上。

而按照新的政策，买房方只需给5.4万元中介费，跟之前相比有着数万元的差额。一想到这，王林豁然开朗，他直言，能省下一笔钱，调动了他购房的热情。

对于中介费的调整，后续或许会有其他经纪公司、城市跟进，这有助于提高二手房市场热度，促进成交量回升。

眼下，各方主体都在为提振楼市出一份力。

优化政策的持续出台，逐渐恢复行业信心；银行迅速落实政策，适时给予金融支持；房企积极化债，改善了自身的流动性，践行保交楼；而如今中介也加入进来，在交易环节上，为楼市的回暖，添砖加瓦。

他们都在推动着房地产行业恢复常态。

打通交易环节

降低中介费、实行双边付佣，部分人认为会让卖房人有所损失。因为此前都是买家承担所有中介费，如今则是各付1%。

但事实并非如此，两边收取费用，反而构建了更好的二手房交易生态。

刘陆的房子，挂了大半年，至今仍没有卖出去，听到链家调整收费方式的消息，他反而觉得是好事：“给买房人减负，来看房的人多了，我的房子可能更容易卖得出去。”

从时间成本的角度看，他的看法不无道理。二手房的市场被调动起来，他也能在一定的范围内，挑选买家。

至于要支付一部分中介费，刘陆认为这也是情理之中的事：“我卖了房子，对方买了房子，双方各取所需，达成交易后，分担费用很正常。”

早在今年5月，住建部、市场监管总局就印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中指出“房地产经纪机构要合理降低买卖和租赁经纪服务费用”，引导由交易双方，共同承担经纪服务费用。

北京链家此次做出新调整，既是顺应市场，也是呼应大的政策面。链家表示，相关通知将在三周内，将新的收费模式和标准，在所有门店进行公示。

在此基础上，后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低。

有业内人士认为，新收费模式的实施，有望带动北京二手房中介费的变革。这对于当前市场中大多数的购房群体而言，都能感受到利好。

尤其是刚需、改善群体的购房者，他们的购房成本，能有着显而易见的降低。在此基础上，二手房市场流通量增加、速度加快，交易的效率也会随之提高。

而且，假如购房者把房子卖了，是为了买新房，那他们的需求可能会逐渐转移到新房市场，形成蝴蝶效应，带动房企回笼资金，促进行业恢复生机。

总的来说，楼市的提振，又被打通了一环。

前期认房不认贷、降首付、降利率等一系列政策实施以来，救市措施的导入循序渐进，眼下正向流通环节深入，当各个环节被打通，政策效应的释放才能更为立体，才能真正起到提振市场的效果。

二手房市场待消化

业内预测，降中介费、实行双边付佣，后续可能有更多的经纪公司、不同的城市效仿。此判断的基础，在于二手房市场的现状。

9月1日，北京“认房不认贷”政策正式出炉。政策掷地有声，当天官宣后二手房挂牌量激增，最高的时候，一小时内新挂牌了400多套房子。

政策瞄准的是，“卖一买一”的换房需求，以释放二手房业主的置换需求，并逐渐让刚需转向购买二手房。

将时间线拉长，挂牌量也呈现出了上涨趋势。数据显示，9月1日至24日，北京二手房外网挂牌房源数量13.93万套，3周内新增超1.3万套。而整个北京地区，二手房挂牌量已经超过15万套。

实际上，自今年3月起，北京二手房挂牌量便开始猛增，至8月底，二手房挂牌量已在12万套波动。在此之前，北京市场二手房挂牌量都是在10万套左右徘徊。

多数业内认为，激增的挂牌量之下，市场能否消化是问题所在。

网签口径数据显示，8月，北京二手房成交10960套，环比上涨12.8%；9月1日-24日，北京二手住宅网签10447套，环比上涨23.21%。

尽管二手房成交有回暖迹象，但不可否认，市场交易仍不够活跃。比如9月份，二手房成交数量甚至不及单月挂牌量，对比去年同期的成交量，下跌幅度也在10%左右。

可见，观望的购房者依然不少。他们有了更多的选择，挑选更具性价比的房子，于是整个房产交易环节不断被拉长。

楼市已然进入买方市场。不仅仅北京，广州、上海、深圳等一线城市，均面临着同样的境况。

链家官网上，广州二手房达到13.78万套（9月27日数据）。但广州实际月成交量自3月份达到1.2万套的高峰以后，逐月下跌，直到8月份才止跌回升，环比微涨0.74%至8156套。

要知道，广州二手房价格已连续下跌四个月之久。据国家统计局公布，8月份，广州的二手房价格环比下降0.6%。

而上海在新政的刺激下，9月份新增二手房挂牌量也破万，当前挂牌量已超9万套。

另外，深圳二手房挂牌量也已经超过5万套。深圳市房地产中介协会数据显示，9月11-17日这一周，全市二手房（含自助）录得892套，环比增长10.1%，连续两周二手房录得量回升。

截至今年9月18日，二手房挂牌量已连续33周处于增长状态，本周较上周增加1153套。

比较明显的现象是，成交量渐渐回升，但挂牌量上升速度更快。

当务之急，在于促成交。类似降低中介费、降低房产交易税费、降低首付标准、调整二手房交易指导价等举措，本质都是为了活跃市场。

半个月前，消息称，北京海淀29个小区的二手房交易指导价市场开始有所调整，大部分挂牌房源可以在房产中介平台的外网呈现。此外，深圳楼市二手房指导价也有放松的消息。

实际上，自去年中开始，已有不少城市陆续取消或放松二手房指导价，包括西安、成都、宁波、绍兴等。

二手房交易、银行贷款渐渐不受指导价的影响，由市场决定，更好拉动成交。

中介机构降低中介费，则是为购房者减低交易环节的费用负担，能够提高购房预期，互利买卖双方，以达到提升交易量的目的。

救市渐进

楼市的提振仍在持续，各方都在努力推动楼市，走出低迷的状态，期望地产行业恢复正常的运转状态。

8月，监管层首先发声，政治局会议、住建部座谈会等会议，多次释放“适时调整优化房地产政策”的信号。紧接着，三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，官宣购买首套房贷款“认房不用认贷”。

不久后，又祭出降低首套住房商贷首付比例、降低存量首套房贷利率这两大重磅措施，与“认房不认贷”构成整套组合拳。

这一个多月的时间里，各地陆续落地调整政策，其中，共有40多个城市已落实首套房“认房不认贷”，其中包括北京、广州等。

此外，共有30多个城市优化限购、限售政策，广州成为首个明文放松限购的一线城市；共有20多个城市调整公积金政策，内容涵盖提高公积金贷款额度等。

还有的城市直接发放购房补贴，像是沈阳、重庆等地区。

监管层刺激楼市的决心很明显。9月27日，央行会议继续强调，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效。

自9月初开始，建设银行、工商银行等多家银行，已相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确了存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。9月25日，多家银行已主动进行批量下调贷款利率，甚至无需客户申请。

监管层从购房的各个环节，为购房者提供切实的利好。

而早于今年4月，住建部与市场监管总局便联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确经纪服务内容，严禁操纵经纪服务收费。

其中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

各地的中介机构亦陆续响应，下调中介费用。此次作为头部中介机构的北京链家，跟进下调费率，为全国中介机构调整费率提供示范作用。

市场多方利好，房企亦不断努力走出困境，抓住“金九银十”。在新房方面，房企通过精装大礼包、工抵房、买房送车位等方式，吸引更多的购房者。

不少出险房企，趁着这波利好，让公司逐渐恢复正常经营。例如融创，成功回归沪港通标的股票名单，并通过了境外债务重组方案。

而碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案，也已获表决通过，至此，该公司旗下9只境内债，目前已全部成功展期，平稳度过最严峻的考验期。

另外，奥园、旭辉、当代置业等多家停牌房企，也均于近期复牌，回归资本市场。

种种迹象表明，地产行业正在一点一点地步入正轨。

（文中王林、刘陆均为化名。）

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