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中介行动

时间:2023-10-02 08:42:01 来源:王者荣耀 作者:admin 栏目:国内电商 阅读:

标签: 行动  中介 
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文/乐居财经 曾树佳 许淑敏

以往调控严苛的北京楼市,在近一个月里,有着另一番气象。

从宣布“认房不认贷”,到链家公布降低中介费、实行双边付佣,一系列的优化政策,让有意购房的王林,减少了许多观望情绪。

尤其是房产经纪公司对中介费的调整,更让其有些兴奋。

此前,链家在北京市场名义中介费为2.7%,其中包括2.2%的居间代理费,外加0.5%的代办服务费,全部由买方支付。现在中介费率调整为2%,且由买卖双方共同承担。

王林浏览着网上的房产信息,相中了一套约540万价款的二手房,心里立刻算了一笔账:

以往按2.7%计算,需支付14.6万元中介费;就算此前落地过程中,实际费率普遍为2.5%或2.35%,中介费也均在12万以上。

而按照新的政策,买房方只需给5.4万元中介费,跟之前相比有着数万元的差额。一想到这,王林豁然开朗,他直言,能省下一笔钱,调动了他购房的热情。

对于中介费的调整,后续或许会有其他经纪公司、城市跟进,这有助于提高二手房市场热度,促进成交量回升。

眼下,各方主体都在为提振楼市出一份力。

优化政策的持续出台,逐渐恢复行业信心;银行迅速落实政策,适时给予金融支持;房企积极化债,改善了自身的流动性,践行保交楼;而如今中介也加入进来,在交易环节上,为楼市的回暖,添砖加瓦。

他们都在推动着房地产行业恢复常态。

打通交易环节

降低中介费、实行双边付佣,部分人认为会让卖房人有所损失。因为此前都是买家承担所有中介费,如今则是各付1%。

但事实并非如此,两边收取费用,反而构建了更好的二手房交易生态。

刘陆的房子,挂了大半年,至今仍没有卖出去,听到链家调整收费方式的消息,他反而觉得是好事:“给买房人减负,来看房的人多了,我的房子可能更容易卖得出去。”

从时间成本的角度看,他的看法不无道理。二手房的市场被调动起来,他也能在一定的范围内,挑选买家。

至于要支付一部分中介费,刘陆认为这也是情理之中的事:“我卖了房子,对方买了房子,双方各取所需,达成交易后,分担费用很正常。”

早在今年5月,住建部、市场监管总局就印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》,其中指出“房地产经纪机构要合理降低买卖和租赁经纪服务费用”,引导由交易双方,共同承担经纪服务费用。

北京链家此次做出新调整,既是顺应市场,也是呼应大的政策面。链家表示,相关通知将在三周内,将新的收费模式和标准,在所有门店进行公示。

在此基础上,后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低。

有业内人士认为,新收费模式的实施,有望带动北京二手房中介费的变革。这对于当前市场中大多数的购房群体而言,都能感受到利好。

尤其是刚需、改善群体的购房者,他们的购房成本,能有着显而易见的降低。在此基础上,二手房市场流通量增加、速度加快,交易的效率也会随之提高。

而且,假如购房者把房子卖了,是为了买新房,那他们的需求可能会逐渐转移到新房市场,形成蝴蝶效应,带动房企回笼资金,促进行业恢复生机。

总的来说,楼市的提振,又被打通了一环。

前期认房不认贷、降首付、降利率等一系列政策实施以来,救市措施的导入循序渐进,眼下正向流通环节深入,当各个环节被打通,政策效应的释放才能更为立体,才能真正起到提振市场的效果。

二手房市场待消化

业内预测,降中介费、实行双边付佣,后续可能有更多的经纪公司、不同的城市效仿。此判断的基础,在于二手房市场的现状。

9月1日,北京“认房不认贷”政策正式出炉。政策掷地有声,当天官宣后二手房挂牌量激增,最高的时候,一小时内新挂牌了400多套房子。

政策瞄准的是,“卖一买一”的换房需求,以释放二手房业主的置换需求,并逐渐让刚需转向购买二手房。

将时间线拉长,挂牌量也呈现出了上涨趋势。数据显示,9月1日至24日,北京二手房外网挂牌房源数量13.93万套,3周内新增超1.3万套。而整个北京地区,二手房挂牌量已经超过15万套。

实际上,自今年3月起,北京二手房挂牌量便开始猛增,至8月底,二手房挂牌量已在12万套波动。在此之前,北京市场二手房挂牌量都是在10万套左右徘徊。

多数业内认为,激增的挂牌量之下,市场能否消化是问题所在。

网签口径数据显示,8月,北京二手房成交10960套,环比上涨12.8%;9月1日-24日,北京二手住宅网签10447套,环比上涨23.21%。

尽管二手房成交有回暖迹象,但不可否认,市场交易仍不够活跃。比如9月份,二手房成交数量甚至不及单月挂牌量,对比去年同期的成交量,下跌幅度也在10%左右。

可见,观望的购房者依然不少。他们有了更多的选择,挑选更具性价比的房子,于是整个房产交易环节不断被拉长。

楼市已然进入买方市场。不仅仅北京,广州、上海、深圳等一线城市,均面临着同样的境况。

链家官网上,广州二手房达到13.78万套(9月27日数据)。但广州实际月成交量自3月份达到1.2万套的高峰以后,逐月下跌,直到8月份才止跌回升,环比微涨0.74%至8156套。

要知道,广州二手房价格已连续下跌四个月之久。据国家统计局公布,8月份,广州的二手房价格环比下降0.6%。

而上海在新政的刺激下,9月份新增二手房挂牌量也破万,当前挂牌量已超9万套。

另外,深圳二手房挂牌量也已经超过5万套。深圳市房地产中介协会数据显示,9月11-17日这一周,全市二手房(含自助)录得892套,环比增长10.1%,连续两周二手房录得量回升。

截至今年9月18日,二手房挂牌量已连续33周处于增长状态,本周较上周增加1153套。

比较明显的现象是,成交量渐渐回升,但挂牌量上升速度更快。

当务之急,在于促成交。类似降低中介费、降低房产交易税费、降低首付标准、调整二手房交易指导价等举措,本质都是为了活跃市场。

半个月前,消息称,北京海淀29个小区的二手房交易指导价市场开始有所调整,大部分挂牌房源可以在房产中介平台的外网呈现。此外,深圳楼市二手房指导价也有放松的消息。

实际上,自去年中开始,已有不少城市陆续取消或放松二手房指导价,包括西安、成都、宁波、绍兴等。

二手房交易、银行贷款渐渐不受指导价的影响,由市场决定,更好拉动成交。

中介机构降低中介费,则是为购房者减低交易环节的费用负担,能够提高购房预期,互利买卖双方,以达到提升交易量的目的。

救市渐进

楼市的提振仍在持续,各方都在努力推动楼市,走出低迷的状态,期望地产行业恢复正常的运转状态。

8月,监管层首先发声,政治局会议、住建部座谈会等会议,多次释放“适时调整优化房地产政策”的信号。紧接着,三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,官宣购买首套房贷款“认房不用认贷”。

不久后,又祭出降低首套住房商贷首付比例、降低存量首套房贷利率这两大重磅措施,与“认房不认贷”构成整套组合拳。

这一个多月的时间里,各地陆续落地调整政策,其中,共有40多个城市已落实首套房“认房不认贷”,其中包括北京、广州等。

此外,共有30多个城市优化限购、限售政策,广州成为首个明文放松限购的一线城市;共有20多个城市调整公积金政策,内容涵盖提高公积金贷款额度等。

还有的城市直接发放购房补贴,像是沈阳、重庆等地区。

监管层刺激楼市的决心很明显。9月27日,央行会议继续强调,落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制,调降首付比和二套房贷利率下限,推动降低存量首套房贷利率落地见效。

自9月初开始,建设银行、工商银行等多家银行,已相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告,明确了存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。9月25日,多家银行已主动进行批量下调贷款利率,甚至无需客户申请。

监管层从购房的各个环节,为购房者提供切实的利好。

而早于今年4月,住建部与市场监管总局便联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》,明确经纪服务内容,严禁操纵经纪服务收费。

其中提及,房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价,引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

各地的中介机构亦陆续响应,下调中介费用。此次作为头部中介机构的北京链家,跟进下调费率,为全国中介机构调整费率提供示范作用。

市场多方利好,房企亦不断努力走出困境,抓住“金九银十”。在新房方面,房企通过精装大礼包、工抵房、买房送车位等方式,吸引更多的购房者。

不少出险房企,趁着这波利好,让公司逐渐恢复正常经营。例如融创,成功回归沪港通标的股票名单,并通过了境外债务重组方案。

而碧桂园旗下“16腾越02”债券展期方案,也已获表决通过,至此,该公司旗下9只境内债,目前已全部成功展期,平稳度过最严峻的考验期。

另外,奥园、旭辉、当代置业等多家停牌房企,也均于近期复牌,回归资本市场。

种种迹象表明,地产行业正在一点一点地步入正轨。

(文中王林、刘陆均为化名。)


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