放开限购！三四线城市，危险了？

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文|凯风

中国楼市，迎来“史上最宽松”时代。

01

一线城市，终于忍不住了。

日前，广州发布新政，黄埔、番禺、花都等外围区域取消限购，天河、越秀、海珠等中心区限购门槛从5年社保/个税调整为2年，增值税免征年限从5年降为2年。

这是首个放开限购的一线城市，也是限购政策自2010年诞生以来，第一次在北上广深取得突破。

要知道，在上一轮楼市下行周期的2014-2015年，面对涨价去库存带来的洪荒之力，几乎所有城市都取消了限购，唯独北上广深始终坚挺。

这一次，虽然广州并非一步到位，中心区仍有限购，但限购门槛大幅降低，而外围郊区全面“裸奔”，标志着救市进入深水区。

在此之前，面对房价下行压力，以沈阳为起点，南京、福州、郑州、济南、青岛、大连、合肥、西安等10多个二线城市取消限购、限售，拉开这一轮大松绑的序幕。

其实，在历史上，二线城市集体取消限购曾经火爆上演，而这些城市由于经济、产业、房价以及在国民心理中的地位，都远逊于一线城市，远没有广州放开限购带来的冲击更大。

北上广深的一举一动，历来都全乎全局，一直被视为楼市调控最后的堡垒，也被视为检验史诗级救市“含金量”的重要参考指标。

如今，最后的堡垒开始松动，意味着什么，可谓不言而喻。

02

一二线城市集体放开限购，影响有多大？

放开限购，到底会带来排队抛售，还是万人抢房，仍旧存在不确定性，这取决于信心、预期和大环境。

但可以肯定的是，在强虹吸效应之下，三四线将迎来前所未有的利空。

限购，表面上是限制炒房投机，但也将资金和购买力“赶”到了其他城市，从而带动周边区域乃至广大中小城市的雨露均沾。

超大特大城市，天然就有虹吸效应。

一线城市之于全国，强省会之于全省，强二线城市之于都市圈乃至城市群，都具有强大的向心力，吸引着人口、产业、资金乃至购买力的集聚。

所以，限购等政策固然让大城市失去了资金炒作效应，但在客观上也避免了对周边区域及三四线城市的过度虹吸，从而为楼市的板块轮动、城市轮动创造可能。

这一模式，在上一轮上涨周期中体现得淋漓尽致。

众所周知，2014年，楼市一度遭遇困局，而在央行5次降准降息刺激之下，北上深在2015年率先开启上涨；

而杭州、南京、苏州等强二线在2016年完成接力，沈阳、南宁、长春等普通省会则要等到2017年之后。

至于广大三四线城市，则是在一二线城市普遍上马“史上最严调控”之后，同时借助棚改货币化的助力，在2018年前后才最终摆脱困境，开启了跟随上涨之路。

所以，大城市限购在某种程度上是对三四线城市的保护，而取消限购，势必逐级损伤这些低能级城市的购买力。

毕竟，如今形势已经全然不同于过去。住房过剩已经成为常态，而人口负增长时代轰隆而至，意味着大城市要和中小城市去争夺为数不多的“接盘侠”。

房子如此之多，而有购买力的人群如此有限，收入更没有想象的充裕，超大特大城市一旦放开闸门，三四线城市难免受到冲击。

大都市圈内的三四线城市，偏远的县城，强省会虹吸之下的普通县市，或许首当其冲。

03

在史诗级救市面前，裸奔的三四线，工具箱是空的。

曾经诉诸史上最严调控的一二线城市，尚能通过取消限购、限售，来释放本地的潜在需求，乃至虹吸全国的购买力。

然而，三四线从一开始就是“裸奔”状态，既没有上马限购，也没有出台限售等措施，首付早就低到了2成，而利率也创下历史新低。

如此毫无设防、大门洞开、来者不拒，都无法激起楼市的一点涟漪，遑论如今面临高能级城市的虹吸？

对于中小城市来说，唯一可用的工具无非是“发钱”。

且不说最多几万元的补贴，相比一套上百万乃至几百万的房子来说可谓杯水车薪。

三四线城市普遍面临财力不支的难题，部分城市连公交都停运了，一些小县城更是开始缩减编制，哪有余力拿真金白银来刺激楼市？

更不用说，目前，全国1500多个区县遭遇了人口流失，存在沦为“收缩型城市”的风险，楼市将会面临基本面长期的拖累。

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所以，告别土地财政，别建那么多房子，才是大量中小城市真正的“救市”之道。

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