房地产现状：降首付、降利率都没用了，人们已经“摆烂”了

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曾几何时，房地产市场的发展为中国经济的腾飞注入了源源不断的动力。在它的带动下，相关产业蓬勃兴旺，就连不少地方的财政收入也随之得到跨越式发展，城市GDP也因此快速增长。

不过在世界上任何一个国家，房地产业的高速发展都有尽头，不可能无限持续下去。国内的房地产业在进入2020年之前，增速就已经开始放缓，而新冠疫情的出现彻底加速了这个过程。

2021年下半年起，部分中小城市的楼市遭遇重创，出现了量价齐跌的状况，而且知名房企也先后暴雷。进入2022年后，问题非但没有被缓解，反而逐步扩散到二三线城市。

因此去年下半年开始，各地接连推出降首付和降利率的手段，但楼市的倾颓似乎已积重难返。

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全国楼市不断下行

如果时间倒退回五六年前，在当时一片火热的中国楼市里，预言未来我国的房地产市场将会将会出现拐点，甚至连北上广深这样的一线城市都会受到影响，相信没有谁会认可这个观点。

因此，在那个时候发表类似观点，提醒我国楼市的发展即将进入新阶段的一些专家也被不少网友视作是哗众取宠。

但令那部分人都没想到的是，仅仅几年之后，曾经看似坚不可摧的楼市就在疫情的冲击下迅速迎来了拐点。

当然，如果没有新冠的影响，这个时间或许会稍稍推后几年，但大体趋势是不会发生太大变化的。

房地产

其实国内房地产环境的式微从2021年下半年开始就已经展露了端倪，只是当时基本都发生在鹤岗、伊春这样的中小城市，而此类地区的房价本就不够坚挺，因此被不少人认为是正常的波动。

但是在进入2022年之后，全国楼市迅速遇冷，不仅是中小城市，很多二三线城市，比如天津、郑州以及合肥等地都出现了房价“跌跌不休”的情况，部分地区的房价甚至直接腰斩。

不少人对此没有直观的印象，那这里就提供一些来自国家统计局给出的数据。在2022年，全国商品房的销售面积为135837万平方米，比2021年下降24.3%。

这其中，住宅销售面积的下降最为明显，达到了恐怖的26.8%，缩水了超过四分之一。

房地产

要知道在部分地区深受疫情影响的2021年，全国的商品房销售面积还有接近18万平方米。由此可见，中国的房地产市场在经过20多年的狂飙突进之后，在2022年正式迎来了拐点。

而且楼市的萎缩不仅体现在房产的购买上，楼盘的开发也出现了明显的停滞。

根据国家统计局公布的数据，2022年全国范围内的房屋新开工面积仅为120587万平方米，相比去年同期下降幅度超过了39%，接近四成的跌幅足以说明房地产企业的开发能力已经明显不足。

这其实也很正常，在刚刚过去的两年中，国内的多家大型房企先后遭遇了严重的债务危机，纷纷暴雷，其中就包括恒大、融创、碧桂园等开发能力极强的头部房企。

房地产

而伴随着房地产企业的开发逐步萎缩，各地的土地市场也受到影响，地块流拍的现象时有发生。

即便从2021年开始，国内采取了土地集中拍卖的方式，流拍的现象也未得到缓解，甚至愈发严重。

受新房市场发展受挫的影响，多地的二手房市场也遭遇了重大危机，曾经被很多人追捧的热门楼盘如今都变得无人问津。一些业主把房价降低两到三成，依然找不到愿意出钱的买家。

事实上，国内楼市下行发展的趋势在2023年依旧没有任何改变，解封后的小阳春转瞬即逝，很多项目的销售再次陷入困境。

房地产

屡试不爽的手段纷纷哑火

因为房地产行业涉及到方方面面，与其关联的产业更是数不胜数，所以放任其一路下滑对国民经济将会造成巨大的影响。

事实上，此类情况已经在多个国家出现过，如果政府不及时进行干预，甚至会引发巨大的经济危机，甚至让国家经济发展陷入停滞。

因此，在楼市下行发展的趋势逐渐明朗之后，国家也进行了相关的政策调整，来促进楼市复苏。可以这么说，在过去的2022年，是我国楼市政策调整最频繁的一个年份。

为了让房地产市场逐渐恢复，我国政府从多个层面进行了楼市政策的调整。首先最明确的一条就是放松对新房购买的管控，从限购、限贷、限价、限售、限商五个层面来进行松绑。

房地产

根据媒体的统计，在2022年一共有超百条的限购优化政策发布，内容涉及到多个方面，包含了北京、上海、西安、成都、天津等多个一二线热门城市。

而进入2022年后半段，苏州成为第一个进行全方面放开限购的大型城市，几天之后，青岛也紧随其后，公布了相关的政策。

到2022年底，多个二线城市都加入到这个队伍中。

除了放开限购，我国政府还使出了另一项杀手锏，那就是降低房贷利率。这对于购房者来说是实打实的好处，绝对能够吸引很大一部分摇摆不定的刚需购房用户。

房贷

这其中，代表着房贷基础的“LPR”利率一共进行了三次调整，第一次调整是在2022年1月，1年期和5年期的LPR分别下降5和10个基准点；5月份的时候，LPR下降幅度极大，达到了15个基准点。

到9月份第三次调整后， 国内多个城市的首套房贷利率已经下降到4%以下，实打实地降低了大量贷款利息。

不仅如此，包括全国多个二线城市也相应调低了新房的首付比例，这对手头资金不足的刚需用户来说，无疑是一个很大的利好。这意味着他们可以用更少的现金买到心仪的房产。

房贷

除了给购房者提供便利，各地政府还在金融领域为房地产企业的融资提供了一定的帮助。央行针对性推出了“金融16条”，降低了房企融资的门槛；

并且各大银行还为25家资质优秀的房企提供了超过4000亿元的授信，让他们的资金更为充裕。

实事求是的说，这些政策施行之后，确实取得了非常不错的效果，并且在2023年的第一季度带来了一波久违的楼市小阳春。

可惜的是，到了第二季度后，政策的利好就很快释放殆尽，多地的房地产相关数据再次出现一定幅度的下滑。

此间种种反映出了一个现实，那就是潜在购房者已经彻底“躺平”，政策的调整仅能刺激少部分人的需求，其他人更多选择了观望。

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潜在购房者纷纷“躺平”

这种情况想必是很多人都没想到的，在楼市发展如火如荼的那几年，政府稍微放开管控，房价便如脱缰的野马应声上涨。

但到了如今，哪怕使出了降低首付比例、降低贷款利率这样看似釜底抽薪的政策利好，但购房者的热情似乎却已经一去不复返。

调控政策的逐渐“失灵”其实直观说明了一个问题，那就是购房者的热情和过去相比已经大打折扣。这种消退是多方面因素导致的，很难通过小范围的调整来扭转。

从目前的情况来看，很多潜在购房者早就“躺平”了，他们的买房热清已经大幅消退。之所以如此，首先和疫情有很大的系。

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受到新冠疫情这只“黑天鹅”的影响，全球的经济发展都陷入了停滞。我国虽然早早就做出应对，但受到全球大环境的影响，这几年的经济发展还是慢慢缓了下来。

在经济高速发展的时候，很多问题是可以靠高增长率来解决的，而一旦经济增速放缓，这些问题就先后爆发出来，房地产市场的停滞明显就属于其中一个方面。

在经济发展较快、人们对未来收入有较高预期的时候，哪怕需要背负贷款来买房，不少上班族也是可以接受的。

而伴随着经济增长放缓，就业压力逐渐变大，城市白领对未来的职业发展信心下降，自然也不敢让自己背负债务，购房热情随之大打折扣。

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因此出现了这样的情况，不少人在疫情前后的收入水平并没有变化，但房产对其的吸引力却明显下降。

不仅如此，受到疫情的冲击，很多人对存款有了更迫切的需求。在之前房地产市场发展如火如荼的时候，买房是可以和存款甚至是高回报率投资画上等号的，因此大家愿意把钱投入楼市。

但伴随着楼市下行的趋势越来越明显，二手房的售价大打折扣，这种情况下，买房的性价比就不如存款了。这就是为什么大部分人对房产的态度都是“买涨不买跌”。

其次，在我国婚姻是和房产直接绑定的，很多人一开始并没有买房的打算。但是到了谈婚论嫁的时候，原有的想法就会彻底改变，因为没有房子，想要找到合适的结婚对象，实在是过于艰难。

买房

因此，曾经有人调侃过“高房价的背后有着来自丈母娘的推动”，这句话虽然并不准确，但却有一定的道理。

但是从最近这几年的表现来看，我国的结婚率是在明显下降的，很多年轻人都是“不婚主义”的坚定拥趸。而对单身的人来说，租房显然是要比买房划算太多的。

最后，国内楼市这几年的乱象也是让不少人打消买房想法的重要原因。之前的一段时间里，恒大、融创、碧桂园等房企先后暴雷，导致多地出现了大量烂尾项目，给购房者带来巨大的损失。

而即便是勉强撑过了债务危机，顺利交房的项目，不少也出现了精装修不佳、项目明显减配的问题。对本就买房意愿不强的人来说，这种混乱的局面让他们愈发坚定了继续观望的想法。

买房

楼市低迷已成必然

由此可见，国内楼市发展的拐点确实已经出现了，消费者的买房热清消退，并不是简单的调控政策变化就能改善的。

为了解决这个困局，网上有不少人在出谋划策，其中有一些听上去确实有几分道理。比如有的人认为想要刺激楼市，就应该大力在全国范围内推进老旧片区改造，将拆迁继续进行下去。

这个解决办法乍一听似乎有些道理，但实际上，它会带来更多的问题，并不是解决楼市下行的正确办法。

之所以这么说，主要是因为很多人的想法已经发生了变化，拆迁之后，他们未必会选择买房。

拆迁

其次，拆迁需要很高的财政支出，而如今国内不少城市在受到疫情冲击之后，经济还在缓慢复苏，财政方面多少有些捉襟见肘，根本无力支付高额的拆迁费用。

除此之外，还有人提议应该促进人口流动，让更多的人从农村进入城市中，这样就能促进楼市的复苏。

但这样的想法也是听上去不错，实际上很难执行。发展到现在，我国的城镇化建设已经达到了极高的水平，能流动的农村人口基本上已经到了城市中。

在高房价问题不解决的情况下，已经没有多少农村人愿意去城市中买房。

买房

所以，发展到现在这个阶段，除了在政策上进行调控，想要从其他方面想办法来促进楼市的复苏已经很难了。

其实就目前的情况而言，能保持楼市的平稳就足够了，未必要回到之前一片火热的局面。

想要彻底改变解决这个问题，根本性的办法还是促进就业形势的转好，实现经济的回暖。但是在现有的国际形势下，想要做到这一点，并不是一朝一夕间就能完成的。

而且国内的楼市在经过多年的发展后，按照正常的趋势，本来就应该进入拐点了。适当的政策刺激让它保持发展平稳是有必要的，没必要非得回到之前如火如荼、房价飞涨的时候。

结语

总的来说，从2022年开始，我国楼市已经正式进入了拐点，包括北上广深等一线城市都出现了价量齐跌的情况。为了防止出现房地产市场的大规模下滑，国家推出了多项政策来稳定局面。

这些政策确实起到了一定效果，刺激楼市出现了短暂的小阳春，但它无力改变整体的下行趋势。

或许这也是正常的，任何一个市场的发展在达到最高峰之后都会逐渐下滑，房地产当然也不会例外。

参考资料

《1年期LPR下调10个基点，5年期LPR维持不变》——央广网

《楼市步入政策“真空期”，市场观望情绪浓厚》——中国房地产报

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