买房如何卖旧换新？南京楼市新政出台48小时：22个楼盘摆上货架，两个区还没上新

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本报（chinatimes.net.cn）记者陶炜 张智 南京报道

在南京楼市新政出台后的首个周六上午，《华夏时报》记者来到了位于南京市栖霞区仙林街道的星叶半山玥府，这里有一个新的样板房在当天刚刚开售。记者在售楼处看到，这里陆陆续续有人前来看房，并不显得冷清，却也没有大批人前来的热闹场面。“政策也是刚出来，现场还没有特别明显的变化，但电话咨询的人明显多了。”星叶半山玥府的一位工作人员对本报记者说。

9月7日晚11点29分，南京市政府通过“南京发布”微信公众号发布了《促进房地产市场发展南京最新举措》。相关举措中不仅有常见的取消限购措施的条款，更提出了旧房换新房的“换新购”模式。不仅要给部分区域的买房者发放补助，还要对卖旧房买新房者再加一份补助。

9月8日下午，记者查阅南京房产微政务“房帮宁”平台时发现，已经有23个楼盘摆上了“换新购”超市。“政策出来之后，过来咨询的电话明显多了不少。不过，其实有些细节就连我们也不是特别清楚，还要等后续进一步明确。”南京链家某门店店长陈先生对《华夏时报》记者说。

而本报记者从南京市住房保障和房产局处了解到，具体的补助标准和细则将由各区出具细则，但是补助的下限已经明确：购置新房的补助标准是不低于合同总价的1%，而给卖旧房买新房（90平方米以上）的补助，不低于合同总价的0.5%。

房子也能卖旧换新

像电器一样，房子也在推动卖旧换新了。

9月7日晚11点29分，“南京发布”公众号发布《促进房地产市场发展南京最新举措》，共有六项措施：一是落实国家信贷政策最新要求，落实国家调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率政策；二是部分区不再需要购房证明；三是出台集体土地房票安置办法，对征收集体土地涉及住宅房屋的，鼓励被征收人选择房票安置；四是对部分区域对在2023年8月1日—12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，具体补助标准和条件以各区细则为准；五是实施“卖旧换新”补助，对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，再给予一定补助；六是推出“换新购”服务，由南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构推出“换新购”服务，搭建“换新购”超市，通过“优先卖、放心买”保底交易服务。

六项措施中，“卖旧换新”的激励措施最为新颖。

《华夏时报》记者从南京市住房保障和房产局处了解到，该措施是由购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在约定的30—90天时间周期内，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。

除了免除卖旧换新者在旧房无法卖出时的违约责任以外，相关措施还对卖旧换新进行了补助。《华夏时报》记者从南京市住房保障和房产局处了解到，补助适用于南京的新六区（江北新区、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区）和栖霞区（龙潭街道、栖霞街道）、雨花台区（古雄街道、板桥街道、雨花经济开发区及西善桥街道秦淮新河以南地区）。具体的补助标准和细则将由各区出具细则，但是补助的下限已经明确。购置新房的补助标准是不低于合同总价的1%，而给卖旧房买新房（90平方米以上）的补助，不低于合同总价的0.5%。

“市场上，不少刚需客户资金紧张，手头非常宽裕的客户仅占少数，置换的需求比重较大。但在市场下行期，购房人为了尽量减少不确定性，更倾向于卖出后再买新，这大大拉长了购买周期。‘卖旧换新’模式很大程度上给了客户一颗定心丸，让置换的客户可以放心出手。”上述门店店长陈先生对《华夏时报》记者说。

除了对卖旧换新进行补助以外，六条措施中提及的集体土地房票安置办法里也有补助。所谓“房票”，指的是出具给被征收人购置南京安置房或商品房的凭证，房票安置是指鼓励被征收人使用房票自行购买安置房或商品房的一种安置方式，被征收人应当符合集体土地征收安置房的申购条件。根据南京市规划资源局、市房产局刚刚印发的《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，对于被征收人在房票有效期内选择房票安置的，南京市各区可以结合本区实际，按照不低于10%的比例给予奖励。被征收人使用房票票面金额超过90%比例的，购房后的房票余额可以提取现金。

咨询的人明显增多

在南京楼市新政出台后的首个周六上午，《华夏时报》记者在位于栖霞区仙林街道的星叶半山玥府新开楼盘现场看到，这里陆陆续续有人前来看房，并不显得冷清，却也没有大批人前来的热闹场面。在休息洽谈的会所，有两家人正在和工作人员咨询。

“政策也是刚出来，并没有特别明显的变化。”星叶半山玥府的工作人员对记者说。对于换新购的具体操作细节，工作人员表示暂时还没有接到这方面的培训。

为了帮助消费者卖旧换新，南京市房产局在南京房产微政务“房帮宁”平台上开设了一个“换新购”超市向买房者介绍房源。或许是新政刚刚推出的缘故，很多细节还在不断变化。

9月8日下午，《华夏时报》记者查阅南京房产微政务“房帮宁”平台时发现，有23个楼盘摆上了“换新购”超市，但9月9日中午记者查阅“房帮宁”平台时，换新购超市中上架的楼盘数量又变成了22个。截至周六中午，卖旧换新的八个区域中，溧水区和高淳区尚未有楼盘摆进超市。而摆进超市的楼盘里，秦淮区本身并不在卖旧换新的补助范围里，却上架了四个楼盘。“目前是新政刚出来，很多事情还不清晰。据我了解的情况，楼盘目前是让各开放商自己先申报。”房帮宁平台上展示联系电话的一位房产中介对记者说。

除了楼盘在变化，流程也在变化。8日记者在“房帮宁”平台查阅卖旧换新流程时，有一个名为“省心租”的环节，帮助客户解决过渡期租房的问题，9日“房帮宁”平台上，这个环节被从流程中删去了。

“政策出来之后，过来咨询的电话明显多了不少。不过，直接约看房甚至直接成交的，暂时还没有感受到明显的变化。”陈先生对《华夏时报》记者说。

下半年以来，重振房地产市场的政策不断出台。

7月24日，中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

住建部随后表态，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。在这之后，8月30日，广东省广州市、深圳市先后宣布执行“认房不认贷”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布执行该政策。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%、30%。同时，降低存量首套住房贷款利率。

在不断出炉的政策中，屡屡出现前所未见的新政策。此前，降低存量房贷利率的操作就已经出乎许多人的意料，如今对卖旧换新进行补贴也是前所未有的。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬分析，房地产市场供求关系发生重大变化，主要表现在三方面：一是从卖方市场转向买方市场。经过持续20多年大规模开发，2022年全国城镇居民人均住房建筑面积已经超过41平方米，叠加城镇化进入中后期等因素影响，市场整体已转入供大于求的买方市场，特别是中小城市商品房库存量大、去化周期长；二是从增量为主的市场转向存量为主的市场。不少城市存量房交易增速快于新建商品房销售增速，部分城市二手房成交量已经超过新房成交量；三是从期房销售为主转向现房销售占比稳步提高。

“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，近段时间一系列政策措施落实落地，不仅能够更好满足居民刚性和改善性需求，也对扩大消费、拉动投资、稳定经济增长意义重大。”虞晓芬认为。

新政对房产销售数据的变化仍需要时间来验证，但人们对于房地产市场的信心正在增强。碧桂园的债务重组方案前不久已获得债权人通过，恒大、融创本周三在港股市场大涨超过60%。

“我觉得下半年会好起来，特别是9月份。认房不认贷、降低首付这些举措都是实实在在解决中国房地产的问题。今年到春节还有5个月，这5个月的机会我们要牢牢把它抓住。”红星美凯龙家居集团CEO车建新对《华夏时报》记者说。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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