开发商的弯弯绕，“绕”的都是谁的利益？

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暴雷，对今天的房地产市场来说，可能不再是新闻了，哪怕是头部房企暴雷，也没有什么新意可言，无非就是债务规模太大，现金流萎缩，资金链断裂。关键是，面对暴雷，开发商当以怎样的态度对待。恒大集团董事局主席许家印的方法是，请政府接管。

是啊，恒大有那么多资产，交给政府，多好的一件事啊。但是，别忘了，恒大的债务是2.44万亿。这是什么概念呢？恒大总部在广东，是广东的企业，恒大的债务总额，接近广东省两年的财政收入。也就是说，广东省所有纳税人缴纳的税收，以及各种收费收入，全部用来帮恒大还债，要接近两年的时间。广东还有碧桂园、万科，碧桂园1.43万亿，万科1.35万亿，广东2022年的财政收入，刚好够还万科的债务，还碧桂园的债务还差一点。这也意味着，如果广东省愿意帮房企还债的话，单是这三家，就得广东整整奋斗四年，才能把三家房企的债还清。而三家房企能够提供给广东的资产，就是分散在全国各地的土地和房产，其他的极少极少。而债务规模排名前十的开发商，有7家已经暴雷，只有3家尚未暴雷。

风光留给开发商，分红留给开发商，各种好处留给开发商，风险则丢给政府，开发商到底是在开发房屋还是开发风险，这些年来，开发商到底做了多少好事，又干了多少坏事，干的好事多，还是坏事多，确实到需要对开发商的行为进行重新评估的时候了，而不要再笼统地用开发商也为房地产市场发展做出很多贡献这样的原则话。如果好好地把开发商的发展过程梳理一下，恐怕结论会很难让人相信。

我对开发商的基本评价是：弯弯绕。从起步到现在，都在用弯弯绕方式，绕各种各样的利益，绕国家利益、人民利益。而在绕各种利益的过程中，则把风险积聚起来，全部抛给政府，试图让政府来为其买单。不然，政府凭什么来接管企业，又为什么在资产负债率已经相当高的情况下，还要给企业以保交楼专项贷款。

第一桶金是“绕”出来的。细数今天的各大开发商，没有几家是正儿八经做出来的，都是“绕”出来的。特别是第一桶金，“绕”的手段非常明显，也非常粗暴、非常直接。找几位亲戚朋友一起出点钱，或者从亲戚朋友那里借一点钱，到地方政府手中买一小块地。记住，是一小块。在房地产市场发展初期，没有几名开发商能够拿出一大笔钱，只能拿出很少的钱，自然只能拿一小块地。然后，用拿到的地去银行贷款，把借人的钱先还掉，剩下的钱去画饼，然后再预售商品房，用预售资金建商品房。一轮下来，第一桶金到手。虽然分量不是很重，但都是自己的，且通过拿第一桶金，积累了人脉、积累了资金、积累了资源，很快地，这些钱又变成了土地、变成了贷款、变成了预售资金，雪球也就越滚越大了。这一阶段的“绕”，说到底，就是空手套白狼。但是，次次不落空。

完成了资本的原始积累，企业的资产大幅增加，能够用于贷款抵押的资产，足以让企业获得大量贷款，同时，通过拖欠供应商货款、工程队施工款、农民工工资等，又“腾”出了大量资金，可以更加疯狂地拿地。土地拿到手后，再依据市场情况，把土地价格评估得高高的，再到银行贷款。银行贷款吃紧，就发行信托、债券等，同时，把手伸到国际市场，发行美元债券。发行美元债券，可就弯弯绕得厉害了。根据清流工作室调查的情况，房企发行的美元债券，很多是另一种套利，是最典型的弯弯绕。以恒大为例，公司在派发百亿分红的同时，又转过身向许家印发行高息美元债，年利率高达13%。因为，许家印夫妇控制着恒大近70%的股权，每年的百亿分红，等于大半被许家印夫妇拿走。从2009年恒大上市，许家印夫妇从企业拿出的分红高达500亿左右。这些红利再转化成美元债，每年又能拿走以亿计的利息，等于什么好处都给他们拿走了。无论是企业的钱，还是资本市场的钱，大头都是大股东的。那么，他们的钱都转移到哪里了？这一切，可都是开发商用负债拼装起来的。这种“大绕”国家利益、人民利益的行为，必须禁止，并对已经发生的行为进行查处。

风险越积越大，资产负债率越积越高，现金流越积越少，资金链断裂了，无力以对了，便再一次玩起了弯弯绕，开始明目张胆地“绕”政府，公开要求政府接管企业，否则，就两手一摊。我们不禁要问，地方政府在接管开发商过程中，是否应当组织一支精干的力量，把这些年来开发商获得的利益全部调查清楚，并将他们的资产优先用于偿还债务。且不止于大股东、实际控制人，其他具有较大股份、且获得大量分红的股东，以及跟在后面拿高薪的管理层成员，也要把他们的资产状况调查清楚，提出偿还债务的办法。就像许家印一样，单是分红就有500亿左右，还有其他可能被转移的资产呢，怎么能坐视不管呢？不然，谁会对企业利益负责，谁会对国家利益负责，谁会对人民利益负责。还不了债，就追究其法律责任。这一点，决不能再给开发商“绕”回去，而必须把问题解决好。否则，对不起国家、对不起人民。

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