团购买房跌幅不受限，雅安市迂回取消“限跌令”？专家：没有销量死守价格无意义

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本报（chinatimes.net.cn）记者于丽丽 李贝贝 北京报道

近日，四川省雅安市经开区发布的一则通知引发多方关注，通知提到以团购形式买房，房企团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例。有专家表示，其实就是不再“限跌”了。

据中指研究院不完全统计，去年下半年曾有近20个市（县）发布通知，控制房价下跌幅度。3个月前，网络上传出的一份红头文件显示，昆山市两项目因“擅自大幅度降价销售、扰乱了房地产市场正常秩序”而受到处罚。

业内人士认为，在有些城市因大幅降价而被处罚之际，雅安市经开区此举是为房企“降价促销”撕开一道口子。

有专家对本报记者表示，如果没有成交量，只是死守住价格，对市场没有实际意义。也有专家表示，只要不是恶意干扰，可以把价格调整交给市场。

专家：限制价格本身就是非市场手段

近日，雅安经济技术开发区规划建设和住房保障局、雅安经济技术开发区财政金融局等部门发布《支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳健康发展的十五条措施》的通知。

在第六条措施中，雅安市经开区提到：全力支持房地产开发企业积极开展针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员、三区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

据中指研究院不完全统计，2022年5月至2022年12月，全国有近20个市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。

业内认为，就在有些城市的房企因过度降价被“以扰乱市场秩序”原因叫停之际，四川省雅安市经开区的举措，是为开发商降价促销撕开了一个口子。

3个月前，网络上传出一份《关于昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规行为的通报》的文件。

文件提到，昆山嘉宝昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。

文件显示，昆山市住房和城乡建设局已要求上述两公司立即整改，并暂时关闭网签，还将其不良行为计入年度诚信档案。

值得注意的是，雅安市经开区关于团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅限制比例范围的提法，是从前其他所有城市都未曾提过的。易居研究院研究总监严跃进对本报记者表示，团购价格不计入备案价格跌幅比例范围，其实就是不再“限跌”了。

严跃进认为，但这也不能理解为是鼓励降价，也可以说是针对团购给出的更大优惠。之所以如此操作，可以看出，零售时的价格优惠力度已不足以打动购房者，因此希望团购中进行更大力度的优惠，以刺激购房。

根据相关规定，房企在获取商品住房预售许可证的同时，需提交预售价格以及变动的幅度等商品住房预售方案给当地管理部门。通常来说，售价一般在备案价的上下10%浮动，不能低于备案价的10%。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受《华夏时报》记者采访时分析，现在的市场情况下，鼓励刚性和改善性需求是主要趋势，因此一些城市以各种形式针对不同消费人群刺激购房。部分三四线城市过去发布的一些不合时宜的限制性措施是可以退出的，尤其是针对价格、资格的限制。但不必特定理解为限制性措施退出，因为不同形式、不同措施分城分策可做出相应调整。

陈晟表示，限跌是地方政府为防止恶意降价行为实施的措施，但在供求关系发生重大变化，重在鼓励刚需和改善性住房的背景下，把定价权让渡给市场，是可以理解的。限制价格本身就是非市场手段，只要不是恶意干扰，价格就可以让市场来调整。

58安居客研究院院长张波表示，从去年开始，不少中小城市就出台政策鼓励开展购房团购，这类团购大都有着明显的对象，同时还有期限的规定，从对象来看主要以鼓励企事业单位以及党政院校等人员为主，通常也会采取较大的折扣力度，超过商品房备案价格跌幅比例的也不少见，但由于并不是长期性操作，所以只能视为短期政策，而非取消“限跌”。

张波说，雅安市本次的团购针对的不仅是国有企事业单位，还包括了外来务工人员，覆盖面明显扩大，可以看出当下市场去化难度增加。

张波认为，由于团购价格本身还需要经过政府的审批，因此可以视为“有监管的限价放松”，而非全面取消“限跌”。

没有销量、死守价格，对市场没有意义？

中指研究院监测最新数据显示，2023年1—7月，雅安市共推出各类用地规划建筑面积61.28万平方米，同比下降72.52%。成交规划建筑面积23.3万平方米，同比下降87.31%。

合硕机构首席分析师郭毅表示，定价是需要随行就市的。首先要保证销量，有成交量才能保证企业回款和正常运营。企业有了资金才能在当地持续投资和拿地。郭毅说，没有销量死守价格，对市场没有实际意义。

近日，多位雅安市房产销售人士告诉记者，如果现在购买雅安市的新房，政府会按照每平米300元给予补贴。不过也有个要求，是需要购房者拿到房产证以后才能拿到这笔补贴。

对于近日雅安市经开区文件中提到的团购优惠降价不受备案价下降比例限制一事，雅安市多位销售人士表示，目前他们尚未接到通知。雅安市住建局工作人员对《华夏时报》记者表示，具体详情要咨询雅安市经开区，这是他们操作的。

雅安市经开区工作人员听到“团购”，即对记者表示“了解情况的工作人员不在”。郭毅说，从零售到批发的销售方式，有利于市场发展和开发商资金回笼速度的加快，同时对购房者来说也获得了实实在在的实惠，因此，这是一个多赢的举措。

安居客显示，2023年8月雅安市新房均价6121元/平米，环比上月持平，同比去年持平。2023年8月其二手房挂牌均价6055元/平米，环比上月下降0.4%，同比去年上升1.22%。

安居客显示，雅安市近3年的新房价格区间内，2020年时的价格处在波峰，均价6300元/平米，2023年8月的在售楼盘有37个。

郭毅分析，过去的零售方式下，如果开发商实施价格下调，会引发市场预期的走低，也会使得不同开发商、不同项目之间产生连锁反应，形成互相降价的氛围。但团购和零售不同，团购是以组织形式发生的，从雅安市经开区的口径来看，对团购人群是一定门槛要求的。

业内人士告诉记者，房地产市场交易在实际操作中，有时也可以拼团购，这是可以操作的。

郭毅分析，对于地方主管部门来说，在市场向好时稳定市场，在市场向下时要给市场托底。前期曾被认为是托底的政策，如今在实际执行过程中被发现已成为锁死销量和开发商资金链的枷锁。因此，一些城市此时会以迂回方式帮助开发商破局。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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