楼市大变局，开始了

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作者：余飞

01

大动作来了

关于现房销售、取消公摊的呼声，过去十几年从未间断。中央层面上也曾考虑过，但迟迟没有下文。

到目前，现房销售方面，只有海南省和部分城市的部分试点项目在开展。

而取消公摊方面，只有重庆、北京两座城市执行。但真正严格执行的只有重庆，北京虽然出台文件规定房屋成交按套内面积定价，但绝大多数开发商充耳不闻。

最新的传来消息是，安徽省会合肥，召开了会议，准备两个都要开始执行。

7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议明确要抓紧完善以下5个工作：

1、大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

2、为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

3、“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

4、大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。

5、试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。

其中第一条现房销售，明确要在蜀山区和包河区各选一个试点项目。

第二条则是探索取消公摊，向重庆看齐，以套内面积定价成交。

如果没错的话，这应该是重庆、北京之后，第三个公开表态要探索现房销售与取消公摊的城市。

楼市大变局，序幕已经拉开。

02

现房销售不可阻挡

预售制和公摊，都是内地从香港学习的。但都没有学全面。

比如预售制，香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。

国外也有预售制，但在预售的同时，国外也都建立了相当完善的保障机制。

如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户，比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。

在内地，虽然也有处罚机制和违约机制，处罚机制和违约机制仍不够完善，一旦遇到问题楼盘，后期业主维权之路不但辛酸，而且征途漫漫，费时费力。

更为关键的是，银行无论你有没有收到房子，都追着你要还贷款，普通民众根本耗不起。

至于公摊，香港也早就取消了，但内地还在执行。

如今合肥提出要探索两种模式，其实是对前两天中央政治局会议对房地产全新表态的领悟与落实：

要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

在会议上，合肥市领导班子也明确了这一点。

房地产形势市场供求关系发生重大变化的新形势，这句话该怎么理解，本号在周一的文章中有详细分析。总结来看就三点：

第一，绝大多数城市的房屋供大于求。

第二，人口少子化加剧，人口见顶转向之下，需求不断减少。

第三，中心城市高房价之下的有效需求不断减少。

在三大变化之下，过去的大多数规范约束房地产的条条框框都不再适应新形势。比如预售制。

当初从香港引进预售制，是为了适应当时城市化的快速发展。

当时内地正进入改革开放的关键时期，内地开启了浩浩荡荡的城市化，几亿农民进城工作生活。

预售制的快周转，加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。

但过程中产生的诸多弊端，也在一步步积累。比如粗制滥造、携款而逃、项目烂尾无法交付等。当时由于利仍大于弊，也就只能睁一只眼闭一只眼，直到去年，这种弊端全盘爆发，才让现房销售变得特别迫切。

现在人口见顶转向，城市化速度逐渐见顶放缓，再加上国内对预售制的约束法律与制度不够健全。

在这种背景下，现房销售势在必行。

今年年初经济日报就发文呼吁现房销售，并提出了4个观点：

1、主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

2、当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。

3、我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

4、现房销售有利于保护消费者权益。

去年以来，北京北、合肥、福州、杭州、济南、西安、深圳等城市也跟进了部分地块的现房销售要求。

其中以北京力度最大，北京在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。此外，在第四轮集中供地中，推出的6宗地块，全部设置了竞现房销售面积环节，并且首次对期房销售和现房销售进行区别定价。

如今中央政治局会议明确强调，房地产供求关系发生重大变化，要优化房地产政策，要推动房地产健康发展。

现房销售，就是需要努力的方向之一。

03

取消公摊阻力重重

相比于现房销售，取消公摊的呼声更加强烈。

不久前“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”的消息，再次引发了全网热议。

新浪新闻还做了一个头条调查，9.5万人参与的投票有8.7万人支持“‘公摊面积’在10%以内”，而话题评论下“我们为什么要接受公摊？”“只接受0%的‘公摊面积’”等评论分别获得了1.9万与1.2万的点赞。

环顾全球，内地大概是唯一还在执行公摊制度的地区。

目前，除了重庆，所有的城市都是按照建筑面积售房。你买一套100平米的房子，扣去公摊和墙体占用的面积，实际使用面积可能不到90平米。

如果以房价换算，购房者相当于损失了好几十万。最关键的是，被公摊的面积，物业还要征收你的物业费。比如电梯面积有你公摊的一份，但每个月的电梯使用费和维修检查费用，你得照缴不误。

这就很搞笑了。公摊面积是业主买的，但物业公司却用业主买的面积来赚取广告费。

这种方式，最得利的当然是开发商。所以，开发商巴不得公摊面积越大越好。

关于公摊的争论，主要有两种意见：

第一，不取消公摊也可以，但得改变现在的计价规则。不管是房屋出售还是北方地区缴纳取暖费，都应该按照套内面积收费，物业费按照建筑面积或者是“公摊面积”收取，这样才能消除大家的疑虑，让房屋消费明明白白。

第二，取消公摊。房屋成交按照使用面积计算。这样公摊面积被物业用来盈利，就无可厚非。

近年来，中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。

原因很复杂，一方面其中牵扯的利益太大。另一方面，取消公摊需要改变现行的很多房地产执行制度与配套措施。

但事情再难也需要推进。问题不解决，只会越来越难解决。合肥敢于提出这一想法，希望合肥能够真正执行，并制定出一份可以复制推广全国的细则。

掀起一场楼市真正的大变局。

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