房地产又要“火”了?新政观察十二点

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兔主席 20230729

7月24日政治局会议，对房地产行业/市场有了一个重要的判断，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，据此提出要“适时调整优化房地产政策”。7月27日晚，住建部主持召开企业座谈会，提出要“巩固房地产市场企稳回升态势”，并落实“降低购买房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”，“继续做好保交楼工作”等。

房地产行业、市场与国民经济息息相关，大家都十分关心。以下是个人一些理解。无信息源，纯只代表个人观点。

1.“房地产市场供求关系发生重大变化”是一个重要论断。实际上是宣示“房住不炒”已经取得了阶段性的成绩；

2.供求关系是如何变化的？成绩为何？个人理解，一方面，需求端，纯粹投资、投机、炒作型的需求被抑制住了，剩下的基本都是合理的刚需及改善型需求；另一方面，供给端，符合国家政策导向的居住形态在住房供应中的比例增加了——具体指各种形式的保障性住房，以及租赁住房（其中包括市场化租赁住房）在增量住房供应中的比例增加了。这就是供求关系的改变；

3.这个改变还在发生，是一个动态的、渐近的过程，个人理解，国家的大方向是，将住房供应增量市场里的大部分（约六到八成）调整为带有公共属性的租赁住房及保障性住房，剩余部分，才是我们理解的市场化商品房。不妨理解为，将中国的增量住房供应新加坡化。也许这不足一下改变整个存量市场的住房供需结构，但肯定是努力的方向；

4.以前人们理解房地产行业，就是每年销售规模多少多少万亿，销售面积多少多少亿平方米。如果加上上面的视角，未来可能就需要根据业态划分：安置房有多少，公租房有多少，共用产权房有多少，经济适用房有多少，各种租赁住房有多少，最后才是商品住房有多少。这样供应情况就一目了然；

5.与此相关的另一个判断，就是国家在长期看还是会系统性地降低国民经济对房地产的依赖，弱化房地产与金融及资本的绑定，并且不会再将房地产作为宏观调控的手段。在新时代“一张蓝图”里，房地产行业当然还会存在，但在国民经济中的占比会逐年降低，最终，在十年后，比如到2035年的时候，降到一个相对低的比例（例如个位百分数）。只有中国经济对房地产的依赖降低了，新发展理念、高质量发展才能算践行成功；

6.有人说“房住不炒”在公报/文本里没有提到。要看到，“房住不炒”是对住宅地产功能属性定位的一个基本判断。它写入二十大报告，类似于行业的总纲、总指导思想、总框架、总范式，一个基本的立场观点方法。作为这一个基本框架，它将持续存在，不会因为短期环境改变而改变。个人认为，要理解新时代的政策，还是要吃透其背后的内涵、世界观、方法论及底层逻辑，做到对“一张蓝图”的了然如胸。如此，才能避免出现系统性地误读；

7.回到具体政策层面。住建部提到的“降低购买房首付比例和贷款利率”、“改善性住房换购税费减免”、“个人住房贷款‘认房不用认贷’”等政策，这些都是需求端政策。市场更憧憬并预期：政府将考虑放开一线/高能级城市的限购、限价政策。这些政策都是需求端的，存在两个问题：

1）当前，存在抑制居民购房需求的若干因素，包括a）高线城市资产价格已经在国际高位（房价收入比指标）; b）对房价存在下行担忧，或者说对资产增值不再确定；b)对自己未来收入预期的信心不稳；c）担心房地产行业/房企还有风险，不希望再陷入保交付的困境；d）前述住房供应结构的变化使得居民选择变多，购置商品房并非唯一选择。这样看，降低贷款比例与利率、减免部分税费、“认房不认贷”等因素的作用就显得有限了——因为它们未必足以根本改变人们的购房能力和意愿。以前国人的思维是“靠地产带动经济”；今天我们已经在拐点之后，可能需要“经济带动地产”

2）北上深广等高能级一线城市很多其实已经是“存量市场”，即新房不多（且其中还有大量租赁及保障住房供应），主要是二手房市场（待交易的以万套或十万套为单位计量）。所以，无论是刚需还是改善型需求驱动的购房者，都可以直接购买二手房，二手房所见即所得，没有交楼问题，并有可能对应更好、更便利的教育与医疗资源）。这部分需求的作用主要在于盘活存量资产。它的好处在于能够提高资产流动性，防止资产价值下跌（有利于抑制资产负债表衰退）。二手房交易施惠的将主要是房产经纪及家装家居等行业，对GDP的贡献肯定不如新房，但也可以带动一些就业和消费，但对主事新房开发销售的房企的影响就比较间接了。这一条其实很重要，即目前一线城市/高能级/人口净流入城市待消化的二手房供应量可能很大，足能消解相当体量的刚需和改善型需求

8.这些需求端政策，对国企和民企的效果也存在“不对称性”。简单说，国企受益会更多，民企受益会打折。其根本原因是，目前全社会“保交楼”工作尚未完成，许多民营房企已经出险，或还有出险风险。目前的销售也还是预售制——而预售制的底层逻辑是信用融资，即购房者给开发商提供贷款。如要买房，在同等条件下，购房者更有可能倾向于国营企业。此条不是政策导向或意向，但是目前制度及经济环境下的客观情况；

9.市场最关心和期盼的政策其实是“保主体”，即为出险房企直接提供流动性。但过去一两年的政策导向和基本逻辑是“保交楼”（及“保民生”、“保稳定”，谓“三保”）。核心逻辑是：在防范化解重大风险、“底线思维”的政治经济考量里，房地产企业主体的重要性是置后于“三保”的，而“三保”的责任被压实到地方政府，其更关注的是确保房地产企业在当地的资金能够被安全锁定在本地项目上以用于完成项目建设及交付。这就与需要抽调地方资金以避免企业集团出现整体流动性问题的企业主体产生矛盾。这对矛盾，实际上也是过去一两年解决房地产行业企业问题的主要矛盾；

10.住建部在企业座谈会里提到“继续做好保交楼工作”——完成这一政治政策重要性最高的目标。要看到，不仅需要做好存量项目的“保交楼”，也要防范于未然，避免增量项目再出现“保交楼”的问题。这也预示：增量新房销售的预售资金很可能仍会被锁定在各地项目上，不会轻易被开发商抽调。这就使得开发商不宜构建“资金池”，缓解企业在集团/总部层面的流动性问题。而这个问题得不到妥善解决，就可能引发开发商的出险；

11.以上问题，实际上触及了房地产行业/市场监管当下面临的最核心问题——即如何“化解防范金融风险”与“保交楼”二者存在张力甚至冲突，那么如何平衡好二者的关系？是优先“保交楼”，还是优先“化解防范金融风险”？在这个过程中，到底如何看待企业主体？是否应该为其提供更多的流动性？是否应由国家（即纳税人）出面兜底（“bail out”）？对这一问题，还没有特别好的答案；

12.最后，我个人相对看好的是二手房交易市场：相比新房，更容易受益于增量的需求端政策改善。另外一个大赛道就是（广义的）家装家居市场：未来人们改善居住环境，不一定都要置业——置业是重资本的，往往需要加杠杆，承担一定的风险。更简单的方式，其实是装修：通过更好地装修、更好的布置，实现更好的生活。我也到过许多朋友家里。大多并没有很好、很用心地装修。中国人的家居环境其实有极大的“就地改善”的空间。家装、家居所涉及的资金投入远比置业要更小，对应的金融风险（即按揭贷款）也远要更低。大多房企都有自己的住宅物业公司（很多都是上市公司），能够触达终端客户。在下半场，还是要下决心，重点布局家装。跑通这个赛道，也是迈向房地产新发展模式的一个重要通路。

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