沈阳房企谁是最大的“地主”，可开发土地储备前二龙湖、碧桂园

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前言：当下土地市场的现状是地方国企和城投公司（以下简称城投）撑起了土地市场的几乎“整片天”。虽然城投公司拿地从一定程度上保持了土地市场的平稳运行，但与其他以房地产开发为主业的经营性房企相比，城投公司的开发能力稍逊一筹，即便是此前有过开发项目的城投，在多年没有开工的情况下，也未必能够适应当前的市场主流，这一点从拿地项目的开工情况来看可见一斑。事实上拿到地块之后通常不会自己开发，要找合作开发商，因此流程要比房企直接拿地更复杂。同时因为不像开发商拿地，做好了前期调研，规划设计，产品定位，何时入市，开工前的各项准备，所以城投拿地普遍开工入市比较慢。

沈阳近两年拿地开工情况

这两年，房地产行业下行，部分头部房企暴雷，各地烂尾楼数目增多，房企都不约而同地采取了收缩战略，于是土地拍卖会上我们看到拿地的普遍都是“城投”，但真正盖楼的却很少，沈阳土地市场亦然。从新峰顾问统计的当前沈阳存量住宅用地供地后开发利用情况来看，2021年-2022年有22宗地块住宅用地还未动工，供地时间21、22年，但约定开工时间大部分是23甚至24年。因为拿地的城投公司多数没有房地产开发的能力和行业经验，需要找“代工”。

“品牌房企在沈土地储备量

2023年上半年，沈阳土地市场和全国大部分城市一样低迷态势并未改变，共成交32宗地块，总面积约203万平方米。以工业用地为主，沈阳经营性用地共有6宗成交，其中居住用地仅有一宗保障性租赁住房用地成交，其他地块分别为商业和公建用途，并且基本没有品牌房企的参与。

在市场筑底修复的阶段，“安全性、流动性、收益性”是房企考虑和重心，2023年上半年沈阳土地市场持续低迷，在沈品牌房企拿地愈发理性，已无心抢地、争夺，因此各品牌开发商上半年在沈未有新增土地储备。

数据来源：新峰顾问

“房企的新增长点

房企在过去两年的深度调整中，代建业务迎来了逆周期的爆发。最近，代建已经成为了各大房企业绩会上高频提及的词汇。这种从传统开发向代建业务的倾斜，不仅是时代转变的信号，更是行业规则与发展模式的重组。在地产开发业务声量渐隐之后，新的发展路径和增长点将走上舞台中心。

根据统计数据，截至2022年底，发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有全国化大型房企如万科、华润、中海、保利、绿城等，也有朗诗、仁恒等中小型规模房企。

代建对房企来说是一种典型的轻资产模式，不用动用企业的自有资金，代风险，还有较高的收益率。理论上来说，只要作为委托方的城投资金稳定，建筑就不会有烂尾的风险，而城投公司比常规的房企抗风险能力要强得多。越来越得到房地产企业的认可，吸引众多企业入局。

同时也应该看到，代建虽是接下来行业新的机会点，但并不是一门简单的生意，对意欲在代建市场中站稳脚跟的房企来说，这是机遇也是挑战。房企要在有限的市场中争得一席之地，要面临产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等多重考核，在布局代建业务后，除了寻求规模的增长，更要在拓展业务边界、扩大服务范围、优化服务能力方面持续发力。

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