买房限购，约定过户给第三人，有效吗？

阅读本书更多章节>>>>

【问题】房屋买卖过程中，常遇到买方由于各种原因限购，无法完成过户的情况。当买卖双方约定，买方可以将房屋过户给任何第三人时，该条款的效力如何？对此，并无明确的法律规定，我们看看司法实践是如何处理这个问题的吧。

一、不支持将房屋过户给第三人的案例

案例（上海市奉贤区人民法院审理）：买卖双方约定，诉争房屋在过户时，若遇到政策变动或其他因素及原告自身原因不能如期过户，原告有权指定过户给任何第三方，被告配合办理过户手续。法院另查明，原告当庭确认截止至开庭之日止，其仍不符合上海市购买房屋资格,原因原告社保断交导致。无法过户后，卖方发函要求解除合同，买方诉至法院，要求依约过户至第三人名下。

上述案例是常见的限购情形，焦点问题是法院是否支持将房屋过户至第三人名下？对此，法院认为：对于原告要求被告配合将房屋过户至案外人名下的诉讼请求，本院认为原、被告在系争合同中未对具体买受人进行明确约定且事后也未就此达成新的合意，至于协议中“乙方有权指定过户给任何第三方，甲方需配合办理过户手续”的约定系规避限购政策、税收政策行为，不合法度，本院不予支持。

本案中法院显然不支持在买方限购时，将房屋过户给第三人的约定，并认为其不合法度。但我们同时注意到，法院还提到“原、被告在系争合同中未对具体买受人进行明确约定”，这句话的潜台词是否可以理解为如果双方在合同中如果不是约定可以过户给任何第三方，而是约定了具体的第三方就可以支持了呢？我们认为，判决意见似有此意。但从逻辑上看，难道约定了具体的人，就不属于“规避限购政策、税收政策行为，不合法度”了吗？故此处仍然有解释的空间，比如这个具体的人是否为其近亲属。

二、支持将房屋过户给第三人的案例

案例（上海市徐汇区人民法院审理）：买卖双方约定，甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。过户当日买方支付了约定的房款，卖方将房屋交与买方入住。随后，去交易中心过户被拒。原因是买方（原告）单方陈述：其在本市所承租一套公房被征收，询问中介和房地产交易中心后，被告知凭借征收协议可再购一套房屋。但徐汇交易中心告知选择征收安置房即不能额外购房，各区操作口径不一，徐汇区有限制，中介没有告知，其本人也不清楚。

关于能否过户给第三人，法院的裁判观点如下：本院认为，原被告就涉案房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告已依约支付全部房款且已实际取得涉案房屋并居住至今，因其嗣后发现其不具备购房资格，未能取得涉案房屋不动产权，现其依据合同约定，要求变更房屋买受人为本案第三人，第三人亦不存在限购等履行障碍，并承诺与原告之间自行办理房屋交接、房款结算等事宜，原告上述请求具有合同依据，结合合同履行情况，从诚信原则及维护交易稳定出发，本院对原告的诉讼请求予以支持。

此案除了房屋已经交付给买方入住这个情节以外，与上述上海市奉贤区人民法院审理的那个案件并无本质区别。虽然是否交付入住在房屋买卖合同中，往往是考虑合同是否继续履行的因素，但显然此非本案焦点。类似案件的焦点是，在房屋买卖合同中约定买方可以变更合同当事人，将房屋登记在任何符合购房条件的第三人名下的约定是否有效。笔者认为，从此焦点出发，以上两个案例观点应该可以认定为截然相反，属于同案不同判的情况。

【结语】虽然各级法院都在同案同判上下了很大的功夫，但事实表明统一起来很难。尤其对于法律无明文规定的问题，不同法院，甚至不同的主审法官，从不同的角度可能得出不同的裁判意见。对于当事人来说，对于法无明文规定的争议问题，应积极收集利于自己的因素，争取法院作出有利于己方的判决。
文/上海杜继业律师（未经许可，不得转载）

阅读本书更多章节>>>>

本文链接：http://www.kjpai.cn/news/2023-07-19/97117.html，文章来源：王者荣耀，作者：admin，版权归作者所有，如需转载请注明来源和作者，否则将追究法律责任！