克而瑞2023年上半年长沙楼盘热力排行榜（六区一县）

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引言：

2023年上半年长沙新房市场需求同比基本持平。市场前端客访及认购指标走势与新房市场基本保持一致，呈现“先抑后扬”的波动。但单盘客访和认购均值均好于去年同期。虽集中开盘项目大幅减少，推售房源下滑近1成，但开盘去化率环比小幅上涨1.3%。从开盘项目蓄客及开盘去化率来看，当前市场客户池依旧充足，但受市场预期信心影响，均持谨慎观望态度。

榜单

榜单解读

PART.1

房企营销贴合市场走势

部分项目节点性价格上调

大幅降价现象暂未出现

上半年房企通过节日营销、造节营销积极造势， “新春置业”、“返乡置业”、“春季置业”、“五一”、“618”等成为高频营销词汇。不仅如此，围绕“拉动购房消费，赋能地产快销”的主题，6月10日由装库科技联合京东家电家居事业部发起，长沙楼市的200多家房地产企业参与举行了2023湖南（长沙）房地产创新营销峰会。通过四大主题演讲，赋能地产快销。将房与家，买房与入住有效连接起来，能够很好助力房产销售，同时为品牌方提供低成本高效率的营销渠道。

上半年各房企营销活动力度与成交量走势基本贴合，1月促销力度较小，2-3月市场热度迅速攀升，房企逆向回收折扣，热盘房价涨幅明显，4-6月份市场行情缓慢降温，折扣力度和项目范围均有所扩大，但依然以司庆或节日方式出现，暂未出现大范围打折促销现象。部分高端项目精准营销，鼓励老带新及全民营销，转介及老带新奖励有所提升。

2020年在疫情的促进下，线上直播成为房企的营销手段之一，各大房企纷纷加入。2023年地产直播已经发展出多种类别，部分房企开启了日常直播带看，但大部分房企仍借助其他媒体号在促销打折或者重大活动时进行直播。其中，中建信和2023年5月5日直播效果显著，当天成交12组，并实现33073次曝光。

PART.2

前端指标走势随市场需求保持一致，先扬后抑

小长假拉动案场到访量至高峰值

上半年楼市到访指标与市场需求走势保持一致，一季度在疫情积压需求释放、政策整体偏松推动下，经济企稳回升，房地产行业也迎来了一波“小阳春”。项目案场到访量由1月的谷值上涨至3月的峰值。二季度，经济在信贷投放衰落、政策支持力度减弱后，市场主要指标均呈回落之势。进入4月以来，来访及认购指标持续下滑。“五一”小长假，网红城市火爆，人山人海，项目案场到访量迎来一波“高热”，周度单盘到访量达到135，为近一年的峰值；认购指标同样上行至14的高位值，拉动市场转换率达到10%的高峰。

2023年上半年市场前端指标经历“先扬后抑”的波动节奏。单盘到访及认购指标均好于去年同期，单盘来访同比增幅大于认购，转换指标小幅下行5.5%。

从各区域指标来看，主城天心区、雨花区、岳麓区和开福区项目单盘到访均值在100以上，主要靠高端红盘及性价比流量盘带动项目客访高热。天心区客访量增幅为各区之首，同比涨幅131.8%，环比增长也达到116.2%，其次为开福区、雨花区和芙蓉区，客访量同环比均有不动程度上升。

单盘认购最高位雨花区，区域单盘认购指标达到10左右，单盘转换指标同时居于高位，达到7.71%。10%以上的项目转换率超过区域转换均值。单盘认购指标同比增幅最大为开福区，同比上涨91.5%，环比上涨72.5%，其次为天心区和雨花区，同比增幅也在50%以上。

今年上半年长沙楼市开盘次数减少，多数楼盘以平推为主，去化率与以往同期齐平。无竞品、资源丰富、发展成熟的板块，项目热度更高，同时有价格优势的项目也能形成高位去化。相反竞品多、板块素质一般、位置偏远、价格偏高的项目热度往往处于低位。

PART.3

上榜项目特征：

来访高热项目多集中热点强资源型板块

转换率榜多以远郊高性价比项目为主

从上半年客访量榜单来看，多集中岳麓区大王山文旅新城和谷山板块，板块内山水资源得天独厚，生态居住条件优越，是不可多得的稀缺型地段。入榜项目由以华润、保利、万科及龙湖等企业品牌认可度高项目位居前列。其中，华润置地长沙润府和华润置地润樾府均有入榜，单盘来访均位居榜单前五之内。龙湖地产也有龙湖江与城入榜，且半年度业绩表现优秀。

认购榜单以客户认可度较高项目为主，以高性价比项目优先。其中，德奥上河成章、中海星樾府和长沙北中心保利时代位居前三。

转换率榜单来看，入榜项目多以远郊高性价比项目为主。其中，三环外项目占据六席，以雨花区和长沙县项目为主。入榜长沙县项目均为周边配套完善，且靠近地铁，片区内产品优秀的项目。从热力榜单表现来看，2023年上半年入榜项目高性价比项目占比居高。当前整体经济环境处于下行周期，居民收入及消费增长均不及预期，自住型客户购房更趋谨慎。

总结

年中节点，长沙6月楼市需求不及预期，走势延续下行之势。项目客访量走势基本与楼市保持一致，呈“先扬后抑”波动。从红盘蓄客及单盘到访量来看，居民购房需求依旧好于2022年。长沙城市经济增速优于全国平均水平，人口增长带来夯实的购房需求，短期市场受大环境下行，但未来增量依然存在。

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