存量房贷利率下调, 银行终于吐肉了...

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大家好，我系浪浪。

存量房贷利率下调的口子，终于打开了。

重点是我划出来的这段话，前些年发放的存量房贷仍处于较高的利率水平上，支持鼓励银行与借款人协商变更合同约定，或新发贷款置换存量贷款。

这里主要指的是两类高房贷利率情况：

一类是当年在利率5%以上背了房贷，并且选了 “固定利率” 还款的人群；

对比现在LPR利率才4.2 %，中间有了1个点以上的利差，甚至2个点的也有。

另一类是在各城高上浮基点时期，签订了房贷合同的人群；

近年的房贷由“LPR利率+上浮基点”组成，在前几年为了抑制房地产过热，很多地方的上浮基点都加的特别狠。

这部分上浮基点，并不会像LPR利率一样一年一调，而是在合同里就写死了。

比如2021年杭州首套房贷利率达到6.25%（LPR4.65%+160bp），上浮基点为160bp；

而今年杭州首套房贷利率降到了4%（LPR4.2%-20bp），上浮基点为负20bp。

但在6.25%时期背上了房贷的人群，即便LPR一降再降，由于上浮基点为160bp，目前的房贷利率仍为5.8%（LPR4.2%+160bp）。

之前房价有上涨预期的时候，房贷利率高一点，也并不妨碍大家买房的热情。

但现在房价没了上涨预期，房贷就变成了实际意义上的负债，每个月雷打不动付出5.8%的利息，在这个行情之下，才惊觉银行是最大的收租佬。

租房是交租给房子，贷款买房是交租给银行，在房价横盘的时期，两者本质并无区别。

所以这两年提前还款的热潮之所以盛行，主要就是很多之前背了高利率房贷的人，都把房贷置换成了利率只有3%字头的抵押经营贷。

这个操作虽然涉及违规，有被抽贷的风险，但利率动辄相差2个点，几百万房贷一年就省了十几万的利息。

而这一次存量房贷利率下行的口子之所以打开，也是因为“提前还款“和”置换房贷“的人太多了，拦都拦不住。

在之前的时候，居民新增的中长期贷款里，有70%是住房贷款，15%左右是经营贷。

但在今年却颠倒过来了，只有15%左右是住房贷款，却有70%是经营贷。

说明大家都在置换房贷，而且数目远比新增的住房贷款要高。

很多人会好奇，那为啥抵押经营贷能给到3%字头的利率，住房贷款却不愿意减低利率呢？

之前也说过了，因为房贷是银行最优质的资产，是最主要的利润来源。

而企业抵押经营贷，相对有补贴实体经济的因素，所以实际上在利率上是让利的了。

那又要给实体经济让利，又要保证利润咋办，就只能…

所以要让银行自行降低居民的房贷利率，那是千万个不愿意。

但两者间存在这么大的利差，有空子大家都在钻，并且还给中介多吃了一道返佣。

那就还不如鼓励银行自己给客户降点利率了，毕竟正常房贷的利率再低，也不会比经营贷更低，蚊子再小也是肉。

而且讲道理，只要把存量房贷的利率，降低到目前正常的首套水平。

即便还是比经营贷高1%左右，就已经能劝阻很多人不提前还款或者不置换房贷了。

不过这事儿，对银行的利润有很大影响，确实是让银行从嘴里吐肉了。

如果之前的高房贷利率都下调了，那么银行一年的利润打个7折也是很正常的事。

而为了维持利润，接下来银行可能会继续发挥降低人员和管理成本的表率作用。

还有就是，为了保持存贷差，存款利率估计又要降了…

至于具体存量房贷利率怎么下调，目前还没有明确的规则，说到底也是留给了银行一定的操作空间。

建议大家先问一嘴贷款经理，让子弹飞一会。

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