德邦证券：开发投资承压，竣工增长明显

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乐居财经 李礼 5月19日，德邦证券发布2023年1-4月国家统计局房地产数据追踪。

23 年 1-4 月住宅销售面积同比保持正增长，基本面持续复苏。全国商品住宅销售面积累计同比从 2023 年 1-2 月的快速修复到 3 月同比回正，4 月持续保持累计同比正增长，释放积极信号。但从单月销售面积数据来看，4 月单月销售面积较 3 月单月环比下降，销售市场经历了 2-3 月积压需求的集中释放之后，市场预计将逐步回归理性。当前市场环境下，购房者对房地产市场仍报有一定观望情绪，1-2 月的快速修复或难复制，后续商品房销售持续企稳复苏仍可期待。4 月单月商品住宅销售面积 0.67 亿平方米，累计同比增长 2.7%，环比下降 9.47%，商品住宅销售额0.84 万亿，累计同比增长 11.8%。4 月末待售面积 3.14 亿平方米，累计同比增长15.4%，累计同比增幅略有收窄。

新开工、施工面积累计同比降幅增大，竣工复苏明显，累计同比+19.2%。整体来看，1-4 月商品房销售规模同比正增长，保交楼工作持续推进，竣工面积持续改善。1-4 月全国住宅施工面积 54.30 亿平方米，同比下滑 5.9%；4 月单月全国住宅新开工面积 0.52 亿平方米，累计同比下滑 20.6%；全国住宅竣工面积 0.30 亿平方米，累计同比上升 19.2%。房地产开发投资复苏力度较弱，22 年房地产开发投资完成额累计同比自 4 月由正转负后，降幅持续扩大至 22 年底的 10%。4 月单月房地产开发累计投资完成额 0.95 万亿，累计同比下降 6.2%，累计同比降幅较上月有所扩大。

融资端到位资金整体改善，定金及预收款、按揭贷款累计同比回正。融资端到位资金同比降幅收窄，1-4 月房地产开发企业到位资金 4.52 万亿，同比下滑 6.4%，同比降幅较 1-3 月收窄；其中，国内贷款 6144 亿元，下降 10%；自筹资金 12965亿元，下降 19.4%；定金及预收款 15925 亿元，增长 4%；个人按揭贷款 8222 亿元，增长 2.5%。

投资建议：1-4 月商品住宅销售复苏延续，但 4 月单月热度不及 3 月，销售复苏力度有所转弱，后期商品住宅销售预计以稳为主；融资端到位资金持续改善，个人按揭贷款和定金及预收款 4 月累计同比回正，但房地产开发投资复苏程度有限，4 月房地产开发投资累计同比降幅较 1-3 月略有扩大，随着高能级重点城市土拍逐步开启，房地产开发投资有望得到改善。建议关注：经营边际安全，布局核心城市群拥有优质土储的企业，如越秀地产（0123.HK）、华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等。

风险提示：地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险

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