下一波市场行情，藏在6月的土拍大戏里？

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这是严肃君的第604篇推送

不只北京，最近全国重点城市的土地市场，都很热闹，看看大家用的新闻标题吧

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继42家摇号昌平朱辛庄，17家围猎丰台青塔村后，北京也进入了密集拍地期。

截至目前，6月份已有17宗宅地提上日程，包括海淀四季青、亦庄X47R1、朝阳奶西、丰台新宫等多宗备受关注地块。

1.北京乃至全国的这一波的土地热，其实不难理解。

从房企角度看，新的一年，就有新的消费计划。尤其是对于还有余钱的国央企和少数民企来说，上半年早拿地，下半年才能早开盘，计入当年业绩。

在北京，有些企业如果再不拿地，就没多少货值可售了。

从土地供应来看，供应数量变少，供应质量变高，是整体趋势。

统计显示，2023年前4月，土地成交规模同比下降31%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

毕竟这两年房地产行业不景气，新房不好卖是事实，之前集中供地模式行不通了，分散开，慢慢上，才能避免土地贬值。

北京首批次供应的23宗宅地，本来说3-5月能陆续上架，目前来看，甚至主力供应期延后到了6月份。

更关键的是，为了激活市场，一二线城市扎扎实实拿出了一些好地块。

比如北京之前出让的昌平朱辛庄两地块，即将开拍的海淀四季青地块，都是未来房子不愁卖，“确定性”信号强的好标的，自然能够吸引一大波房企。

2.北京6月份17宗待拍宅地里，最值得期待，当然首先是海淀四季青地块。
核心价值点三个：海淀西山+紧邻五环+容积率1.05。

西山别墅区，素有“皇家板块”的美誉，首先就是不可再造的自然景观，往大了说，“三山五园”。往小了看，地块一公里内光高尔夫球场就能建两个，高贵值拉满。

地块附近多是2000年-2010年间的成熟别墅项目，包括御墅临枫、四季香山、西山美墅馆、香山艺墅等，周边日常生活配套完善。

五环外的环线属性，决定了通勤的便利。
驾车10-20分钟可达世纪金源、中关村，五棵松三大商圈，半小时即可达西二旗，去西城金融街片区也仅需40分钟左右。

而海淀，则意味着教育的高地。

小学主要有海淀教师进修学校附属实验小学、海淀第四实验小学，在民间整理的海淀小学排名中，都属于二流二类。中学有北京市师达学校（优质民办一流学校），北京市清华育才实验学校等。

另外，还有北京凯文学校、北京市海淀区康福外国语学校等国际学校。

最最重要的是，容积率只有1.05，别说海淀，整个北京近年来都是少见，妥妥拿捏豪宅配置。

当时颐和金茂府，香山壹号院容积率都是1.5，做的都是200平左右的四居五居。1.05容积率的话，不做别墅实在说不过去了。

但也要注意的是，限高12米，最多也就是4层，层高压力比较大，再加上地块建面11万平，拢共也就能做几百套房子，还分成了两个小区，尤其是较小的004地块，可能会没有足够的空间做好园林。

3.如果说海淀四季青地块，是上限够高，那么亦庄X47R1地块，则是确定性够大。

这个确定性，首先来自于价格倒挂。

其实对于这宗紧邻中海京叁號院的年度神地，早在出让之前，投拓圈及媒体已经猜了好几拨销售指导价，从8.5万/平到10万+不等。

但最终确定的是一个“白菜价”---期房7.7万/平，现房7.9万/平。

要知道，亦庄是过去三年北京楼市表现最好的板块之一，尤其河西区二手房价格涨幅在30%左右，金茂系社区已有挂牌超10万的房源。

目前尚在售的中海京叁號院，河西5年来唯一纯商品房，唯一纯改善新盘，均价7万/平左右。

确定性还来自于，亦庄经济的向上发展，河西区配套的日益完善。

2022年经开区全年GDP达2800亿，仅次于东西海朝，工业总产值也达到全市占比22.2%，无疑是北京经济增长的新一极。

而人大附中招生，龙湖天街开业，亦庄T1线开通，使得整个河西区地段价值大幅提升。

另外，据说X47地块最开始容积率是3，这次调成2.3，甚至低于中海京叁號院的2.5，地块规划条件友好度UP。

4.最后聊一下朝阳奶西。

同样都是依靠地缘优势，瞄准望京外溢客群，奶西村的供地节奏、产品定位以及最终的市场去化速度，都远远好于崔各庄片区。

截至目前，已入市的望京樾，中建宸园都是首开售罄，尾盘在售的状态，接棒的金隅望京云尚已完成前期宣传，就等着取证卖房了。

这其中，望京樾与金隅望京云尚，都是容积率2.2，销售指导价8.5万/平，主打改善产品。

而中建宸园，和即将入市的315-1地块，都是容积率1.4，目标指向总价预算更高的豪宅和别墅玩家。

值得一提的是，中建宸园当年销售指导价8.9万/平，而新地块期房价格虽然也是8.9万/平，但现房价格提到了9.1万/平。

也算是，暗戳戳的涨价了。

互动时刻：

篇幅所限，即将于6月出让的17宗宅地，严肃君暂时就分析到这里，你还对哪块地感兴趣，欢迎在评论区留言讨论~

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