类案建设：建设工程价款优先受偿权不及于土地使用权

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提出问题：建设工程价值由地上建筑物和建筑物占用范围内的土地使用权两部分组成，优先受偿权是否及于土地使用权，即承包人能否对土地使用权的拍卖价款主张优先受偿？抵押权人根据房地一体原则，请求一并拍卖地上建筑物，承包人提出执行异议，能否获得支持？

案例一：最高人民法院(2019)最高法执监470号裁定

裁判规则：上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。

本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。

上海高院复议裁定、上海二中院异议裁定适用法律有误，认定事实不清，应予撤销。裁定如下：

一、撤销上海市高级人民法院（2019）沪执复29号执行裁定；

二、撤销上海市第二中级人民法院（2019）沪02执异5号执行裁定；

三、本案由上海市第二中级人民法院重新审查。

案例二：青海省高级人民法院（2021）青执复32号裁定

裁判规则：《民法典》第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。《民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处置”。因此，人民法院在执行案件中拍卖被执行人的土地使用权和房屋时，必须根据《民法典》的上述规定，坚持“房地一致”的原则，当土地上有建筑物时，不得单独只拍卖土地使用权而不处分该土地上的建筑物。

本案中，西宁中院（2021）青01执恢88号之一执行裁定拍卖被执行人四维公司的土地使用权，却不一并拍卖该土地使用权上的公租房，违反了《民法典》第三百五十六条关于“房随地走”的规定，应当依法予以撤销。西宁中院（2021）青01执异232号执行裁定对此问题未进行审查，适用法律错误，导致异议裁定结果错误，应依法予以撤销。鑫海丰公司关于西宁中院拍卖行为违反《民法典》第三百五十六条“建设用地转让，附着于土地之上的建筑物必须一并处分”的规定的复议理由成立，本院依法予以支持。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条的规定，对人民法院查封的财产有优先权的债权人，可以直接申请参与分配。本案中，如鑫海丰公司主张对西宁中院拍卖的被执行人土地上的建筑物享有建设工程价款优先受偿权，应当通过主张对该建筑物的拍卖价款或者变卖价款优先受偿的方式提出，在符合法律、司法解释规定的情况下，也可以通过主张以拍卖的有关财产抵偿债务的方式提出。鑫海丰公司对西宁中院拍卖的建筑物是否享有工程价款优先受偿权及享有工程价款优先受偿权的范围、数额，应当在参与分配程序中审查。因此，鑫海丰公司关于对四维公司二期1#厂房、展厅综合楼、二期围墙的拍卖变现款中优先受偿的复议请求和理由，不属于本案审查范围，本院不予支持。

裁定如下：

一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2021）青01执异232号执行裁定；

二、撤销青海省西宁市中级人民法院（2021）青01执恢88号之一执行裁定。

案例三：宁夏回族自治区高级人民法院（2021）宁执复38号裁定

裁判规则：一建公司向本院申请复议称，请求撤销银川中院（2021）宁01执异30号执行裁定书，解除执行措施，确认异议人对上述工程享有建设工程价款优先受偿权，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿权。

本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。申请执行人长城资产公司系被执行人北方置业公司设定抵押的建设用地使用权的抵押权人，经申请执行人长城资产公司申请，银川中院依法对被执行人北方置业公司名下设定抵押的建设用地使用权及土地上的在建工程一并进行评估、拍卖的执行行为符合法律规定。

一建公司请求确认其对上述工程享有建设工程价款优先受偿权，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。首先，建设工程优先权的确认，需经实体程序审理予以确认，不属于本案执行行为异议审查范围。其次，一建公司主张的是建设工程价款在执行中享有优先受偿权，而非对工程本身享有实体权利，这是对执行行为的异议，银川中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条予以审查，适用法律正确。另外，如一建公司认为其享有建设工程优先受偿权，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条通过参与到执行程序中主张优先受偿权的方式参与分配。

综上，复议申请人一建公司的复议请求不能成立，银川中院（2021）宁01执异30号执行裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。

裁定如下：

驳回复议申请人宁夏第一建筑有限公司的复议申请，维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2021）宁01执异30号异议裁定。

和铭律师分析：

在“房地一体”规则的约束下，承包人行使优先受偿权应当遵守以下规则：

1、承包人通过劳动力将建筑材料物化为建筑物，建设工程价款是承包人实际投入的价值体现，基于承包人实际投入，为了保障建筑工人的生存利益，法律规定了建设工程价款优先受偿权制度，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和普通债权，但是承包人的实际投入未转化到土地使用权之中，故建设工程价款优先受偿权不及于土地使用权，承包人对土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。

2、民法典第356条规定了“房随地走”规则，第357条规定了“地随房走”规则，强调地上建筑物和土地使用权一并处分。实际操作层面，可以对地上建筑物和土地使用权分别评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，承包人在地上建筑物拍卖价款范围内行使优先受偿权，抵押权人在土地使用权拍卖价款范围内行使优先受偿权。承包人就一并拍卖行为提出执行异议的，其异议应予驳回。

3、上述案例中，承包人一方面提出执行异议，请求停止对地上建筑物的拍卖，另一方面又请求执行法院确认其享有优先受偿权，并多次强调优先受偿权应当切实保障。地上建筑物被实际拍卖，是承包人行使优先受偿权的前提，承包人既阻止拍卖，又主张优先受偿，自相矛盾，无法自洽。执行行为异议的审查内容是审查执行行为是否符合法律规定，案外人执行异议的审查内容是审查案外人就执行标的物是否享有足以排除执行的权利，承包人是否享有优先受偿权均不是两类执行异议的审查内容。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第157条规定：“人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。”第506条第2款规定：“ 对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。承包人要求行使优先受偿权，可以在执行实施阶段向执行实施部门提出，递交分配申请书，申请参与分配。”据此，抵押权人申请一并拍卖地上建筑物，承包人可以提出参与分配申请，主张优先受偿。（文/北京和铭律师事务所 原创文章转载注明出处）

附：浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答（浙高法执〔2012〕2号 2012年1月10日发布）
四、建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权？
建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。
实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。

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