新建商品房预售资金如何监管？武汉新规正征求意见

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预售资金应专款专用、退房退款优先使用监管额度外预售资金、完成不动产首次登记才能申请解除监管……据武汉市住房保障和房屋管理局官网消息，《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》正征求意见，截止时间为4月23日。

定金、首付款等全部存至监管账户

意见稿中称，主管部门委托武汉市建设工程造价管理协会根据武汉市工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，确定全市统一的监管额度核算标准。主管部门对监管额度核算标 准实行动态管理，原则上每三年公告一次。

监管额度=监管额度核算标准×预售许可范围内的规划建筑面积×信用系数。开发企业签定三方协议前 12 个月，无信用扣分记录的，信用系数为 0.8；累计信用扣分不超过 10 分（含 10 分）的，信用系数为 0.9；开发企业首次预售的、信用累计扣分超过 10 分的，信用系数为 1.0。

开发企业应当将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等购房价款应当全部直接交存至监管账户。

存入监管账户的新建商品房预售资金分为监管额度内预售资金和监管额度外预售资金。

监管额度内预售资金应专款专用

监管额度外预售资金可由开发企业提取使用。开发企业使用监管额度外预售资金，应当优先缴纳相关税金、偿还开发贷款。

监管额度内预售资金应专款专用，必须用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料款、设备款、施工进度款、监理费、不可预见费等相关支出，不得用于支付借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、税金、支付营销费用及开发企业员工工资等。

开发企业应根据节点申请使用监管额度内预售资金。主体结构达到 1/3 的，累计使用金额不得超过监管额度的 35%；主体结构达到 2/3 的，累计使用金额不得超过监管额度的 55%；结构封顶的，累计使用金额不得超过监管额度的75%；外立面完工的，累计使用金额不得超过监管额度的 80%；规划验收的，累计使用金额不超过监管额度的 85%；竣工验收的，累计使用金额不超过监管额度的 95%，项目完成不动产首次登记的，累计使用金额不超过监管额度的 100%。项目完成不动产首次登记前，监管账户内余额不得低于监管额度的 5%。 退房退款优先使用监管额度外预售资金支付

关于退款处理，意见稿中指出，开发企业与购房人解除预签约且定金已交存至监管账户的，开发企业应通过监管系统上传退款协议申请定金退款，监管机构核实退款申请与退款协议约定一致的，通过监管系统将同意退款的电子信息发送至监管银行，监管银行应在2个工作日内按照电子信息的内容完成资金划转手续。

房价款存入监管账户、且商品房买卖合同网签备案信息已注销的，开发企业可在监管系统申请退房退款。

退房退款优先使用监管额度外预售资金支付，额度外资金不足的，可申请使用额度内资金。退房退款后导致监管额度内预售资金不足的，后续房价款应补足监管额度内预售资金。

开发企业应通过监管系统提交退房退款申请，监管机构自受理之日起3个工作日内完成审核，审核通过的，通过监管系统向监管银行发送同意退款的电子信息。监管银行应在2个工作日内按照电子信息办理资金划转手续。

开发商完成不动产首次登记才能申请解除监管

在解除监管方面，意见稿中称，开发企业完成不动产首次登记的，应及时申请解除监管账户的监管。

若开发企业未按照规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户的；未按照规定使用监管额度内预售资金的；未按照规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的；监管额度内预售资金被集团公司抽调的。监管机构责令限期整改并将违规违约线索转主管部门处置。逾期不改的，主管部门可采取暂停商品房预售、信用扣分并记入房地产开发企业信用档案，向社会公示等。

此外，开发企业作为商品房建设主体，应当承担由于盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用预售资金引发的工程项目烂尾、违规交房、逾期交房等产生的经济、法律责任。施工单位、材料及设备供应单位、监理单位等出具虚假资料协助开发企业套取监管额度内预售资金的应承担相应经济、法律责任。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/田野

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