中房观察

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中房网讯（亚晨/文）“最终要过渡到取消‘预售制’”。财政部原部长楼继伟日前在作“中国财政与长期经济展望”主题演讲时谈到，这是房地产“三高”运行的重要节点之一，估计过渡期至少需要几年。

尽管对已经实行多年的预售制改革还需要一定时间，但现房销售确实离购房者越来越近了。

年初以来，全国多个省份召开的住房和城乡建设工作会议上，都不约而同的提到房地产行业的风险防范问题。而化解房地产项目逾期交付、稳妥推进房企债务风险化解工作更是重中之重。在这其中的一些省份，更是将现房销售作为房地产防风险、促转型的措施之一。

1月17日召开的“全国住房和城乡建设工作会议”也曾明确，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

无论是主管部门还是地方政府，杜绝出现交楼风险，既是责任也是底线。随着房地产行业逐渐朝着新发展模式转型，多地开始试点现房销售，也意味着改革之路正式开启。

“保交楼”推进现房销售提速

2022年的一场“停贷”风波，虽然仅暴露了个别房企风险，但却给中国房地产市场带来了不小的冲击。

当年6月，由江西景德镇某项目业主发起的《强制停贷告知书》在网络传播。事件的起因是这些业主在2021年购买的房子，几个月后却毫无征兆的停工了。在经过相当长的一段时间与有关单位反复沟通无果后，这些业主选择以停贷来维权。随后，全国多地出现停工甚至烂尾的楼盘业主，都将“断供”视作维权工具，使得此类事件持续发酵并引发社会广泛关注。

这些业主的举动，也引起了有关部门的重视。此后，银保监会先后两次表态，引导金融机构市场化参与风险处置，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。另一方面，告诫银行既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，依法保障金融消费者合法权益。

停工断贷事件后，购房者对于认购期房表现谨慎，尤其回避那些债务违约的房企项目。而今年部分城市借机推进现房销售模式，很大程度上与此类事件有关。

2月7日召开的河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛。并以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

事实上，河南省是2022年全国保交楼工作的标杆省份。自去年停工断贷潮事件后，河南省内现房销售的呼声明显增加。此次主动把郑州和开封作为试点，则是延续了去年下半年的保交楼工作思路。

2月6日，安徽省住房和城乡建设工作会议上透露出的消息，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。同日，四川省印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》也提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点。而此前，山东省住房和城乡建设工作会议也提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。此外，北京、杭州、西安、合肥、福州、宁波等城市的部分项目也参与了试点现房销售。

随着这些重点城市的加入，现房销售改革工作将会明显提速。这些前期通过试点城市形成的现房销售经验，也将为完善商品房销售制度提供重要参考。

现房销售大势所趋，但不会一蹴而就

事实上，我国实行的商品房预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，始于90年代。

在房地产市场发展初期，预售制度在促进市场快速发展方面发挥了重要作用。不过，由于此后房价涨幅过快、投资投机需求上升，叠加期房质量等问题，导致购房者对期房投诉率居高不下的情况时有发生，也使得取消商品房预售制的呼声越来越高。

尽管近年来房地产行业进入深度调整与转型期，然而对于预售制的废立与否仍未有定论，但海南省已经在商品房预售制改革上走在了全国前列。

2020年，海南发布政策明确，在当年3月8日后通过新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。自此，海南也成为我国第一个推行现房销售的省份。

经过这3年的改革试点，海南省现房销售占比明显提升。根据易居研究院提供的数据，2020-2022年期间，海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%。

实际上，现房销售确实代表了未来的方向，也是房地产市场走向成熟的标志之一，但改革不会一蹴而就，只能循序渐进。

有房企人士认为，目前现房销售只是在部分城市的个别项目上进行试点，房地产作为资金密集型行业，在当前所处的大环境下，取消预售制会更加影响到企业的现金流，因此对于预售制的改革不可能“一刀切”。

投行瑞银也在近日发表观点称，为保交楼，大部分开发商认同预售制度长期或逐渐转向现房销售。其预计未来中国的住房销售安排可能从百分百预售，转向10%-25%的预付加上竣工后付款的模式。

但也有不少分析人士指出，现房销售会增加房企建设成本，由此会导致现房售价高于期房价格，购房者会否愿意为此买单也是一个问题。如果未来预售制度进行全面改革，需要在土地出让价格方面让步，以降低企业开发成本，进而稳定房价预期。

易居研究院认为，各地要把握政策大趋势，主动研判现房销售市场，积极学习全国优秀的试点模式，为各地现房模式的推进创造更好的条件。对于房企来，要从项目开发、资金管控、项目销售、产品展示、房屋交付和物业管理等角度理解这个问题，积极投身到这项重大改革大潮中。而对于购房者，在新一轮住房消费提振工作中，关注改革趋势，积极调整优化购房策略。

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