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苦等6年!大石片区终于迎来新地块,实地探探

时间:2023-03-04 13:32:00 来源:王者荣耀 作者:admin 栏目:国内电商 阅读:

标签: 实地 
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今年的土拍市场,番禺靓地频出,似有一番大作为的架势。

按照出让时间排序 ,番禺区最早出让的是 迎宾路BA0603009地块,时间为4月7日。

这块地就是我们俗称的星河湾西侧地块。

今天实地去看一下它,是何种模样。


一线江景靓地?

地块的位置在番禺区大石镇,朝阳东路紧靠沙溪大桥一侧。

与它一路之隔的就是番禺的星河湾,北侧紧靠锦绣银湾,这两个项目是一线江景的盘。


如图所示,要说它是纯江景靓地,多少有点水分,地块的北侧的视角,会受到锦绣银湾1#、2#的遮挡,只有东北侧的视野能够望江。


南向的视野会比较开阔,马路南侧是大山村,整体的楼栋不高,不过村子里交通和卫生有些杂乱,外来务工者也多,人员组成复杂。


再有就是地块东侧紧邻沙溪大桥,高速路面噪音不可避免。

当然,这一点可不是我说的,是地块出让要求中有提到这一条件。

1.须无偿配建地块内的9班幼儿园,建面2160㎡。

2.竞得人须合理优化建筑布局,并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响,确保建筑室内噪声达标。

3.装配式比例70%。

地块距离地铁站不近,地块与地铁3号线大石站的直线距离约1.2公里,不在步行的通勤范围内,要是有个电瓶车就方便了许多。


难道说,这个地块都是缺点没有好的了吗?

当然不是,板块的居住氛围还是很成熟的。驾车出行到万博和珠江新城也十分方便。

附近的学校也有华师附小、执信中学这些强实力的代表。


这点信息很重要

划重点,地块附近多年没有新盘入市。

距离最近的,还是6年前的官堂村地块,也就是现在的金地壹阅府,根据中指院的数据,最高售价达到了14万/㎡。


最近的新房项目是三公里外的珠江铂世湾,根据中指院的数据显示,成交均价约4.5万/㎡。


二手房旁边星河湾楼龄超过了20年的,二手房网站显示均价约3.4万/㎡。

不过具体的成交数据分析,星河湾建面约122㎡以上的户型,成交价格基本站稳了4万+/㎡。


而这个地块的起拍楼面价20941元/㎡,上限楼面价24082元/㎡, 所以说有好产品的话,它的机会还是大大的。

这块地要是和长隆的那块是没法比,但市场是多样的,并不是所有项目都要做“大体量、超豪华”阵容。

小地块儿,开发周期也短,对于现在的市场行情来说,风险可控、稳中求胜更满足开发商的预期。

因此,星河湾西侧地块或许会引得房企的“追捧”。

但不管怎么说,对于缺货许久的大石片区,这都是一条好消息。


浅谈一下

大石为何是洼地

依稀还记得刚来广州时,朋友推荐首选通勤住所就是大石,但3号线的早高峰,鄙人实在难以接受,就没有选这里。

但对于很多新广来说,简直是“租住天堂”,但对于刚需来说,大石就是爬不出的“坑”。

环顾一下大石的二手房整体价格,基本都在2.5-4万/㎡之间,如果是2房户型,总价约200万就能上车。

可就是这样距离天河不远,价格又亲民的地方,就是涨不起来。

市场上没新货是一方面,另一方面也有“户型”的一部分原因,星河湾、锦绣银湾有一部分房源是双证,在限购政策下,这一部分房源的流通就受影响。

还有片区内的户型100㎡是大两房,120㎡是大三房,已经不符合现在购房人的需求,跟不上主流。

那么大石能不能买呢?

如果说是200-300万预算的二手房,牺牲一下学位,考虑小区环境和通勤距离,大石是一个合格的选择。

如果考虑新房,不妨等等星河湾西侧这个地块,究竟会给我们带来什么产品。

毕竟在广州要找一个临近中心城区,交通优势明显,还要新项目的选择太少了。

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