苦等6年！大石片区终于迎来新地块，实地探探

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今年的土拍市场，番禺靓地频出，似有一番大作为的架势。

按照出让时间排序 ，番禺区最早出让的是 迎宾路BA0603009地块，时间为4月7日。

这块地就是我们俗称的星河湾西侧地块。

今天实地去看一下它，是何种模样。

一线江景靓地？

地块的位置在番禺区大石镇，朝阳东路紧靠沙溪大桥一侧。

与它一路之隔的就是番禺的星河湾，北侧紧靠锦绣银湾，这两个项目是一线江景的盘。

如图所示，要说它是纯江景靓地，多少有点水分，地块的北侧的视角，会受到锦绣银湾1#、2#的遮挡，只有东北侧的视野能够望江。

南向的视野会比较开阔，马路南侧是大山村，整体的楼栋不高，不过村子里交通和卫生有些杂乱，外来务工者也多，人员组成复杂。

再有就是地块东侧紧邻沙溪大桥，高速路面噪音不可避免。

当然，这一点可不是我说的，是地块出让要求中有提到这一条件。

1.须无偿配建地块内的9班幼儿园，建面2160㎡。

2.竞得人须合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。

3.装配式比例70%。

地块距离地铁站不近，地块与地铁3号线大石站的直线距离约1.2公里，不在步行的通勤范围内，要是有个电瓶车就方便了许多。

难道说，这个地块都是缺点没有好的了吗？

当然不是，板块的居住氛围还是很成熟的。驾车出行到万博和珠江新城也十分方便。

附近的学校也有华师附小、执信中学这些强实力的代表。

这点信息很重要

划重点，地块附近多年没有新盘入市。

距离最近的，还是6年前的官堂村地块，也就是现在的金地壹阅府，根据中指院的数据，最高售价达到了14万/㎡。

最近的新房项目是三公里外的珠江铂世湾，根据中指院的数据显示，成交均价约4.5万/㎡。

二手房旁边星河湾楼龄超过了20年的，二手房网站显示均价约3.4万/㎡。

不过具体的成交数据分析，星河湾建面约122㎡以上的户型，成交价格基本站稳了4万+/㎡。

而这个地块的起拍楼面价20941元/㎡，上限楼面价24082元/㎡， 所以说有好产品的话，它的机会还是大大的。

这块地要是和长隆的那块是没法比，但市场是多样的，并不是所有项目都要做“大体量、超豪华”阵容。

小地块儿，开发周期也短，对于现在的市场行情来说，风险可控、稳中求胜更满足开发商的预期。

因此，星河湾西侧地块或许会引得房企的“追捧”。

但不管怎么说，对于缺货许久的大石片区，这都是一条好消息。

浅谈一下

大石为何是洼地

依稀还记得刚来广州时，朋友推荐首选通勤住所就是大石，但3号线的早高峰，鄙人实在难以接受，就没有选这里。

但对于很多新广来说，简直是“租住天堂”，但对于刚需来说，大石就是爬不出的“坑”。

环顾一下大石的二手房整体价格，基本都在2.5-4万/㎡之间，如果是2房户型，总价约200万就能上车。

可就是这样距离天河不远，价格又亲民的地方，就是涨不起来。

市场上没新货是一方面，另一方面也有“户型”的一部分原因，星河湾、锦绣银湾有一部分房源是双证，在限购政策下，这一部分房源的流通就受影响。

还有片区内的户型100㎡是大两房，120㎡是大三房，已经不符合现在购房人的需求，跟不上主流。

那么大石能不能买呢？

如果说是200-300万预算的二手房，牺牲一下学位，考虑小区环境和通勤距离，大石是一个合格的选择。

如果考虑新房，不妨等等星河湾西侧这个地块，究竟会给我们带来什么产品。

毕竟在广州要找一个临近中心城区，交通优势明显，还要新项目的选择太少了。

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