贾康：关于房地产业界发展的几点认识

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（本文系作者2023年2月17日在快手房产2022年度总结大会上的演讲）

谢谢主持人！感谢快手房地产年度总结大会的邀请，很高兴能见到这么多的年轻朋友们。对我来说，今天的发言也是个学习机会，我在准备发言的时候才知道快手在自己的创业创新业务开展过程中，在房地产领域里现在也非常有亮点。我准备了一下，按照会议主办者关心的几个角度，把一些基本看法向各位做个汇报，借此机会和各位做交流。

下面我先说一下从全局整体来看，中国房地产行业复苏的大趋势。我看这个大的趋势已经成为一个主基调，我们完全可以在这方面做出一个大概率的判断。在2021年的时候，从年初的三条红线开始，在管理部门那边作为政策调控的主要取向，实际上就形成了各个公共权力环节一起发力从严从紧防范风险，看起来政策取向都正确，在实践中却引出了“合成谬误”宏观负面效应这样一个结果。无可讳言，这和2021年年底中央经济工作会议所说我们面对的“三重压力”的成因有关，在解读中央经济工作会议精神的时候，中财办负责常务工作的韩文秀副主任就言简意赅直言不讳地指出了这种合成谬误——实际上是在纠偏。中央决策层在指导纠偏的实际生活中间，房地产业界是相当典型地在消除合成谬误。经济工作会议以后，一直到现在，对于房地产业界在政策上可说是“暖风频吹”，一直延续到前一段时间在金融方面有二十条等等这样一些文件，在具体指导帮助房地产业界进一步回暖。支持发展的政策文件下发，前一段时间又有细化规则：各个地方政府辖区，从统计数据上看三个月当地房地产成交均价是下降的，那么房地产市场里的首贷利率，就可以往下做调整，宽松的优惠的政策依据，已经细化为这样一种可操作的状态。

在2023年，对房地产业界在政策暖风频吹中继续发展，还要看它的大背景。我国在去年11月以后，对于经济社会生活影响非常重大的防疫抗疫这方面的政策，大家都知道有了重要的优化调整，而在这以后，也就是两个月左右的时间（在具体的各个地方一般都不到两个月），全国陆陆续续有先有后经过实际上疫情防控从原来的严防死守、隔离封禁等特别极端的从严控制转为放开的变化之后，度过了疫情带来的高压力期，现在看得很清楚，到了今年春节长假的时候，总体的发展态势就是经济回暖，景气回升，消费在很多地方表现为所谓“报复性反弹”，这个反弹之后它的延续性，现在看得出来也比较明显，复工复产将会更顺利。我估计在今年的1月以后，我们的经济指标会进一步通过春节长假的景气回升延续到2月、3月，使整个一季度最后报出来的指标比较好看，而二季度就更值得期待了。为什么呢？去年的二季度由于特殊原因，我国的经济增速只有0.4%，而今年大概率二季度同比会表现得指标非常漂亮。这样一来，上半年总体的经济回暖是加速的，二季度的指标上会进一步振作市场上的信心，而如能提升信心改善预期，那么就给我们下半年三四季度乘势把中国经济景气水平继续往上推升、把我们2023年经济社会发展的新局面进一步打开，提供了非常好的客观条件。

主观方面，我认为中央经济工作会议、政治局会议，到了今年两会，给出的基调，一定会坚持经济建设为中心的基本路线，鼓励抓发展是硬道理，在人事安排继二十大而于今年年初各地的两会和今年全国两会之后完全到位的情况之下，后面的工作中间最主要的倾向，就得出政绩——企业界的朋友们当然就得注意这样一个大背景。我们国人过去古老智慧特别强调的在一个行业、一个领域做自己的事情的时候，首先要“取势”看大势，乘势而上，所以我说今年中国经济社会在总体乘势而上这个有极大概率的情况之下，我们要特别注意“机遇偏爱有准备的人”。房地产市场在已经形成的一波一波的冷热替换的过程中间，早已形成了“冰火两重天”的结构特征。在我所说的今年整个经济形势要打开新局面、景气回升的大趋势和主基调之下，我认为在中国总体而言，将会是房地产业界“火”的一边率先回暖——其实在一些一线城市已经看得很清楚，这样一种主导的复苏为特征的局面，将会在全局成为主基调。我们也不排除有些地方还会有困难，“冰”的一边比如鹤岗，最极端的是正式宣布财政重组，但是请大家注意，网上已经有信息披露，鹤岗现在看来它的最冰冷期已经过去了。有的人误打误撞在鹤岗那边看到那么便宜可以买套房子，他反正也有闲钱就买了一套，而后他忽然发现可以当房地产市场信息方面进一步给各个方面提供买卖交易机会的一个服务者，结果很快地他就发展出自己的业务来了。这个事情也值得朋友们加以关注。中国发展的机会，在我们实际生活中应去与时俱进地注意把握好它。

接着第二个层次我想说我前面提到的冰火两重天的框架不会很快改变，各个具体城市、各个具体的地方政府辖区之内，一定要具体地做考察分析，做专门的讨论，不可能用一个解决方案一套——我们市场上创业创新的各位朋友拿着一个简单的公式化的套路用上去，我们的创业创新就发展了，没那么简单。我们如果从结构上来看，人们已经在注重所谓新一线的概念。过去“一线”是清楚的，现在的“新一线”，人们首先想到的是杭州。二线、三线的概念在逻辑上跟这也有点儿像，就是得有“新二线、新三线”，这样一种机会的展示，在某些地方先冒头，即一线上杭州起来了，二线、三线同样也有起来的，这应该是中国经济社会成长性体现的过程中，合乎我们经济学研究者非常关注的中国长期潜力，从中期到长期这个潜力空间的打开。我们继续使城镇化的红利得到释放，相关的重要概念就是这个新一线、新二线、新三线。我觉得是不是可以把它概括成一个概念，就是“有新兴市场发展机会的中心区域”。我们中国的这些中心区域，首先在“建成区”的概念上，全中国总计将近700个建制化的大中小城镇里面，发展机会仍是主要方面。在某些“冰”的一边，还要逐渐恢复，还要经过阵痛，而新兴的中心区域他们发展的机会，即新一线，新二线，新三线，实际上蕴含着的，就是我们特别关注的应首先考虑的市场机遇，理财机会。三线以下的市县镇，还有农村地区的市场，一般人把它称为“下沉市场”，根据我所知，快手是比较早在下沉市场层面上取得了我们创业创新骄人业绩的。我过去了解得不够，自己这一段听到不少朋友说到相关信息，我也在努力领会。用现代信息技术，以短视频等这种很多年轻人特别愿意接受的方式，沟通信息，迅速地使供需在这个过程中就对接了。我们的“快手理想家”，主要在快手房地产方面做服务，来连接供需，来推进人们对美好生活的愿望能够得到实现的各种具体机会的落实。显然，这也是要在我们快手已经有过去对下沉市场开拓的基础之上，面对全局的发展，进一步结合中央强调的乡村振兴，城乡一体化，还有推进整个经济的回暖，抓住机遇，我认为这是我们应该看到的今年的主导方面。

第三个层次，就要再谈点儿跟我们现实生活中间房地产投资相关的一些认识。房地产投资其实在现象上来说是必然存在的，它形成的不动产是投资品还是消费品，如果按照中央特别强调的“房住不炒”，那么实际上它隐含的逻辑，是满足人民美好生活需要的住房，内在要求强调随着房地产业界基础性制度建设、打造长效机制来看，落在尽可能遏制住炒作之后，把住宅为代表的不动产，表现为老百姓、人民群众“大项耐用消费品”的有效供给，那就是落在“房子是用来住的”这个主要目的上。这样就可以按照中央的精神更好体现防范和抑制市场可能出现的扭曲和泡沫。

任何市场都不可能完美无缺。我们过去见到不少偏差、扭曲，这些年在强调健康发展长效机制打造过程中间，正在努力来总结经验，掌握怎么样防范这样的扭曲，特别是老百姓不满意的泡沫化的这样一些现象——动不动就热得难受。当然，冷起来又有怕冷的问题。其实前些年中国房地产市场因为调控方面不能令人满意，主要来说，多轮调控治标而不治本，是热了也不行，冷了也不行，打摆子、过山车式的有了几轮。我们希望2023年以后，结合着基础性制度建设，贯彻中央的指导方针，我们能够使这个市场越来越带有长期健康发展特征。那么这里的内在逻辑，当然就要弱化住房的金融、投资属性。我们不必否定老百姓有了住房，在可能的情况下，它可以形成金融上的便利性。他拿住房做抵押，就可以取得贷款，拿了贷款资金，就可以去进入下一轮创业过程，当然房子就有了金融属性。有些人在前些年有空间的情况之下，组织炒房团是要炒什么呢？就是不断倒手获利，拿了很多的房源以后，一方面不愁卖不出好价钱，另一方面可以进一步做抵押取得贷款，收更多的房子，滚雪球式地迅速滚大，但是这带来了扭曲和泡沫化。我们这些年可以说，已经越来越有把握遏制这种恶性炒房，但是真正怎么样处理到中央所说到的健康发展长效机制，还有很多问题要进一步解决。

我这里也要顺带说一下，虽然以后越来越要使住房属性落在让老百姓过日子享受大项耐用消费品的有效供给这一归宿上，但是我们从房地产市场总体来看，不能理解为房地产完全消失它的投资属性，包括住房。因为在整个房地产有效供给里，还必须有商业性的租房市场，我们搞社会主义市场经济，很难设想只有保障性的长租房，只有完全产权的商品房，而没有一个商业性的租房市场和整个市场相配套，形成它必要的多元化的结构特征。全球也都是这样，但是这种商业化的租房市场不能过于发达，不能动不动被人炒起来。这就是一个我们要说到的观点：在房地产越来越多以住房的概念落在大项耐用消费者有效供给定义上的同时，我们业界的朋友也要注意，这个市场必然是多样化的。

从住房供给来说，政府要首先牵头跟市场主体合作，做好保障房的供给。比如公租房、政策性的长租房，以及共有产权房，这些都是属于保障轨，在把保障轨托好、托到年轻白领都能够以共有产权房比较便捷地解决自己“住有所居”问题之后，再往上是一般商品住宅，中高档商品住宅，还有高档的，中国社会里不可能不让以后的一些成功人士在市场上挑选自己中意的别墅这种高档的有效供给形式。当然，在商品房的轨道上，就同时存在着商业性的租房市场。租房市场的房源从哪儿来？还是从买主来说，他有自己的刚需，有改善性需求，而后他可能还买第三套房，第三套房可能在自己占有产权的过程中，可以把它租出去，这样到了他老年，可能回过来把这个房子卖出，形成一个他自己实际上的“商业性的社会保险”，因为他深信在这几十年里中国社会城市化的发展过程中间，大概率上好地段的房子是不断升值的，他等于给自己投资式地买了一个商业性社会保险，这也无可厚非。他的这个过程，同时又配合了我们商业性租房市场房源的形成。

再往下，汇报一下跟咱们业务有关的一个视角上的认识。在房地产市场上面，有必要的经纪人制度。在中国过去我注意到，买卖双方大量的情况，是找一个中介就行了，这个中介一手托两家，撮合买卖双方成交。我过去就经历过这样的操作，因为家里碰到这样的事情，找社会上比较有名的四五家中介，给它们材料，他们给你提供信息，然后谁发现有可能买主之后，撮合之下买卖双方可以对谈。但是我后来发现，跟国际上相比，有明显的区别：比如，在美国房地产市场普遍适用的是单边代理经纪人模式，似乎这个模式对我们也有一定的借鉴意义。它的“MLS（Multiple Listing Service）”的缩写，是讲的多重列表的服务，是由买卖双方各有单边代理的经纪人展开的。买方卖方各自选自己的经纪人，这种经纪人按照规则，专门对买卖双方中的一方单独代理，再确定必要的律师事务所、各个环节上各种合规认定的主体，要找有专业资质的那些机构派人员来一一认定备案，由政府最后认为完全合规，才最终把交易走完。这种单边代理经纪人是各为其主的，成交以后各自收自己的佣金。我观察，这适合于法治化程度比较高的社会环境，它的好处就是在形成细致服务的同时，有利于规避风险和后续可能的任何纠纷，买卖双方根本就不见面，整个事情就走完了。中国社会上对比这个模式，恐怕还真的会发现有些好处。买卖双方如见面以后，各自的性格都可能形成交易上的不确定性，这两边觉得有共同语言，谈得热乎，可能有利于成交，但如果觉得看着就不对付，可能原来有成交可能性的，也都泡了汤。在美国的那种方式下，两边从头到尾不见面，这种情况下不涉及“印象分”，很少再出现什么纠纷，谈不成就另外各自再去找，谈成了就自然而然一步一步走下去走到最后成交的局面。所有的问题，都是在两方各自的经纪人之间摆平的，他们各自都有非常严格的各环节上律师的把关、对房屋要一一验证各种具体状态，要填写非常复杂的表——美国表格上有几百项都得填的，一一处理到位。我们中国在法治化的发展道路上，首先在二手房市场上，也不排除从原来的一个经纪人主体为中心的撮合方式为主，向单边代理为主的演变。我们听说已有这样的方式，被称为经纪人的合作网络模式（Agent Cooperate Network），是将房源、客源分开，各有专门的负责者，这种演变已经形成了越来越明显的影响。据我所知，像咱们快手现在的“快手理想家”，又是一个创新。我今天来，看了片子才更清晰地知道，它实际上是从中国社会前一段时间已经很有影响的“直播带货”方式，对接到现在我们可以“直播带房”。（后面听说还有直播带出来的其他的各种各样可能的供需对接，比如还有职业介绍的直播带岗，还有老年人单身以后互相找新伴侣的直播带寻找配偶，这些都是在适应老百姓美好生活的需要）。这样的一种情况，在快手创新方面我觉得是非常值得肯定的。咱们直播带房主播者，怎么形成社会上的美誉度，让自己的粉丝认可你是值得信任的主播，这是最关键的。信任值千金，自然而然它就有一种内在的驱动力，在阳光化、负责到底、不断接受社会评价的情况下，千方百计体现自己对于粉丝的忠诚和服务的耐心、周到、细致，于是较好地消除信息的不对称，提高服务质量，方方面面形成共存、共荣关系，共同促进咱们社会服务和公共福利环境的优化，这是信息技术支持的一个非常好的演变。这种方式，是不是也可以认为带有房产主播带房过程中直观地看，它主要是为买方服务的单边特征？这是在中国发展中我们可以进一步认识和总结的。

我发言时间有限，这些粗糙的一些体会借这个机会向各位汇报出来，也请在座的各位朋友批评指正。谢谢大家！

贾 康 简 介

第十一届、十二届全国政协委员、现任全国政协参政议政人才库特聘专家，华夏新供给经济学研究院创始院长，中国财政科学研究院研究员、博导。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。北京、上海、福建、安徽、甘肃、广西、西藏等地方政府特聘专家、顾问或咨询委员，北京大学、中国人民大学、国家行政学院、中央社会主义学院、南开大学、武汉大学、厦门大学、安徽大学等多所高校特聘教授。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。1995年享受国务院政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。多次受党和国家领导同志之邀座谈经济工作。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”、“十三五”规划专家委员会委员、国家发改委PPP专家库专家委员会成员。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长，第二届理事会期间任首席经济学家），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》、《供给侧改革：新供给简明读本》以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”）》，2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。2017-2020年又撰写出版《供给侧结构性改革理论模型与实践路径》、《供给侧改革主线上的未来财税》、《财政学通论》等多部专著。2021年与刘薇合作《双循环新发展格局》一书又获评“2021年度中国好书”。根据《中国社会科学评估》公布的2006～2015年我国哲学社会科学6268种学术期刊700余万篇文献的大统计分析，贾康先生的发文量（398篇），总被引频次（4231次）和总下载频次（204115次）均列第一位，综合指数3429，遥居第一，是经济学核心作者中的代表性学者。

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做学问的甘苦，如鱼在水，冷暖自知，不足为外人道，但关于做学问的“指导思想”，我愿意在此一披襟怀：写出一些论文或著作并不是目的，这是探索之途上的一小步，是争取为人类的思想认识之海中加一滴水。我深信，一切人生的虚荣浮华都是过眼烟云，而真正的学术和真知灼见，才能垂诸久远。

—— 贾 康

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