针对居民还贷，央行快行动了

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▣作者：和卿

现在国家就在搞一件事儿：砸钱，打通内循环，把经济稳住！

然而，1年多了，居民却还在收缩，具体表现就是存款增加、贷款增量减少、提前还房贷情绪浓烈。

对此，央行很可能会采取如下行动：

1、继续配合财政扩张，把经济搞起来，把资产价格稳住；

2、通过结构性货币工具购买“风险资产”（房子），间接地缓解居民资产缩水的问题；

3、观察市场，“调节”存量房贷利率下调的问题。

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现在中国经济最大的问题就是“强预期、弱现实”。

强预期很好理解，就是疫情放开了，投资和消费场景打开了，大家都觉着情况会慢慢好起来；弱现实则集中表现在投资不赚钱，居民自发的收缩。

为什么会出现这种情况？

根本原因是不赚钱，居民的资产增值与负债支出严重不匹配！

普通老百姓所持的资产主要是房子和理财产品，所持的负债主要是银行的房贷和消费贷等。

2022年（严格来说是2017年）居民资产负债表严重扭曲。

其中资产收益越来越低、越来越不安全：

房价陷入调整，租金收益的现金流又难以覆盖贷款利息；理财产品背后的底层资产又绝大多数是靠负债方提供的现金流来维持，然而最近两年因为楼市和城投遇到了不少问题，由此衍生出来的债务越来越难提供持续的现金流收益。

负债支出呢？

银行咬的死，是又高又稳，特别是存量房贷利率，眼瞅着跟新房利率差了近2%。

此种局面要想改变，要么将资产收益提高，要么负债端的支出利率低于资产收益率，否则居民的自发收缩行为还会继续。

目前，国家通过财政和货币刺激手段在走第一条路，效果还未显现；老百姓靠转贷与银行博弈，希望银行降低存量房贷利率，在走第二条路，胜负未知。

就目前而言，博弈的结果很可能是，居民继续收缩。

这就会产生一个非常严重的问题。

那就是居民的自发收缩很有可能演变成资产负债表衰退危机，弱现实打破强预期，从而影响经济恢复。

所以央行和财政必须行动，将危机扼杀在摇篮里。

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行动的关键还是如何实现经济增长，平稳房价，保证居民资产不缩水！

首先，面对外需坍塌、内需不足，财政建项目创造需求，希望借助财政负债，让水自上而下的流（转移），从而为企业和居民创造收入，从而进入“投资——消费——再投资——再消费......”的良性经济循环中。

这是维稳资产价格的根。

要知道，经济好，资产价格才能稳住，居民手里的资产才会有收益。

然而，居民收缩很可能让这种模式大打折扣，水自上而下的传导过程也会需要更多的时间。

所以，央行也必须有所行动。

就当前的情况，央行大概率还会通过结构性货币工具来实现。

春节的时候，央行就在研究住房租赁贷款支持计划与资产管理公司专项再贷款两项新的结构性货币工具。

这两个工具是啥？

本质上就是央行主动买房，从而帮助房企剥离风险，间接地让房地产脱离高杠杆的发展模式，从而恢复居民对房地产的信心，间接地实现稳房价达到防止居民资产缩水的目的。

其中，住房租赁贷款支持计划，央行会砸1000亿购买试点城市的存量房，然后租出去。

这是典型的资产购买稳资产价格行为。

这种操作跟2008年次贷危机美联储实行QE的目的有异曲同工之妙，他们是购买房地产抵押支持证券，我们是通过央企金融公司持有现房未来的租金收益。

至于这项政策什么时候推出，关键要看经济复苏的暖流什么时候传导至居民端，改善居民的收入。

越晚，居民收缩的越明显，推出的就越快。

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行动的另一个关键是如何降低负债支出。

昨日，官媒证券日报发表了一篇文章，名为《调降存量房贷利率呼声高涨 专家建言可分档采取优惠措施》。

可以说，居民提前还贷甚至背后的转贷事件已经引起了高层的重视，这是民众呼声的一次小胜利。

然而，最终能否达成却还要看居民与银行之间的博弈。

从居民的角度看，加点上浮与下浮之间高达2%的利差，一个月就是好几千块钱的利息支出。即便不是平衡资产亏损，居民也完全有套利的冲动（当然，一定要考虑资金转贷后期限错配和套利成本的问题）。

此刻，楼市低迷很难变相地增加购房成本缓解房地产困局。所以，利差短时间很难消除，还贷的冲动还会一直存在。

压力来到了银行这边。

从银行的角度看，一旦失去存量房贷的利息收益，就意味着负债端也要灵活的调整，比如存款利率下调。否则，银行的资产收益与负债支出不匹配就会加剧中国的“流动性陷阱”，让货币政策的传导更难顺畅。

这是一个死局。

打破死局的重点在央行，在金融管理部门。

官媒文中就有专家建议：“金融管理部门可以加强对商业银行的指导，通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。”

个人非常支持，但也不抱希望。

按理说，利率市场化改革推进了这么久，房贷利率本应跟随市场利率有所调整。

然而，由于我们特殊的体制，银行的独立性并不足。一方面要紧跟政策，给贫困地区的产业、个人发放低息贷款，另一方面还要配合地方国企融资——权利与市场完全拧成了一股绳。

这次居民提前还贷暴露了这个问题。

或许，这也是一次金融改革的契机，也是银行思考如何服务实体经济提高业务能力的契机。

毕竟经济不好，谁都好不了！

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