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春节期间回乡见闻——资产配置海外双周报2023年第1期(总第45期)|贵阳_网易订阅

时间:2023-01-29 16:55:35 来源:王者荣耀 作者:admin 栏目:国内电商 阅读:

标签: 贵阳  订阅  周报  期间  资产  海外  配置  春节 
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— 华创多元资产配置研究组

报告摘要

一、投资摘要

回乡见闻:河北衡水

1. 相较于3年以前,老家的生活环境有明显的改善,主要体现在街道更加整洁、胡同全面硬化以及健身活动场所增多。

2. 土地转租给承包大户,棉花种植面积下降,玉米和小麦种植面积增加,所释放的部分农村劳动力进城务工。

3. 亲戚家00后小朋友们,大学毕业以后工作成家趋于保守,不再扎堆一线/二线城市,尤其青睐一边在体制内工作,一边考研。

回乡见闻:河南淅川

4. 由于本县的“强财政弱经济”特点,县城收入整体受影响不大,农村在外务工人员也并未出现因疫情无法外出的情况,收入受一定影响。

5. 县城消费受疫情影响的程度比全国情况要小得多,消费复苏空间不大,放开后复苏明显,强财政的状况下,大城市消费业态下沉将比较顺畅,目前越来越高的客单价业态正在下沉。

6. 房价长期横盘,销售不温不火,住宅销售在2020-2021年受影响很小,2022年销售下滑,房价下降体感在10%左右,住房需求比较稳定,普遍预期房产市场仍将长期横盘。

回乡见闻:贵州贵阳

7. 贵阳密集的路网和偏高的消费倾向利好城市商业。疫情对市内商业冲击有限,但景区景气度明显下降。

8. 公务员和教师仍是贵阳最热门职业,总体竞争程度变化不大,结构上职高教职明显变卷。

9. 贵阳城市扩张速度明显下降,近十年房价未见大波动,曾占主流的本地开发商已被头部房企取代。

二、风险提示

回乡时点处于农闲期间,回乡见闻覆盖样本不足,个人认知分析能力有限

报告正文

回乡见闻:河北衡水

老家在河北衡水农村,紧邻滏东排水河,是一个不到500口人的小村落。2019年过年回去过一次,2020年和2021年因为周边疫情没有回来过年。相较于3年前,老家的生活环境是肉眼可见的改观了,最明显的莫过于街道的整洁程度和胡同的硬化, 还因此成为衡水市的人居环境“样板村”。

新冠疫情高峰期间,老家流行的毒株引发的症状相对较轻,母亲和周围邻居的反应仅仅是头疼和浑身酸疼,村里高龄老人的健康并未受到明显影响,这其中也有村里积极让大家注射疫苗的功劳。母亲和村里的绝大部分人都打了三针疫苗。村里医生基本是按照常规感冒发烧开药,尚可应对新冠感染引发的各种症状。

与临近的邢台地区类似,老家也遇到了天然气供给不足的问题,无法保证全天取暖需求。天然气价格也从2.6元/立方米上涨至接近3元/立方米,加上针对“煤改气”的到户补贴政策力度下降,冬季取暖成本增加,促使住户增配电暖气/电褥子或者安装冷暖两用空调。更有甚者,少数住户恢复烧热炕的取暖方式,每天下午4-5点左右,空气中弥漫着烧柴产生的烟味。

春节期间,远途回来过年的人没有明显增多。截止初三(1月24日),村里停的汽车约为35辆,只有3辆挂着北京车牌,2辆挂着石家庄车牌(冀A),其余挂的全是衡水车牌(冀T)。这些车辆都是燃油车,以德系和日系为主,国产车不足三分之一,价格在10万至30万之间。有些人家是一辆燃油车,再搭配一辆电力三轮车加装车棚,纯电新能源汽车几乎看不到。

除了远途回来的人没有增加,村里人举家迁入市区,不回老家过年的也大有人在,部分原因是儿女把父母接进城,另一个部分更重要的原因是,很多人家把土地出租给村里的承包大户,然后进城务工。老家每亩地每年租金不超过300元,三口之家把6-10亩的土地全部出租(隶属不同的生产队,人均土地亩数有差异),每年的土地租金收入大致为1800-3000元,家庭的主要收入来源更加向进城务工倾斜。

把土地出租给承包大户,一方面是单个家庭放弃了经济作物(主要是棉花)的种植,改种玉米和小米,从中释放出来的劳动力转向市区的建筑装饰、运输以及零售等行业;另一方面是承包大户受限于自身资金不足,无力采购适用于经济作物的大型机械,只能扩大玉米和小麦的种植面积,以量补价来保证自身租种土地的经济效益,这些品种已经有成熟的农业机械配套,客观上也不需要大量雇佣出租土地的农民来从事耕作。

不同于过去20年进城务工人员,需要在城市扎根立足,现在这些离开土地进城的人年龄普遍在30岁甚至35岁以上,没有进城之前已经在村里结婚生娃,进城的主要目的是增加收入,而非在城市成家立业。相应的,买房的需求下降,取而代之的是租房的需求、入学就医的需求增强。

市区一套两居室的租金大致在700-900元/月,一般私人企业的工作岗位的平均月薪大致2000-2500元左右,市区的新房均价7000-7500元/平米,二手房均价6500-7200元/平米。过去一年时间里,市区新房均价基本高于衡水城区——2019年衡水市确立“一湖两城多组团”的空间结构,冀州撤市设区,成为城区副中心。

亲戚家00后的小朋友们,本科毕业以后选择回到市区,一边准备考研,一边在事业单位上班。由于家里已经在市区买了房子,在工作上给予帮助,所以他们大学毕业以后,尽管主观上还想继续考研,或者向一线/二线城市发展,但是并非毫无退路。父母对自家孩子的预期也在调整,主要考虑两点:1. 一线/二线城市的安家成本过高,并且有各种无形的门槛和障碍,尤其是教育和医疗方面;2. 当地自家可动用的关系更多,可以更有效的支持自家孩子的发展。

受限于回村的时点,所见所闻肯定不够全面,也肯定存在一些不足,但是老家呈现的整体印象是,外在环境向城区靠拢,内在土地和个人的联系被削弱,这些人在支撑城区劳动力的增量需求,但是他们需要的更多是公共服务,而非住房。进入城区的第二代趋于保守,对于继续向一线/二线城市发展不抱太高预期,更倾向在老家附近的县市寻求体制内或者国企的工作。

老家可以贡献劳动力进城的原因是土地转租,表面上看承包大户可以耕种的土地面积更大,但是因为放弃了棉花等经济作物种植,实际耕种效率的提高并未转化成实际产出的提高,或者说是劳动生产率的提高,自然无法通过提高土地租金,或者雇佣工资支撑老家的收入增长。这时候劳动力进城,实际上是一种无奈的选择,也是一种现实的必然。

回乡见闻:河南淅川

淅川县简介:

(1)经济相对落后,人均可支配收入较低。人均可支配收入由于近几年财政支持提升飞速,但2021年仍仅有23340元,低于全省和全市平均水平,远低于全国平均水平。

(2)财政自给率极低且支出刚性较大,2021年一般公共预算收入12.16亿元,支出60.9亿元,财政自给率为19.97%。脱贫攻坚战的十三五期间财政支出增长了62%,虽贫困县摘帽,但扶贫工作仍然需要不断的财政资金投入。

(3)交通相对不便,限制了县域经济的一体化,县城2022年底通高速公路,县城距市中心城区两小时车程,部分偏远乡镇距县城有一个半小时左右车程(车需要过轮渡,时间不稳定),因为且公路多在地势并不高、坡度较小的丘陵地带,毗邻的丹江口水库水位波动会造成淹没面积的大幅波动,架桥成本极高,水库东西侧的乡镇之间公路交通可能长期依赖轮渡,限制了县域经济的一体化。

(4)消费并不差,价格相对较高,消费随全国经济周期波动的幅度较小,可能是交通不便、产业基础薄弱和“强”财政弱经济共同造成的结果。人均工增仅有全省水平的三分之一,全市水平的60%;人均社零与全省全市水平相当;人均财政收入与全市水平相当,但人均财政支出远高于全市水平。

(5)大城市消费业态的下沉方兴未艾,目前全县仅有一个接近城市规格的商场,建筑外部看起来与大城市商场无异,甚至有屈臣氏、肯德基之类在县城属于较高端消费形式的门店,商场内部为降低建设成本采用了露天设计。

(6)教育投入增幅极大,学校环境明显改善,中学教育城镇化已经基本完成,中小学学生人数占城镇人口的35%左右。2010年以前中学班级教室人数100-120人,人挤人,现在中学班级人数普遍仅有60人左右,现在全县中学在校人数略高于当时,高中数量增长的同时,各校班级数量、教师数量均大幅增长。

一点说明:调研人群中县城居民绝大多数工作在体制内,农村居民一般中青年人外出打工,老年人在家务农或赋闲,县城体制外人群是盲区。

家乡消费调研情况

(1)县城和农村亲戚朋友的收入近几年都有较明显的增长,但2022年略差。虽未出现城镇体制内工资欠发,但有亲戚反映年底13薪未发放、医保卡账户到账金额出现欠发,农村并未出现受疫情影响无法外出打工的情况(2020年初除外)。

(2)就业上,准毕业生就业困难,远比疫情前困难的多,春节期间返乡农民工似较少,可能没回家,农民工似就业没问题,收入受影响。返乡的名校本科生硕士生均反映工作能找到但待遇显著低于往届,非名校生直到春节还没拿到offer,寄希望于春招能受益于可能出现的经济复苏(但当然并不确定)。返农村老家遇到的返乡农民工较少,可能没回家,没听到就业困难的反映,但收入受疫情有影响。

(3)消费受疫情影响明显但程度相对不大,也因此复苏空间不大,放开后复苏明显,消费习惯变化不大,消费档次稳步提升。在封城或准封城状态时期餐饮娱乐消费几乎归零,但放开后,消费复苏快速恢复。因县城体制内的从业人员相对集中,这部分人群收入受疫情影响不大,因此数据上看消费波动低于全国水平。春节期间县城消费较旺,餐饮店上座率似与疫情前无异,唯一的城市规格商场人流涌动。

(4)服务业消费升级明显,疫情后复苏明显。家乡服务业在疫情以来仍在不断承接大城市业态的下沉,本地居民在这方面消费意愿较强未出现本土的服务业新业态。

(5)制造业仍然羸弱,部分是由于产业基础薄弱,部分是由于本县处南水北调源头,环保政策相当严格,招商引资困难。

(6)农业方面,改善不足,扶贫攻坚时期的大部分对农民的引导效果不佳,农业收入增长乏力,农村居民的收入增长仍依赖转移支付。

(7)汽车消费方面,城乡居民购车热情仍然较高,疫情似乎并未影响购车热情。城镇体制内亲戚不乏换车的情况,改善性购车指向仍然是日系德系为主,农村亲戚中的乡村教师由于近几年收入增幅较高(农村补贴、班主任补贴的加持下,收入显著高于县城体制内平均水平),也存在改善性购车,大部分年轻人在外务工老年人务农的农村亲戚家庭购车以国产车、二手车为主,轿车普及率较疫情前也有提升。

(8)强财政导致县城高消费的情况有利于大城市消费业态的逐步下沉,但这有赖于财政转移支付的持续性,目前看下沉才刚刚开始。

房地产方面回乡见闻

(1)房价不高,2022年略有下降,此前横盘多年,普遍认为县城房价仍会横盘很久。新区商品房新房均价在3700元/平米,关于具体的房价,县城缺乏可靠的统计数据,中介给出的大产权新房(主要分布在新区)均价数据一直维持在4000元/平米左右,但根据走访和询问亲朋,得到的新房价格大多分布在3700元/平米左右,高于这个价位的是一些外地地产企业开发的楼盘,如碧桂园和建业等。县城环路内(尚有大量抛荒耕地和宅基地)存在大量的小产权新房,由于水平参差(当然整体偏低),价格差距较大,均价在1000元/平米左右。二手房方面,老城区二手次新商品房均价也在3700元左右,二手房改房普遍比大城市房改房居住体验更差,均价在1500元/平米左右。经济适用房二手房均价在3000元/平米左右。房价变动方面,县城2019年以来房地产投资金额大幅上涨,持续至2022年上半年,2022年房价下降明显,体感降幅在10%以上。普遍认为县城房价仍会横盘很久,虽然2019年以来新房供给大幅增加,但大多数亲朋不认为房价会显著下跌,虽然购房利率在持续下降,但鲜有人认为房价会因此大幅上升。

(2)多套房的情况比较普遍,或者本县两三套,或者在市区、省城及其他城市有房,本县有多套房的一般会一套自住其他空置。县城亲戚本县有一套和两套房的情况都相当普遍,在外省或南阳市和省城有房的情况也相当普遍,在外地有房基本都是因为子女已经在当地工作,在南阳市区或省城有房的不少是提前为子女预备,包括本县和外地有房三套的相对少,但并不算得上鲜见。本地多套房的情况几乎都是一套自住其他空置,少量出租,租房市场非常羸弱。购房需求方面,刚需、学区房(溢价不高)和改善需求均稳定。刚需的稳定性根本上来自县城仍然在集聚县辖各乡镇农村的人口,外地的地产商渗透率还不高,带来的高质量住房居住体验远高于老房子和本地地产商,本地改制的药厂兼营地产开发,开发的房子曾经也满足了大量改善性需求,但跟全国性地产商的开发水平有巨大差距。

(3)新楼盘近几年销售情况尚可,但2022年相对较差,尤其是下半年,疫情前建成未售出的新房去化率停滞,购房动机多为孩子上学、作为婚房和改善居住条件。走访售楼处的情况看,新楼盘销售情况较好,但新楼盘,尤其是新区的知名地产商建设的楼盘,对本土地产商开发的楼盘未售出住宅形成了较大冲击,因为设计、建设质量存在较大差距,县城原居民有房率较高,换房行为对居住舒适度相当敏感。(因为此前县城楼盘主要由本土开发商开发,设计建设水平较低,更老的房子则是与其他地区一样,是单位自建房之类的老房子,居住体验相当差。)县城亲戚朋友购房动机多为孩子上学、作为婚房和改善居住条件,普遍喜欢面积120平米以上的大三居或四居,农村亲戚朋友购房动机多为孩子上学和作为婚房,需求不少流向了小产权房,尤其是后者比例较大,前者因为学区的因素,购买老城区二手房较多。

(4)商品房方面,县城亲戚房贷可承受度高,农村亲戚较低,但小产权房一般不经过银行,全款或分期付款。县城亲戚朋友,绝大部分是体制内工作,房贷的可承受度相当高,与县城亲戚的聊天中,大家都吐露了既不认为房价贵,也不认为房贷很难承受的看法。粗略计算来看,县城镇人均可支配收入是35803元(2021年),三口之家购买四千元一平米的一百平米住房,4.0%的利率商业贷款二十年,月供占县城家庭月可支配收入的18.9%。农村亲戚,大部分是青壮年外出打工,老人孩子留守,小部分是在小集镇做生意或在农村中小学工作。从与农村亲戚们聊天中了解的情况看,在县城购房并不鲜见,但不少购买的是小产权房,购房原因最普遍的是两类:为孩子上学,外出打工的青壮年把子女送去县城中小学上学,送去非寄宿制(大多数)中小学的,为方便老人照顾孩子,在县城购房;为结婚,县城的住房也是成为必备的硬件条件(要求有车也在变得越来越普遍,除经济发展的原因,还因为新农村建设将大量农村住房集中迁移至公路边)。这两类原因的购房均有不少是购买的小产权房,购买商品房的比例相对低。如以上段中的方法作类似计算,月供将占农村家庭月可支配收入的43.9%,农村的医疗、养老保障更少,恩格尔系数在35%以上,如购买商品房房贷压力是较大的。农村亲戚中实际购买商品房的有两类:农村教师(因为有农村补贴,比县城老师收入更高),有较良好储蓄习惯的外出务工人员,这两类人在县城购买商品房的房贷压力较小,起码同县城本地居民压力相当。

(5)本县尚未出现长期停工的住宅项目,在郑州工作的亲戚同事倒是谈到周围同事朋友遭遇烂尾楼的不少(当然这也早已不是新闻)。

(6)刚进入县城的全国性地产商如碧桂园的项目被认为是高端住宅,受到县城体制内人群的热捧。

回乡见闻:贵州贵阳

消费:春节期间听到一种不严谨的说法,贵阳人的边际消费倾向为0.95,接近1,即多赚的一块钱里9毛5分钱都会消费掉,而仅有5分钱成为了储蓄。低储蓄率隐含着手停口停的风险,这样的经济模式面对疫情防控带来的冲击是十分脆弱的,但好在贵阳并没有经历太长时间的封控,所以城市经济的整体状况较疫情前几乎没有什么变化。但周边旅游景区的景气度变化明显,很多店铺都人去楼空,因为这些店铺大多都是个体商户,游客明显减少后流水大幅下降,个人的资金链很快就出现问题,索性一关了之。

依消费场景划分,商户主要分成临街商户和商场商户。贵阳在城市建设上因为土地资源的约束而偏向窄路宽,密路网的形态。窄路宽是因为山地起伏导致道路拓宽的空间有限,密路网是因为市内住宅几乎不采用“小区”的建制,一般都是临街楼栋,所以小路能被公众使用。这样的城市形态是利好商业氛围和烟火气的。临街商户主体是餐饮店,餐饮店的表现比较两极分化,生意不好的店面经常易主(家楼下的倒闭店面平均坚持不到2个月),生意好的店一般都是传统老字号,大都开了十年以上,店主家底厚实,抗风险能力较强。疫情三年并没有我所熟知或常去的餐饮店面倒闭。

另一类我不太光顾的临街店铺是一些卖衣服的小店。虽然无法确定店铺是否易主,但这次春节返乡能明显看到这些铺位几乎没有空置。

对于商场而言,几家老牌商场的客流量非常稳定,但是市区新建的商场(如贵阳壹号)招商进度缓慢,还有比较多的店铺空置,比较冷清。市中心一家老牌的高端商场(荔星名店)关掉好几个奢侈品专柜,但另一家在新区的,2022年初新开的奢侈品专营商场却一直撑到了疫情后,里面有贵州首家LV和Hermes。

贵阳还有一个比较特别的商业业态是地下通道里的商场。早期地下通道规模不大,里面都是一些廉价服装店、美甲店、饰品店等。随着贵阳兴修地铁,地下通道的规模瞬间扩大,出现了星悦茂、中山西路“网红街”等以地下通道为载体的商城,里面加入了餐饮店和一些文化设施(天幕),春节期间人流量大,比较拥挤。虽然地下通道商城本质上还是属于较为低端的商场,但是地下通道的火爆与消费降级是否有必然关联仍然有待考察,一个可能的原因是贵阳的省内外来务工人口在这几年增长很快,这些地下商城也许是新需求催生的结果。

工作与收入:公务员群体普遍出现了降薪。公务员和教师仍然是贵阳最理想的两个就业方向,这是因为贵阳并没有什么发达的产业和企业,其他行业提供的薪资没有明显竞争力。大部分职位的普遍起薪在3000元/月,从面店小工到公务员,基本没什么变化。在有些发达地区,疫情改变了求职者的风险偏好,使得考公考编的人数明显增加,这样的变化在贵阳几乎看不到。对于教师这个门类而言,近几年职高热门起来,初高中因为升学压力的缘故性价比下降,但所有学校对于学历的要求都越来越高。

楼市:贵阳并没有一个绝对意义上的中心区,所以房价的分布上并没有一个“主变量”,更多是与楼盘周边的配套有关。配套成熟区域的房价稳定在10000元/平左右,总价大约在100-120万之间。比较新的区域的价格从9000元/平左右回落到7000元/平,降幅大概在25%左右,总价大约在60-80万之间。

本地开发商中天集团是贵阳目前楼盘面积最大的开发商,其最早期楼盘中天花园占地1400亩,是贵州省第一个建设部城市住宅试点小区。其他本地开发商在市场上的出镜率也很高,如亨特、全林、泉天下等公司,这些公司不仅开发住宅,也会建设商场,如贵阳最火的商场亨特城市广场。进驻贵阳的外地开发商都是比较大型的,如恒大和万科。目前观察到的趋势是贵阳楼市的外地开发商占比逐渐提高,贵阳本地的开发商虽然没有破产的新闻出现,但也都很久没有再开发过新楼盘。

贵阳还存在一个全国闻名的“巨大”社区——花果园,人口容量50万人,容积率达到惊人的6.4。其中的住户主要是来贵阳务工的租客。春节期间人流量下降明显,交通拥堵程度缓解很多。但租房价格相比疫情前并没有明显的变化,单间仅需不到1000元,一室的价格在1500-1700左右。

从春节期间的观察来看,贵阳经济的存量并没有出现明显的耗损,但复苏之路能否走好的关键在于增量能否回到疫情前的水平。增量水平相比于存量较难观察,但考察身边人对于未来的预期,基本都是比较乐观。长期来看,贵阳的经济发展还是需要寻找新的支柱产业。当前贵阳的城市扩张速度已经明显下降,房价也已经近10年没有明显增长。城市商业的承载能力已经接近饱和,经济发展可能不会再像之前一样“理所当然”。之前引进的大数据项目也没有引来产业集群,更像是孤立存在的,存放处理器的仓库。新的产业在哪里,将是未来贵阳发展的破局之题。‍‍‍‍‍

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