拿出最好地块建回迁房：广州探索旧城改造民生新路径

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鱼珠旧城项目临时安置区挂起了红灯笼，年味十足。曾冬梅/摄

今年的工作是继续建、继续拆，完善手续，一步都不能停，居民们都盼着呢。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

行花街、游庙会、看展演……这个春节，广州人熟悉的年味又回来了。在鱼珠旧城改造项目的临时安置区内，大红灯笼高高挂起，广州科学城集团下属科城鱼珠公司的几位工作人员正在进行安全巡查，保障居民们安安心心、平稳过大年。

周叔是鱼珠旧城改造项目三期安置房首位住户，刚搬进来1个多月，他的窗外是平整完毕的回迁房建设工地，几台大型设备已经进场。项目负责人跟周叔开玩笑说：“以后您这里的施工噪音可不小，请多担待”，周叔满不在乎地答道：“不怕，能亲眼看着房子一天天建起来我开心。”

与开发商主导的旧村改造不同，由国企实施改造的鱼珠旧城项目是一个坚持公共利益、公共配套优先、最大限度“让利于民”的民生工程，整个项目地块最好的位置留给了回迁房，在不远的将来这里将建起3栋南向望江的高楼，供鱼珠居民原址回迁。

作为广州市“三旧”改造政策实施后首个获批的旧城改造项目，启动改造10多年来，鱼珠旧城项目步履艰辛。广州黄埔区区属国企——科学城投资集团于2021年4月接过了破局的重任，成立了科城鱼珠公司，希望尽快完成改造，早日让居民回迁上楼。该公司进驻以来，项目的拆迁进度明显提升，现已为回迁安置住宅建设腾出空地，望江高楼即将“拔地而起”。

上述项目负责人表示，目前项目改造仍面临不少难题，需要各方合力突破，但相信这些努力不会白费，探索出新模式、新路径有望为广州更好地推进旧城改造提供借鉴。

百年古墟的改造难题

鱼珠旧城项目位于广州市黄埔临港经济区核心起步区，地理位置颇为优越。

清末年间，这里曾是一处繁华墟市，前海后田，人们从四面八方聚集而来趁墟购物，川流不息，享有旧时羊城八景之一“东海鱼珠”之盛名。随着时代的发展，鱼珠墟市渐渐没落，留下的低矮建筑也在岁月的侵袭下露出了衰老、沧桑的面容。旧城内的1040户居民备受公共配套设施缺乏的困扰，年久失修的危房也不断出现。

鱼珠旧城历史上饱受内涝折磨。相关资料显示，受珠江大洪潮或极端暴雨天气的影响，地势低洼的鱼珠旧城每年要“水浸街”5次之多。2018年超级台风“山竹”的降临，使得鱼珠旧城内涝最严重的片区积水深度达到160厘米左右，几乎与成年人身高平齐。

1999年，政府组织采取临时治理办法，在鱼珠内街建设水闸和水泵，供内涝时抽水外排，暂时缓解水浸。但打补丁式的临时措施无法根治水患顽疾，要彻底解决“水浸街”的百年历史难题，唯有进行整体改造，重建排水系统。

从上个世纪90年代初到2007年，鱼珠旧城4次被列入危破房连片改造和新社区建设计划，但都未能如期启动。直到2009年，广州市实施“三旧”改造政策后，鱼珠旧城改造工作才重新被提上日程。居民的改造意愿很强烈，2011年中旬，同意改造的户数已占征询总户数的98.35%；2013年12月，项目的改造方案获广州市政府批复同意。

改造工作的推进没有想象中那般顺利，2014年鱼珠旧城项目开始启动拆迁工作，应签约1040户，截至2021年3月签约率才达到了70%左右。

国企接棒 探索旧改新路

为打破僵局，2020年12月，广州发布了鱼珠旧城项目公开选择改造主体（土地使用权人）招标公告。2021年3月科学城（广州）投资集团有限公司取得中标通知书，随后成立科城鱼珠公司，负责鱼珠旧城项目的具体实施。

科城鱼珠公司刚接手这个项目时，相关工作可谓千头万绪。在过去的10年里，回迁房的建设进度未达预期，随着时间的推移，最初积极支持改造、翘首期盼搬进美好新家园的居民们也渐渐失去耐心和信心。如何重新赢得居民的信任和支持是破局关键。为此，科城鱼珠公司定下了“以拆促签、以建促签”策略，让犹豫不决的居民吃下“定心丸”。2021年6月，鱼珠旧城展示中心建设完工，为居民提供签约洽谈的场地，与此同时，项目的临时安置房也开始动工建设。

临时安置房是为了帮助独居老人、低保户和行动不便的居民解决租房难的问题，居住单元的设计采用统一标准，配备了充足的家具及电器如热水器、空调等设施，达到了“拎包入住”条件。

考虑到老人居多的情况，临时安置房中还加入了不少助老化的便利设计，如在公共区域和居住单元均配备了无障碍设施，主入口电梯为双向无障碍兼担架电梯，外走廊和楼梯以及单元卫生间均安装了无障碍扶手，室内还考虑了轮椅回转空间，同时设置平安钟等安全报警系统，厨房和卫生间均采用防滑地砖等。

“硬件”到位了，“软性”的服务也得跟上。科城鱼珠公司志愿者联合当地街道、居委、社工、中医院等不同专业团队，共同构建了“家门口服务”机制，对居住在临时安置房的老人们有呼必应、有问必答，组织节日节庆、消防安全、防诈骗、疫情防控宣讲、急救培训、爱心义诊等活动，营造和谐温馨的社区氛围。

在动迁过程中，居民因家族利益分配问题闹得不可开交的情况时有发生，打开一家人多年的心结就是动迁工作的“突破口”。其中，协助处理一起极其复杂的房屋产权纠纷让动迁工作人员印象深刻。该房屋有96份产权归属、27位产权人，这些产权人历经三代开枝散叶，有的已移居海外。动迁工作人员与家族三位牵头人进行多次协调，逐一攻破疫情封关、海外繁琐公证、内部收购谈判程序等重重困难，最终顺利完成房屋签约、拆除，许久不联系的众多家族成员也因这次“机缘”恢复联络，延续亲情。

新举措见新成效。2022年5月，项目总体签约率突破了80%；2022年7月，回迁住宅地块拆迁清零，为回迁房腾出建设空间。周叔便是看到回迁安置地块已拆平、三期临时安置房已建成才同意签约的。

祖籍潮州的黄叔两夫妻在2021年8月签约，第二个月便搬进了二期临时安置房，触动他们的正是上述一系列的助老服务。2022年春节期间，黄叔的妻子突发中风瘫痪申请救助，科城鱼珠公司主动联系街道、居委、社工站为其安排康复治疗，经过半年努力已恢复正常行走。热情的夫妇二人看到前来巡查的工作人员，隔着老远便招呼：“快进来坐坐，喝杯茶。”

进度虽喜人，但前路并不平坦。截至目前，鱼珠旧城项目仍有一部分住户未签约，提出超标准的拆迁补偿要求，影响了项目推进。政策的突破是另一个难点，目前项目的回迁房地块已平整，要进行下一步的建设就需要先完善土地手续，旧村改造的土地供应上广州已经做的很成熟了，但对于旧城改造目前尚未有范例。

“在施工手续上我们希望可以进行容缺审批，允许项目先把回迁房建起来，给居民信心，保障项目的进度。”鱼珠旧城项目负责人表示，当务之急是全力提速回迁安置，早日圆鱼珠人民的“安居梦”，今年的工作是继续建、继续拆，完善手续，一步都不能停，居民们都盼着呢。

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