公募REITs上新不断，电商和生物医药也被涵盖

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今年公募产品成为爆款的不多，REITs算是其中一类。这类产品从获批到发售，一直是各路投资者关注的焦点，而其发行和扩容也在加速。

近日，《国际金融报》记者了解到，又有新的公募REITs出现，嘉实京东仓储基础设施REIT获得证监会发行批文。这是市场上首只跟踪民企仓储物流的公募REITs，同时也是首只与电商市场有投资关系的REITs产品。此外，近期上市的华夏和达高科REIT，是首只与生物医药产业园相关的REITs产品。

新获批仓储REITs有两大亮点

12月26日，证监会发布“关于准予嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金注册的批复”称，准予嘉实基金公司注册嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为46年。准予基金的募集份额总额为5亿份。

《国际金融报》记者注意到，该REITs有两大亮点，一是标的项目是物流中转的关键节点城市，重庆、武汉是2个国家级流通节点城市，廊坊是京津冀城市群重点区域城市。二是底层资产包含稀缺的高标仓。

资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT底层基础设施项目包括京东旗下的三个现代化仓储物流园项目，其中代表国内规模及自动化最高水平的现代化智能物流项目——京东“亚洲一号”也在此次申报的目标资产中。三个现代化仓储物流园项目分别来自重庆、武汉和廊坊三处物流园区，合计建筑面积35.1万平方米。三处物流园出租率均达到100%满租状态，租约长度为5-6年。

该REITs也是公募中首个投资民营企业仓储物流的项目，同时京东物流仓储的背后反映的是电商领域。以其中廊坊项目为例，作为亚洲电商领域首个针对大件商品应用自动化立体仓储系统的智能物流基地，通过大型自动化立体仓库的实施，实现了家具、家电等大件商品的自动化存储、拣选一体化服务，效率较传统仓库提升3倍以上。

据悉，高标仓在我国尚属稀缺资产项目。从我国仓储结构分布看，我国超过90%以上的仓库为传统仓库，高标仓比重仅为5%-10%左右。伴随消费企业、高端制造业、电商及第三方物流持续高速发展，国内高标仓库始终处于供不应求的状态。也正是因为稀缺性，此次嘉实京东仓储基础设施REIT一键囊括的高标仓具有一定吸引力。

新项目皆有可投资的前景

随着公募REITs的试点范围不断扩大，越来越多优质的基础设施项目在向公募REITs靠拢。数据显示，目前已成立的公募REITs共有24只，主要涵盖收费公路、仓储物流、产业园区、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房等类型基础设施。

近期刚在深交所上市的华夏和达高科REIT，跟踪的标的是和达药谷一期和孵化器两个项目，均位于杭州市经济技术开发区。目前，两个项目皆处于产业成熟阶段，能产生持续稳定的现金流，周边配套完善，交通便捷，吸引了大批生物医药类企业入驻，平均出租率均在90%以上。同时，该公募REITs还是全国首单生物医药产业园REITs和浙江省首单产业园REITs。

对于新增的两个REITs产品投资前景，私募排排网财富管理合伙人荣浩在接受《国际金融报》记者采访时表示，两者跟踪的底层资产都是非常有投资前景的领域。

“如今大家线上购物的习惯越来越明显，且需求形态也越来越丰富，对电商仓储物流的要求也越来越高，包括但不限于送达的实效性、精准性，以及退换响应的便捷性，物流全流程的可视化和可预测性等。但传统仓储物流占比较高，这些都要求其向高标准的现代智能物流仓储升级，而京东作为电商头部，天然有升级引领的需求和能力。作为首单民企成功发行产业园区REITs具有示范效应。”荣浩表示。

“电商类仓储物流板块上市公司具有持续上行的市场基础。”黑崎资本创始合伙人陈兴文认为，电商类仓储物流是电商行业中的“核心中转枢纽”，是优化供应链中的必备基础设施，拥有广阔持续的投资前景。深度布局仓储物流可以优化中国的电商供应链效率，有效降低电商行业中整体的物流成本，对推动实体经济与居民消费起到了“促进剂”的作用。同时，科技的赋能也将为电商类仓储物流上市公司提供广阔的战略投资前景。

谈及生物医药产业的布局机会，陈兴文认为，生物医药产业园构造了一套成熟的一体化服务平台，集合了行政服务、培训服务、信息服务、研发服务、渠道整合优化服务、资本运作服务等。通过集合各个中小型生物医药企业在一个园区内，创造了“丛林优化效应”，大幅度提升了医药企业自身的管理效率与增厚了上下游医药企业间的资本联动。生物医药产业园也可有更多机会发掘、吸引与投资“小而美、少而精”的中小型生物医药公司，打造生物医药板块“资本产业矩阵”。

REITs还能扩容哪些项目

陈兴文表示，打造具有人工智能、物联网与工业互联网的新一代基础设施建设，将是未来的经济产业升级大趋势。其中可深度夯实信息“智慧谷”，囊括人工智能、5G、区块链、卫星互联网、物联网、工业互联网、云计算等新型技术的新型科技基础建设。

荣浩认为，投资领域的逐步放开是公募REITs快速发展的结果，风险层级也会逐步下沉，有助于探索建立多层次REITs市场。“传统基建还未开展的领域，如机场、铁路等；新能源电站，主要是风能、水能、太阳能等；新基建项目，如数据中心、5G设施等；以及市场化的长租房和商业不动产等领域”。

记者 夏悦超

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