今年激增了200万套法拍房，这背后…

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不知道各位发现没有，最近一类相对小众的房型数量，出乎意料的出现了暴增

2022年法拍房数量一路狂奔直接突破200万套

这个数字有多夸张

要知道，2017年全国法拍房数量在9000套，疫情前的2019年法拍房的数量也才50万套，6年时间不到，数量直接翻了200多倍

而令人意外的是，这些法拍房里不少都是蛮贵的豪宅类项目，千万、上亿的都有

还有更夸张的，就连刚刚交付的新房也不在少数

据网友称，自己的新房才装修好就因为还不起房贷被拍卖了

全国的法拍房真的是突然激增吗，那导致这个现象的原因是否都是断供呢

下面就让我们一起看下，200万法拍房的背后到底发生了什么

01

首先来看看，200万法拍房都集中在哪些城市

数据来源：阿里法拍

先说说最多的江苏

一直以来，江浙地区都是全国的富饶之地，更何况江苏还有苏州这样的地表最强地级市

没想到，全国31个省份里，法拍房位列一二的就是江苏和浙江

尤其是江苏地区，据阿里拍卖住宅用房的数据，江苏省法拍房总量已突破20万套

具体到各大城市

最靠前的，苏州逼近4万套，无锡突破3万套，就连南京都快冲向2万套了

对比法拍数量在1万套上下的北上广深，江苏这几个城市的法拍房数量已经远超一线城市

接着，再来讲以13万套位居第三的河南

说到河南，就不得不提一下拯救楼市的积极分子郑州，作为首个下场“救市”的二线城市，今年的郑州可谓诚意十足

3月，郑州的19条新政条条重磅，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，不久前的10月，“大干30天”宣战烂尾楼的郑州也取得了显著胜利

但另一方面，郑州楼市的法拍房数量也在不断刷新

纪律

据报道，今年郑州法拍房数量自2021年9月份以来增加了90%，总数突破5万套

但现实很骨感，大量法拍房的出现却并带动市场的火热

非有

从阿里法拍网情况来看，多数房源都有几千次的围观量，但是最终出价的人不过寥寥

无论是苏州还是郑州，4万左右的法拍数量都令人震惊，但是当我将目光投向最末端的几个城市时

我惊讶的发现了一个特例，上海

在法拍房猛增的同时，全国仅4个省份的法拍数量不到1万套，其他三地的经济发展水平都相对较低

而上海却以8191套的数量也处在低位，包括北京刚到1万套的数量，相比20万套的江苏、浙江也绝对是少数

为什么会出现这样的情况

首先是因为他们在体量上就不是一个量级

北京上海的人口数量在2千万，而江苏浙江有六七千万，所以相应的城市总房屋数量肯定是更少的

此外，近几年由于疫情导致很多海外订单受限，这对产业为主的江浙地区影响可谓不小

产业受到影响从而带来债务纠纷，或许也是导致法拍数量上升的原因之一

02

那么，都是哪些房子在被拍卖呢

第一，要说最让人意外的，就是新房了，并且这些新房的品质感还真挺足的

就拿无锡江阴来说，2022年至今，江阴已有481套住宅被强制法拍

其中敔山桃源这样刚刚交付的小区也已经出现了法拍房

这是一套建面约138平的错层洋房，老实说产品力还不错

169万的起拍价也不高，折合单价仅仅1.2w/平左右，也就是江阴楼市均价的样子

但成交数据却不尽人意

超6000次围观，最终无人报名流拍

第二，走出独立行情的豪宅

今年市场上复苏最快最火热的就属豪宅市场了，还记得早在7月，广州侨鑫汇悦台卖出27万/平单价的时候就曾一度引起轰动

而在法拍市场，同样抢手的豪宅市场却走出了两种截然不同的画风

一种是疯狂砸钱超百轮竞价的

最出圈的就是，北京市海淀区的顶级豪宅万柳书院

北京海淀三山五园的核心区位+被北大清华环绕的顶级区位，吸引了8人报名，共计117轮的激烈竞价

起拍价和评估价均为5503.10万元，最终价格直接翻番至1.09亿成交

溢价率接近100%，单价36.47万元/㎡

有赚的盆满钵满的，自然也有挥泪大甩卖的

就好比前阵子苏州的重磅法拍房，工业园区的玲珑湾花园

经过29次竞价，以9.1万/平的价格被拍走

对比同小区同面积段挂牌的二手房，则需要大概11.9万/平，每平便宜了近3万元

但这还不是降价最猛的，再带你看一个1元起拍的特价房

如果你随手打开法拍市场的网页，你就会发现

突然之间就多了很多1元起拍的特价房，不仅可以吸引近万人围观，甚至部分房源的市场估价高达500多万

可能有的小伙伴要问，那这不是一个很好的捡漏机会

先不说法拍房背后牵扯的一系列潜在债务纠纷，光是从拍卖端就可以看出其中的套路满满

以这套一元起拍的迪荡府67幢7室为例

房源不仅涉及刑事案件，还需要缴纳120万保证金

而且说好的1元起拍，其实成交价高达1772万，比市场评估价还要高出494万元

更夸张的是

房屋所有人和竞得房屋的人，很可能是同一波人

所以你看，看似有便宜占的房子可能背后埋藏的风险更大

才交付的新房、拍出1亿的豪宅、1元起拍的特价房，为什么突然之间冒出来这么多房源

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导致法拍房数量激增的原因，其实更多是经济

提到房子被拍卖，可能很多人的第一反应就是断供

图片来源：小红书

最近一段时间，关于个人房贷断供潮的讨论越演愈烈，越来越多人开始在网上发表自己因为断供房屋被拍卖的经过

甚至还有传言说，今年初的时候，四大行就已经起诉了20万的断供房主

一时间，把房主房贷断供这个话题推向了高潮

那么，事实真的如此吗

要弄清楚这一点，我们先来看看是什么样的资产在被拍卖

其实，我们所看到的法拍房占比最多的是诉讼类资产，占比高达98.26%，这其中基本都是债务纠纷

什么意思

我们理解的，因为不能如期如数偿还贷款而导致银行向法院提出民事诉讼

由断供引起房屋被拍卖，这样的例子其实是很少数的

大部分诉讼类资产，除了银行和业主，其实还有第三方的介入

比如因为个人或小企业想要借钱，将房屋抵押给第三方，没想到不能按时还钱，根据《担保法》规定，第三方不能直接取得抵押房产，只能向法院申请拍卖房产来还款

这种情况下，因为债务纠纷导致的房屋拍卖才是占比多的

当然要说和断供完全无关吗，当然不是

这几年由于疫情影响导致经济下滑，不少公司都在破产清算，连大厂也在批量裁员，因此债务纠纷也越发频繁

所以，更多的是经济的因素，连锁反应到了法拍市场

04

另一方面，我们也要客观看待“200万”这一数字

首先，我们要知道200万这一数字，看似夸张其实是有不少水分的

一是因为拍卖网站特殊的计算方法

目前所显示的房产套数，其实是一个历史累计数据，即包含所有已成交、已过期的房产

而且反映的是挂拍次数

所以一旦发生一套房子未拍卖成功，需要二次甚至是三次拍卖

同一套房子很有可能被重复统计，所以这“200万套”可能是一个大于实际的数据

还有一点就是，以前的法拍房是存在线上数据滞后的

如2018年实际法拍数量是47万套

但是我们线上只统计了2万套，大量的数据其实是没有统计到位的

因此很容易给人一种法拍房数量突然爆炸式上升的错觉

最关键的是，这些法拍房拍卖的不动产里，增长率最高的并不是住宅类产品

以2020年的数据为例

商业类增长率是26%，从18万套涨到23万套，工业类增长率是28%

而住宅类呢，增长率只有2.34%，年增长9600套

到了2021年，虽然法拍房挂拍数量在增长，但是住宅类挂拍量同比却减少了3.59%，反而是商业类大幅增长46.5%

所以住宅买家断供的情况，没表面看上去那么夸张

此外，因为房屋法拍所需要的流程周期很长

法拍房挂拍前至少要经历3个阶段，最先是起诉至法院，法院审理作出判决，通常一审6个月、二审3个月

有了生效判决后，才能申请法院强制执行

所以，现在看见的断供被拍卖，反应的至少也是一年前的经济状况

而近几年法院优化了方案，从查封到拍卖，一般两三个月就完成了，也算是间接增加了各地法拍房的数量

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最后

不可否认的是，今年法拍房的数量确实是大量增长的，也的确出现了一些看似可以捡漏的机会

不过对于大部分购房者来说，房地产的真相都是由那些真正花钱买房的人构成的

去售楼处，去摇号现场，甚至是中介门店，那里才是楼市最真实的部分

而不是在法拍房的万人围观里

以上为正文，来自Moon

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