百亿大手笔拿地后，内地开发商扎堆开售香港豪宅，每平房价或超20万

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本文来源：时代财经 作者：林心林

不止李嘉诚卖豪宅，内地开发商也在港岛紧锣密鼓地推售项目。

图片来源：图虫创意

11月上旬，由龙光集团（3380.HK）及合景泰富集团（1813.HK）合作发展的香港鸭脷洲利项目，正式宣布命名为"The Corniche 凯玥"，项目将于本月内开放现楼示范单位和公布开售详情，首期提供295伙。而距离该项目2017年拿地已超过五年。

无独有偶，近期万科在香港深水埗的住宅项目连方I，也在上周六（11月12日）开展首轮销售；华润置地和保利置业在启德跑道的合作楼盘澐璟也加入了战局，首批118伙单位于11月14日起招标出售。

这些即将入市的新盘开发周期为一至五年不等，大多都是内地开发商们在上一波买地潮中所得。

不过，并不是每一个在2016年前后驰骋香港土地市场的内资，都能笑到最后。

内资们扎堆卖楼，多宗地块超百亿

龙光与合景泰富合作开发的鸭脷洲地块，曾有过一段辉煌的历史。

2017年2月，香港地政总署公布，香港南区鸭脷洲地块由龙光、合景泰富联合体以168.55亿港元中标，创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。此前长达20年，香港仅有5宗批出地块成交总价超百亿，且单幅地块均不超过120亿港元。

资料显示，该项目可建总楼面逾76万平方呎（约7万平方米），位置优越，为港岛区罕有大型市区住宅地皮，背山面海，因此招标之时也吸引了14家财团投标。最终，地块由龙光、合景泰富联合体摘得，折合楼面地价为每平方呎2.2万港元。

2019年6月，鸭脷洲项目便开始筹划申请预售，但一直"雷声大雨点小"。直到今年11月初，龙光、合景泰富突然宣布项目已取得"满意纸"（由香港地政总署发出，证明发展商已经完成所有批地条款），预计短期内上载楼书，将以现楼形式登场，整个楼盘提供295个单位。

某香港大型中介销售经理卢凯称，该项目每平方呎售价至少要达3万港元（1平方呎约等于0.09平方米，考虑汇率、公摊面积等因素，折算后大约为23万元/平方米）；而如果是低密度住宅部分，每平方呎甚至可能超6万港元（折合每平方米超50万元）。

华润置地和保利置业在启德跑道的合作楼盘澐璟，则于11月14日将首批118伙单位招标出售。该楼盘位于中资们最青睐的启德片区，临近维多利亚港，于2019年6月由华润置地及保利置业联合体以129.16亿港元竞得，地块成交价达1.8万港元/平方呎，如今意向价格为3.5万港元/平方呎。

这批入市新盘中，开发周期最快的是万科香港发展的长沙湾连方I。2021年4月15日，万科香港以底价2.76亿港元投得香港九龙医局街旧楼项目。据悉，万科长沙湾项目此次首轮销售仅发售30伙，超额认购近6倍。

内资扎堆卖楼的当下，一向坚挺的香港房地产市场却处于量价齐跌的市场氛围。

早前香港中原地产数据指出，预计10月整体楼宇买卖合约登记录4500宗及320亿港元，环比下跌6.9%及8.0%；预计2022年全年成交宗数将创1991年开始有全港数据以来32年按年历史新低。房价方面，香港特区差饷物业估价署10月27日公布，用来衡量二手私人住宅的售价指数在9月录得362.1，并创下2018年12月以来最大单月跌幅。

尽管销售前景较为冷淡，但受12月美联储加息预期等因素影响，不少开发商仍会选择在新一轮加息前加快推盘。

"香港实行联系汇率制，港元与美元挂钩，今年3月份美联储多次加息以来，香港金管局随之上调基准利率，一年期Hibor已上升至近年来最高水平。"一位香港业内人士称。

该人士指出，多种连锁反应导致香港房屋按揭贷款成本进一步推高，买房、供楼负担增加，对本地房地产市场带来压力。

为促进销售，地产开发商在推盘时往往也会加大补贴力度。卢凯告诉时代财经，近期入市的楼盘售价基本小幅度低于市场价。以华润置地、保利置业合作楼盘澐璟为例，卢凯称行业内均觉得3.5万港元/平方呎的价格低于市价，"与启德片区近半年的成交价相比已经低了一些，更不要说对比香港其他维港海景楼房了。"

曾买下香港一半地块，如今卖楼卖豪宅离场

动辄百亿的地块曾见证了内资在香港拿地的疯狂岁月。

2015年前后，规模增长迅猛的内地房企们纷纷将拓展目光投到了香港。

据第一太平戴维斯2016年中期发布的数据，2005-2009年间，在香港26块公共住宅用地招标中没有一块由内地企业中标；但2010-2016年间的166块公共住宅用地招标中，内地企业中标18块。尤其在2015年，香港地政总署的数据显示，当年内地房企在香港所购地价的总和首次超过香港本地房企，占该年香港土地出让金总额的55%。

另有一组数据显示，2016年下半年-2017年下半年，内地房企在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元。

恒大、中海、万科、海航、高银、保利、龙光、世茂、合景泰富、碧桂园等等，这些内地开发商们成为了当年香港土地市场最活跃的身影，彼时四大家族之一的新鸿基地产主席郭炳联更将这种行为称之为"颠标"。

以启德片区为例，几乎所有中资都盯上这块肥肉，不惜高价抢入。其中，中海、海航、高银一度成为最大玩家。据时代财经不完全统计，海航集团于2016年至2017年6个月内累计斥资272亿港元连夺启德4幅地皮；高银金融同样斥资超200亿港元在启德圈下两宗地块。

中海则在香港发展多年，从2013年便陆续买入启德片区地块。仅2018-2019年，中海以600亿元港元的大手笔拿下启德共五宗地。

2022年初业绩会上，中海主席颜建国提及，今年中海在香港将有四个项目推售，可推售总货值超过1000亿港元，其中就包括启德项目。

但并不是每一个曾经厮杀在香港市场的内地开发商，都像中海一样仍旧如鱼得水。2018年，海航陆续将启德四幅地块出让予恒基兆业和会德丰集团，在香港的故事几近落幕；2019年起，高银金融资金问题爆发，于当年6月突然宣布退出启德百亿地块，之后又放售了高银金融国际中心。

2021年起，伴随着国内房地产市场下行，恒大、世茂、佳兆业等房企也开始折价出售香港资产，住宅楼盘、办公楼通通摆上了货架。

而曾经中资们高价获得的那些项目，最终不少都回到了港资手里，如现时启德片区绝大部分土地仍由港资发展。

"龙湖，万科，华润，保利，中海，现在在港发展得顺畅的也就这几家了，其他都退出得差不多了。"上述香港业内人士称。

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