北京三批供地揽金500亿：底价后迎热度 中海、建发大手笔夺地

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观点网 9月23日，北京第三批集中供地圆满收官，18宗地块全部成交，总成交价500.295亿元。

至此，北京2022年三次集中土拍的总成交额为1480.115亿元。

据观点新媒体了解，本次土拍共出让18宗地块，分别为丰台区4宗，海淀区3宗，房山区、顺义区、密云区各2宗，经开区、通州区、石景山区、大兴区、昌平区各1宗。土地总面积约74.8万㎡，总建面147.5万㎡，起始价471.7亿元。

就拿地情况而言，除了昨天10宗地块仅1家报名而全部底价成交外，今天的8宗地块全部溢价成交。

本次土拍的平均溢价率为6.06%，相较于第一轮集中供地的4.46%、第二轮供地的5.35%，本轮土地拍卖溢价率达到最高值。

其中，海淀区西北旺镇0013地块、海淀区西北旺镇0015、0016地块、丰台区造甲村6031、6039地块、丰台区槐房村和新宫村NY-011B地块均触及价格上限，最终由摇号竞得，溢价率15%。

值得注意的是，于本次土拍竞买规则中，多采用地价-现房-摇号（高标）或地价-摇号（高标）。

上述四宗达最高限价的地块中，就有0013地块、0015和0016地块、6031和6039地块达上限后进入竞现房销售面积环节，分别竞至3.6万㎡、4000㎡、7000㎡现房销售面积。

成交中的两极分化

和北京的首轮和次轮土拍相比，本次土拍的成交情况更显得冷热分明，既有10宗地块仅1家报名，也有海淀、丰台等热门地块引起房企竞相争夺。

不过就总的成交情况而言，本次土拍显然有更大的热度。

报名房企方面，此次超过20家开发商和联合体参与竞拍，既有华润、中海、金茂、保利等央企，也有北京城建、首开等本土国企，以及持续深耕北京的绿城等企业。

本次集中供地分两天进行，第一天的情况相对冷清。9月22日出让的10宗地块，因只有1家竞选，全部1轮报价后便迅速底价成交。

就竞得的企业而言，华润置地+中铁置业+兴创置地联合体竞得该日土拍金额最大的地块--大兴区西红门镇DX04-0102-6013地块。此外，龙湖+天竺房地产联合体底价24.3亿元摘得顺义区顺义新城第1街区SY00-0001-0320地块R2二类居住用地，为该日土拍金额第二大。

此外，亦庄博润置业、葛洲坝等也进行了联合拿地。可以看到的是，此次土拍在一定程度上仍然延续了第二批集中供地的联合体拿地形式。

而本次土拍相比于前两次最大的特点还在于，热门地块所带动的企业的拿地积极性。光是今天（9月23日），中海就大手笔连拿三地，包揽海淀区西北旺镇0013地块、海淀区西北旺镇0015、0016地块、丰台大红门0004地块。

其中西北旺镇0013地块在触及现房销售面积上限后，仅中海、海开参与摇号，最终，中海凭41.975亿元+3.6万㎡现房销售面积斩获该宗地，住宅楼面价5.85万元/㎡，溢价率15%。

经历过0013地块的激烈竞争，0015、0016地块的竞价节奏明显放缓。海开依旧积极带头举牌50.25亿元，后经其他房企报价后，触及最高限价进入竞现房销售面积环节，举牌4轮后，其他企业不再报价。最终中海以55.775亿元+4000㎡现房销售面积斩获该宗地，住宅楼面价5.49万元/㎡，溢价率15%。

丰台大红门0004地块的成交则相对轻松，仅报价5轮，中海即以49.7亿元竞得宗地，楼面价5.25万元/㎡，溢价率4%。

至此，中海在本轮土拍中以总拿地金额147.45亿元夺魁，成为本次北京集中供地的最大赢家。

除了中海的大手笔拿地之外，建发也在今天连拿两宗地块，以总拿地金额66.47亿占据榜单第二，竞得地块分别为丰台区槐房村和新宫村NY-011B地块、昌平区生命科学园及“北四村”6004、6005地块。

其中，丰台区槐房村和新宫村NY-011B地块为经过17轮竞价后，建发触及上限价格最终以33.81亿元拿下地块，溢价率15%，成交楼面价约4.9万元/㎡，住宅销售指导价8.3万元/㎡。昌平区6004、6005地块则因为爆冷，最终由建发以一手报价32.66亿元斩获。

此外，海开也如愿53.18亿元摘得海淀区西北旺0019、0018地块，首开38.3亿元摘得丰台区西三环造甲村地块，金茂38.1亿元摘得丰台区大红门0008地块。

预申请与国企托底

与之前土拍还存在的不同之处在于，本次集中供应18宗地块全部成交，而北京第二批集中供地流拍3宗，首轮18宗也有1宗未成交。

全部顺利成交的背后，释放的是整个市场利好的信息，或许也是土拍政策干预下达成的结果。

据了解，本次拍出的18宗地中，就有15宗出自预申请，而仅有丰台造甲、梨园和顺义平各庄3宗未出现在预申请中。

而从地块预申请开始，再到各区的土地推介，整个过程变得越来越透明，房企之间似乎也有了更多的底气。

对此，合硕机构首席分析师郭毅向观点新媒体表示：“通过预申请的方式能够给企业更多机会了解地块的禀赋资源和规划条件，以及对地块未来的一个市场定位，保障企业系统地进行研究，从而在竞拍上有了更多时间上的可能性。”

除了企业自身更愿意去参与竞拍，郭毅也谈到预申请更为地块的出让创造了一个先决条件。她表示，不同地块之间可能存在不同的价值判断，从而导致存在一定的争议性，而提前锁定则避免了可能的流拍现象。

而另一方面，国企和央企的积极拿地也给市场打了一针强心剂。就今日而言，民营企业仅龙湖、润泽参与报名，其中仅龙湖竞得顺义新城1宗地块，国央企依然是拿地主力。

此外，本次第一天土拍中，民企仅龙湖以联合体形式补仓，经开区、密云等出现区属国企托底的局面。

对此，有知情人士透露，国企央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土地拍卖规则适应性更强。

据统计，北京第三批次18宗地中有13宗设置了竞现房销售面积环节，比如海淀永丰产业基地3宗地块、丰台大红门、房山、大兴、顺义等地块。最终3宗地进入竞现房面积环节。

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