8月挂牌量下降，降价潮初现，美国楼市拐点已现？

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“上月，我的客户以240万美元拿下美国旧金山湾区一栋面积1800平方英尺（折合大约167平方米）的独立屋，而在今年5月，同地段同类型房屋成交价在320万美金以上，短短三个月时间，价格跌去近百万美元。”

美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克告诉第一财经记者，上述买家是一位硅谷大厂的程序员，8月，他协助该客户在苹果总部所在城市库比蒂诺“捡漏”了一套住宅，这样的例子在过去三个月屡见不鲜。

“湾区房价于今年5月达到顶点，随后市场快速冷却，个别房产价格甚至出现30%的超跌现象。很多卖家不清楚行情会如何发展，因此出现了不少贱价出售或是房屋下市的案例。”况麦克说。

美国楼市拐点已现？

当地时间1日，美国房产经纪人网站（Realtor.com）发布最新月度住房趋势报告，报告内容验证了况麦克的说法，8月，包括房屋价格、成交速度、挂牌数量等在内的多项指标发出明显降温信号。

房价方面，8月全美房屋挂牌价中值由6月的纪录高位45万美元降至43.5万美元，不过较去年同期仍有14.3%的涨幅。降价潮初现，降价房源占在售房源比例上月攀升至19.4%，较去年同期上升8.4个百分点，接近2017-2019年疫情前水平。该指标于疫情期间维持低位，在销情火爆的2020年2月及2021年2月，降价房源占比一度跌至6%。

另据房产经纪公司Redfin的数据，截至8月28日的四周，全美房屋平均成交价17个月以来首次低于挂牌价， 意味着买家加价抢房的局面也在发生改变。

成交速度放慢。Realtor.com报告显示，8月房屋平均待售天数较去年同期增加5天至42天，为2020年6月以来首次出现待售周期变长的情形，不过疫情前，一套房屋由挂牌到售出的平均速度在64天左右。

挂牌数量下降。卖家信心受挫，上市房屋挂牌量同比大幅下降13.4%，另一方面，房屋供应显著增加，房屋库存较去年同期增加26.6%。

看房热情骤减。据Redfin的数据，截至8月底，看房及其他购房服务需求较去年同期下16%，带看量较年初时下降9%。

Realtor.com首席经济学家黑尔（Danielle Hale） 表示，过去两年库存稀缺令许多买家产生买房紧迫感，眼下待售房源选择增多正在消除这种紧迫感。 “这种心态转变叠加贷款成本走高，使得8月买房竞价局面继续缓和，挂牌价格趋势也表明购房者正在捂紧钱包。”

贷款成本重拾升势

2020年中至2021年全年，美国各地开启购房内卷模式，然而，随着美联储今年以来加速收紧货币政策，长达一年半的火爆行情戛然而止。

况麦克对第一财经记者表示，“据估算，利率上升1% ，购买力下降接近10%，目前30年期抵押贷款利率较2021年的3%以下大幅走高，居民可负担性下降，需求端萎缩，美国楼市正在迅速冷却。”

据房地美（Freddie Mac）的数据，美国30年期抵押贷款利率于6月下旬飙升至近期顶点5.81%，创2008年以来的新高，之后曾出现一个多月的短暂下行，于8月初跌破5%水平，随后重拾升势。

况麦克解释称，7月时经济数据显示通胀似有见顶迹象，市场预期美联储或将转鸽，暂缓激进加息步伐，故30年期固定利率由高位回落。只是，美联储官员近期不断强化鹰派立场，杰克逊霍尔央行年会更是“群鹰汇集”，主席鲍威尔在会上强调，首要政策目标仍是让通胀率重回2%水平，历史表明需对“过早”放松政策保持警惕，在一段时间内可能需要采取限制性政策。

今年以来美联储已连续加息4次，累计加息225个基点。据芝商所利率观察工具（FedWatch Tool），截至记者发稿，9月加息75个基点的概率为57%，如果成事，将是美联储连续第三次如此大幅上调利率。

况麦克认为，目前30年期抵押贷款利已经基本反应今年的加息步调，如若9月维持75个基点的升息幅度，不排除上述利率突破此前高位5.81%，但上行空间已经不大。

美20城房价涨幅放缓

当地时间8月30日，衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller）出炉，6月美国房屋价格同比上涨18%，低于5月时19.9%的涨幅。20大城市房价综合指数同比上升18.6%，低于前值20.5%。

标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔（Craig Lazzar）表示，“美国房价涨势正在放缓，但值得一提的是，房价减速和下跌是完全两码事，房价仍在强劲上涨。”

况麦克也指出，虽然多项指标显示美国楼市最狂热时期已过，但相较疫情前仍是高位运行，无法得出楼市即将崩盘的结论。展望今明两年房价走势，他预计，市场将出现明显分化，没有人口增长和就业支撑的地区，房价将经历明显下跌，其他地区预计将会持平或小幅涨跌。

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