猛砍最高70%！多家基金公司大幅调整多家地产股估值

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中国基金报 若晖

基金公司调整部分港股市场停牌地产股估值的行动仍在继续。

继华夏、南方、博时基金之后，7月13日，又有多家基金公司跟进调整持仓中的地产股估值。其中，财通基金将旗下投资组合所持有的停牌股票“世茂集团”按照1.34港币进行估值，停牌股票“中国奥园”按照0.354港币进行估值；汇添富将汇添富港股高股息LOF所持有停牌股票“中国奥园”按照0.354港币进行估值；中融基金将中融沪港深大消费主题基金所持有的“融创中国”按照1.37元港币/股进行估值。

对比停牌前的价格，上述几只地产股估值调整后的价格均下调了70%左右，相当于在原来价格基础上打了三折。

受此影响，部分基金单日净值出现一定幅度的下跌，有业内人士也建议优化部分高股息指数的编制方法，以及时反映成分股基本面变化。

多家基金公司调整地产股估值

最高下调比例达70%

7月13日，又有3家基金公司同时下调地产股估值。

财通基金公告，将旗下投资组合所持有的停牌股票“世茂集团”按照1.34港币进行估值，停牌股票“中国奥园”按照0.354港币进行估值。

无独有偶，中融基金也在同一天公告，为客观反映基金公允价值，中融基金经与托管人协商一致，决定于2022年7月12日起对本公司旗下中融沪港深大消费主题灵活配置混合型发起式证券投资基金所持有的“融创中国”（股票代码1918.HK）按照1.37元港币/股进行估值。

此外，汇添富基金公告，自2022年7月12日起，对旗下基金汇添富中证港股通高股息投资指数发起式证券投资基金（LOF）所持有停牌股票“中国奥园”按照0.354港币进行估值。同时，公司将密切关注该股票后续经营情况及其他重大事项，进行合理评估。待该股票复牌交易并且体现出活跃市场交易特征后，将恢复为采用当日收盘价格进行估值。

由于未能在今年3月31日前按时披露2021年全年业绩，包括中国奥园、佳兆业集团、融创中国、世茂集团、当代置业等多家房企股票自4月1日起停牌，对比中国奥园停牌前的1.18港币/股的价格，汇添富及财通基金将其估值下调了70%。

相较停牌前股价，财通还将世茂集团估值下调了69.68%。

中融基金也将融创中国估值下调了70.09%。

而早在7月8日，华夏及博时两家基金公司同时下调了世茂集团及融创中国两只港股的估值，估值分别调整为1.34港币、1.39港币。仅隔一天时间，7月9日，南方基金也对旗下南方恒生中国企业ETF持有的融创中国按照1.37港币进行估值，相比停牌前的价格，最新估值下调比例均接近70%。

部分基金单日净值出现下跌

由于受到持仓股票估值调整的影响，部分基金单日净值一度出现较大的跌幅。

尽管一季报中披露的前十大重仓股中未包含世茂集团及中国奥园，但从财通中证香港红利等权指数基金跟踪的标的指数上看，该指数的成分股包含了世茂集团，由于一次性调整个股估值，此次调整或也对该指数基金产生了一次性影响。Wind数据显示，7月12日中证香港红利等权指数下跌了0.89%，而该基金当日净值下跌了3.35%。

汇添富中证港股通高股息投资指数基金7月13日净值下跌1.92%，而标的指数当日跌幅为0.42%。中融沪港深大消费主题7月12日净值也下跌了2.24%，但与指数基金相比，主动权益基金难以判断估值调整对基金净值影响的程度。

此前几只率先调整估值的基金净值也一度出现下跌，7月8日，就是南方基金调整估值当日，南方恒生中国企业ETF净值下跌0.36%，而当日恒生中国企业指数上涨了0.55%。也是同一天，华夏恒生红利ETF净值大跌8.24%，同期指数大跌9.47%，博时恒生高股息ETF7月8日净值下跌6.98%，同期指数下跌8.59%。

有观点认为，部分指数的编制方法是按照股息率加权，股息率是用上一次的分红除以现在的股价，若是上一次的分红滞后，加上股价大跌，就会导致股息率相应上升，并没有及时反映公司实际基本面的最新变化。

在业内人士看来，指数编制公开透明，人工并不能干预，未来可以考虑的优化方法是增加其它选股指标对指数成分股进行进一步筛选。

多只停牌房企股票被剔除港股通名单

早在6月30日，香港恒生指数公司发布最新指数调整公告，公告显示，包括恒生综合指数在内多只指数对成分股进行调整，剔除了涉及世茂集团、佳兆业集团、彩生活、融创中国、火岩控股、中国恒大、中国奥园、奥园健康和恒大物业在内的9家公司。

恒生指数公司表示，此项调整基于上述成份股公司在港交所上市的股份持续停牌，按照恒指编算规则，证券连续停牌超过3个月则不符合恒生系列指数候选资格。故上述成份股将于7月8日收市后以系统最低价格（即0.0001元）剔除。这些变动将于7月11日起生效。

此后，深交所也公告，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股调整，根据《深圳证券交易所深港通业务实施办法》的有关规定，港股通标的证券名单中7家公司被调出。

从指数公司到交易所的调整也反映出了停牌房企背后经营艰难的事实。

据中国奥园公告，6月份中国奥园的物业合同销售额约为30.1亿元，截至2022年6月末，中国奥园累计实现合约销售额约149.2亿元。

中国奥园此前还表示，在法律顾问及财务顾问的协助下，集团正在持续评估流动资金状况，并制订一个重组计划，为所有利益相关方提供一个协商一致的解决方案。截至目前，该项工作仍在进行，集团仍继续与境内及境外债权人进行建设性对话，以稳定局势并为集团保值。中国奥园称，鉴于集团面临的流动资金问题，集团正在积极与潜在投资者讨论有关资本重组的问题，作为实施债务重组的一部分，截至目前，集团尚未与投资者订立具有法律约束力的协议。

本月初，世茂集团公告，公司发行并在新加坡证券交易所有限公司上市的本金总额为10亿美元的2022年到期4.750%优先票据，已于2022年7月3日到期。本金以及应计未付利息总计1,023,750,000美元已到期应付。于7月3日公告日，世茂集团尚未支付有关款项。

在此次世茂集团美元债违约之前，世茂旗下的境内上市公司——世茂股份的境内债券曾谋求展期。

4月22日，世茂股份于2020年4月24日发行的私募债“20沪世茂PPN002”公布展期方案，世茂股份首期将支付15%，剩余本金展期一年，分别按季度支付20%、20%、 20%和25%。该笔私募债应在2022年4月26日到期，发行额5亿元，票面利率3.7%。

5月9日，当时余额4.75亿元的公司债“19世茂G3”宣布展期，债券本金兑付日展期一年，调整为2023年5月22日，兑付日调整期间债券票面利率不变，本期债券2021年5月22日至2022年5月22日计息期间的利息将在《募集说明书》约定的付息日全额支付，该展期方案最终获债券持有人表决会议通过。

Wind数据显示，目前世茂集团旗下上海世茂股份存续债券12只，存续余额104.29亿元。世茂集团旗下上海世茂建设目前的境内债务余额为137.34亿元。

编辑：乔伊

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